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中古ワンルームは「東京23区」を買いなさい!

家賃下落、空室、資産価値縮小・・・不動産会社が語りたがらないリスクを徹底分析 『数値化』すればリスクはリスクでなくなる 都内10,000戸を管理するベテラン社長がリスクとコストを数値でシミュレーション サラリーマンの将来不安を解消する1冊 (株)日本財託・社長 重吉 勉 著

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読者数53,000人以上 ビジネス書評家土井英司氏の『ビジネスブックマラソン』で紹介されました
はじめに

不動産会社が語りたがらない不動産投資の真実

「東京」は順調だ。そして東京区のマンション流通市場も相変わらず活況だ。だが、順調だからこそ、あえて仮説を立ててみました。
「家賃下落・空室・資産価値縮小、それでも東京・中古・ワンルームは買いか?」
この本では不動産会社がこれまであまり語ろうとしなかった「リスク」と「コスト」を徹底解剖し、賃貸管理会社を経験してきた年の経験と、客観的な数字をもとに「東京・中古・ワンルームは本当に買いかどうか」をわかりやすく解説しました。

リスクを数字化してクライシス(危機)を回避する

リスクを放置するとクライシス(危機)につながるということは、過去の歴史が物語っています。不動産投資も、やり方を間違えると悲惨な結果を招く恐れがあるからです。うまい話・儲け話に乗って過剰な借金をした人の多くが、いまもなお返済に追われています。返済できずにとうとう破綻した人もいます。リスクをクライシス(危機)にしないためには、まずリスクをイメージすることが大切です。リスクをイメージするとは「リスクを数値化」するということです。リスクを数値化してシミュレーションし、それにあわせて資金計画を立てていけば、リスクはリスクでなくなるのです。

賃貸管理会社22年(2011年11月末現在)の経験をもとに導いた結論

私は平成2年に都内で賃貸管理会社を創業し、今年で22年目を迎えました。現在、4,000名を越えるオーナーの方々から、1万戸の管理をお任せいただいています。その1万戸の管理から発生する入退去の実績をもとに、四半期ごとに賃貸成約状況をまとめた「ワンルームマンション賃貸実績レポート」を発行しています。このレポートから得た数値や、過去の経験、日々起きている状況、そして建物の老朽化と人口減少をにらんで将来の仮説を立て、リスクとコストに真正面から向き合い、数値化してシミュレーションを試みました。
そのうえで、私が出した結論が「中古ワンルームは東京23区が買い」というものです。(2011年11月末現在)

不動産投資は短期的に考えて、うまい話・儲かる話ではない

30年、40年と長期的に、安定的に家賃収入を得ることが目的です。目先の短期的な収入に躍らされることなく、長期的な視点に立つことがなにより大切です。つまり、考えうるリスクと、これから負担していくコストをしっかりと把握することからはじめなければならないのです。10年後、20年後、そして30年後に利回りはどれくらいになっているのか、リスクとコストを数値化することで明らかになった、不動産投資の真実の姿をお伝えします。
この本が、不動産投資を考えるうえでのヒントになり、老後の不安を解消し、あなたが安定した将来の生活に向けてのたしかな一歩を踏み出すきっかけになれば幸いです。

あなたに合わせた具体的なお話が聞きたい方には無料相談会や物件紹介もオススメです!

“まだ具体的には決めていない”という方もお気軽にお越しください!

こんな方には特にオススメ!
  • ・本は何冊か読んだが、その後の検討の進め方がわからない
  • ・自分の年齢や年収に合わせた具体的な事例を教えてほしい
  • ・具体的な物件やローンの組み方などを知りたい
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強引な勧誘は一切行なっておりません。お客様との3つの約束

目次

【プロローグ】サラリーマンを救う東京・中古・ワンルーム

崖っぷちの年金制度
現金を持つことがリスクになる!?
必要なのはお金の額より安定した収入源
サラリーマンを救う東京・中古・ワンルーム

【第1章】マンション経営のリスクも数値化すれば怖くない

  1. あなたがマンション経営に確信を持てない理由
  2. 「見える化」すればリスクはリスクでなくなる
  3. 「利回り」には将来のリスクが反映されていない

≪コラム≫ 滞納リスクを抑える3つのポイント

マンション経営の3大リスクを徹底解剖
  1. 不動産会社が決して語りたがらない≪家賃下落リスク≫
  2. 家賃下落にも必ず底がある
  3. これからも「東京」は大丈夫か!?≪空室リスク≫
  4. 東京の将来は悲観的な材料ばかりではない
  5. 東京の新築ワンルームマンション供給に急ブレーキがかかっている
  6. 履かせた下駄はいつかは脱げる≪修繕積立金上昇リスク≫
マンション経営のリスク対策を徹底追及
  1. リスクを考慮した収支をシミュレーションする
  2. ローンで購入した場合のシミュレーション
  3. 金利が急上昇!赤字はどこまで拡大するのか?

【第2章】マンションを効率的に増やす≪レバレッジの黄金率≫

  1. 不動産の増やし方=借金の使い方
  2. レバレッジの黄金率
  3. 家賃収入は返済にあて「複利効果」を活かす
  4. 「タイムレバレッジ」でさらに取得スピードを加速する

≪コラム≫ 更新料有効!最高裁の初の判断

【第3章】東日本大震災でわかった地震に強い物件選び

  1. 老朽アパートで利回りを上げる!?本当にそれでいいのか?
  2. 地震に強い物件選びの3つのポイント
    Point1. 新耐震法の分譲マンションを選ぶ
    Point2. 火災リスク、液状化リスクの高いエリアを避ける
    Point3. 信頼のできる管理会社を選ぶ
  3. 築浅物件をおすすめする5つの理由
  4. その利回りは未来永劫続かない

【第4章】あなたの家族を将来リスクから守る

  1. サラリーマンが「家族を守る」ことの意味
  2. 購入してすぐに評価額が1/3になる投資用不動産
  3. 効果てきめん!東京・中古・ワンルームの相続・贈与事例
    事例1.贈与を活用して家族の生活基盤をつくる
    事例2.相続後に不良資産を優良資産に買換え
    事例3.生前に不良資産を優良資産に買換え

【あとがき】

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“まだ具体的には決めていない”という方もお気軽にお越しください!

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  • ・本は何冊か読んだが、その後の検討の進め方がわからない
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著者プロフィール

昭和37年生まれ。石川県小松市出身。早稲田大学社会学部中退。

平成2年「株式会社日本財託」を設立するが、まもなくバブル景気が崩壊。

それまで羽振りのよかった不動産会社が次々と倒産。地獄のような苦しみを味わうなか「生き残るには固定収入が大切だ」と気づき、「不動産業の原点は管理業だと」と確信する。

22年間(2011年11月末現在)の不動産管理業務を通じ、失敗した人を多くみたこと、そして自身もバブル崩壊で失敗した苦い経験があることから「失敗しないための不動産投資法」などのセミナー活動を積極的に行なう。

管理を通じてお客様と一生涯のお付き合いを経営理念として、もっとも信頼される管理会社を目指している。

平成27年10月現在、オーナー数は5,800名を超え、15,000戸を管理。管理物件の入居率は年間平均98%以上を維持している。

既刊のご紹介
中古ワンルームマンションで 収益を上げる!
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中古ワンルームマンションで収益を上げる!
本書は不動産投資で成功した自慢話を紹介するのではなく、あくまでも不動産投資で失敗しないための確かな投資法をお伝えするものです。20年間、不動産業に従事してきた中、不動産投資で成功した人、失敗した人を数多く見てきました。
そうした経験を教訓に、賃貸管理会社の視点から言えることは、不動産投資で失敗しないためには、信頼のおけるパートナー(管理会社)選びがいかに重要であるかと言うことです。
目先の「経済的自由」を求めるあまり焦って行動するのではなく、「長期的に安定した家賃収入を得る」という不動産投資の本来の目的を理解した上で、本当の「経済的自由」を手に入れてほしいと思います。
そのためにもこの本が、不動産投資を考えている方に豊かで安定した将来の生活の向けての確かな一歩を踏み出すきっかけになれば幸いです。

東京の中古ワンルームを 3戸持ちなさい
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東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい
本書では、年金受給額と豊かな老後を過ごすために必要な差額15万円を、3戸の東京中古ワンルームマンションで補う方法やローンを活用して効率的に資産を増やしていく方法、そして安全な借入れ割合などご紹介しております。
3戸のワンルームマンションを手に入れることができれば、毎月15〜21万円の家賃収入があなたの口座に振り込まれます。このお金をあなたは自由に使うことができるのです。しかも、使い切ってしまっても、来月にはまたお金が振り込まれてくるのです。なにより、家賃収入は「年金がもらえないかもしれない」「定年後もお金のために働かなくてはいけない」といった不安からあなたを救ってくれます。
「3戸のワンルームマンションを持つ!」と明確な目標を持って投資を始めれば、その目標は必ずかなえることができます。本書をお読みになって、あなたが経済的自由を手に入れることを願ってやみません。


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