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なぜ「区分所有」か?

マンション投資で必要なのは、長期的安定的に収入を得ることです。 土地の有効活用、高利回りという、うたい文句に踊らされて安易に郊外のアパートに投資することは大変危険です。

アパート経営に手を出すな!10の決定理由

1. 見栄えの問題 老朽化が早く10年経つと以前の面影がない
木造アパートは10年、15年経つと古びてしまい、外観がまるっきり変わってしまいます。
そんな古いアパートにいまの若い人はまず住みたがりません。
2. 修繕コストの問題
築年数が経過するうちに、必ず屋根、外壁、階段の手すりなどの修繕が必要になります。
そうした修繕コストは1回に数十万円単位、へたをすれば100万円単位でオーナー様の大きな負担となります。
3. 火災リスクと火災保険料負担が大きい
鉄筋コンクリート(RC)造のマンションならば、万が一入居者が火災を起こしても1室だけで済みますが、木造アパートでは全焼に繋がることもあります。さらに、RC造のマンションよりも高い保険料率が設定されているので、保険料負担も大きくなります。
4. 地震による建物倒壊と地震直後の火災の影響
鉄筋コンクリート(RC)造のマンションに比べ、木造アパートは耐震性能でも大きく劣ります。建物が倒壊し、入居者が亡くなった場合には、家主がその責任を問われるケースもあるのです。
5. シロアリ被害、建物傾き、雨漏り、シックハウス問題
木造アパートは、シロアリ被害や地震や振動による建物の傾き、雨漏りや建材や塗装によるシックハウス問題などさまざまな問題が起こりやすいといえます。
6. 騒音問題、セキュリティー問題
木造アパートは上下階への騒音問題も起きやすく、住民間のトラブルに発展するケースもあります。さらに、セキュリティーの面でも木造アパートはマンションに劣っています。
7. 立地の不便な場所が多い
木造アパートは都心よりも郊外、駅からも離れた場所にあるケースが目立ちます。そういった場所では、賃貸需要がそもそも少ないため、入居者がつきずらい傾向があります。
8. 土地持ち農家と「家賃」値下げ競争
TVCM等の影響で地方や郊外の土地持ち農家が次々と賃貸アパートを建てています。
地方や郊外でアパート経営を行うということは、必ずその土地の地主が経営するアパートと競合することになります。
ただでさえ地方や郊外で賃貸需要が少ないなか、さらにアパートが乱立すれば、限られた入居者を巡って家賃の値下げ競争がはじまります。
土地代がタダの土地持ち農家と家賃の値下げ競争をして勝てるわけがありません。
9. 建て替えのリスク 立ち退きに要する時間とコストの問題
木造アパートは鉄筋コンクリート造のマンションと比べて耐用年数も短いので、建替えが必要になります。 建替えが必要になったときには、入居者との立ち退き交渉は、多くの時間とコストがかかります。
10.売却困難 建物代金はもちろんタダ 土地代以下に下げても売れない!
木造アパートは劣化が早いので、いざ売却しようとしたときには、すでに建物に資産価値はなく、建物の売却価格はタダ同然となります。

※ 都内の地主が建てたアパート経営は比較的上手くいっているケースが多い。
しかし、高利回りを目的とした木造アパート投資で、「満足した」という声をあまり聞いたことがありません。
当社も過去に木造アパートを紹介した経験がありました。15年以上経過した現在、度重なる修繕負担、賃料大幅値下げ、そして絶えず空室を抱え、当初の利回りが実現できなくなり、お客様に多大な迷惑をかけてしまった反省に基づいています。

好立地で火災にも強い東京のワンルームマンションをコツコツ購入することが成功へと繋がります。

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