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1 空室リスク

空室リスクを防ぐ物件選びの3つの方法

1 将来にわたって賃貸需要が安定している東京を選ぶこと

不動産投資は現在だけでなく、将来にわたって賃貸需要があるかを見極めることが重要です。
2008年を境に、すでに日本の人口減少傾向は進んでいます。今後、東京を除く多くのエリアではマンション経営が成り立たなくなっていきます。
つまり、将来にわたり不動産投資が成り立つのは、賃貸需要が安定しているのは東京だけなのです。

都道府県別転入超過数

2015年の都道府県の移動者数を見ると、転入数が超過している都府県のうち、東京都は81,696人増となっており、2位の埼玉県・神奈川県 の13,528人増の約6倍以上と突出して増えています。

都道府県別転入超過数

東京都の人口

2 新規供給が少ないワンルームマンションを選ぶこと
※新規供給が少ない理由:『地価上昇』『ワンルームマンション規則条例』

  • 東京都の分譲ワンルームマンションは過去に約16万戸(累計)供給。それに対し単身者の数は250万人、都民の5人に1人が単身者。
  • 年金不安、ペイオフ解禁を受けた不動産投資人気を背景に2000年以降毎年7,000戸から8000戸の水準まで回復。
    ところが、地価上昇・建築費上昇・ワンルームマンション開発規制の影響で2005年以降新規の供給は減少傾向へ。
  • 東京の単身世帯は増加の一途
    (1)大学進学や就職などで地方から東京へ転入する人は後を絶たない。
    (2)晩婚化が進み、一人暮らしをする人が増えている。
ワンルームマンション規制条例・指導要綱・整備基準
規制の実施地区 千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・台東区 ・墨田区・江東区・品川区
目黒区・大田区・渋谷区・世田谷区・中野区・杉並区・豊島区・荒川区・練馬区
足立区・葛飾区・北区・江戸川区・板橋区
規制の理由 ワンルームマンションのマイナスイメージ(駐輪場、違法駐車、ゴミ出し問題、騒音問題、不良外国人)
ファミリー世帯増加による地域活性化の促進
規制の内容 ファミリータイプの併設義務、専有面積規制、 階数規制、管理組合の設置、管理人室の設置、 管理員の常設義務、駐車場・駐輪場設置義務 等
規制の影響 投資物件としてはプラス:良質な管理により優れた住環境
→良い入居者、安定した収入
→長期的な資産価値の確保
★新規供給数の減少により、 東京・中古・ワンルームに今後ますます注目が集まる。

3 高額賃料の物件は選ばない

入居者にとって魅力ある部屋とは、お部屋の内容と「手頃な家賃」を言います。手頃な賃料水準のお部屋と比べ、高額賃料物件の場合は入居者となるターゲットが少なく、空室が発生したときは次の入居者は決まりづらくなります。
つまり、部屋のグレードが高すぎると賃料が高くなり、空室リスクが高くなるのです。
空室を未然に防ぐには、周辺相場にあった手頃な家賃設定は欠かせません。

空室リスク | 滞納リスク | 建物老朽化リスク | 地震・火災リスク | 
家賃下落リスク | 物件価格下落リスク | 管理会社倒産リスク

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