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営業マンが今日も行く!豆のマークの営業日誌

[2017/04/20] 33年の経験から言える!今、都心ワンルーム投資を始めるべき理由

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.496 ―――――――――
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◆―――――――――― 平成29年3月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,495名

管理戸数    17,504戸

全体入居率   99.65%(17,504戸) 
※当社販売物件および管理受託物件の入居率
 
販売分入居率  100.00%(11,002戸)
※当社販売物件の入居率
 
【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能なお部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 33年の経験から言える!今、都心ワンルーム投資を始めるべき理由
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記
 

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■ 33年の経験から言える!今、都心ワンルーム投資を始めるべき理由
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
昨年からの流れを引き継ぎ、
不動産市況はまだまだ盛り上がっています。
 
こうした状況が続くと、いったい、
いつ物件を購入したら良いのか分からず、
 
様子見をしている方も
いるのではないでしょうか。
 
たしかに数年前に比べれば、
価格が上昇しているのは事実です。
 
一方で、借入金利は過去30年間で、
最も低い水準にあります。
 
若い世代の方には
想像もつかないかもしれませんが、
 
かつて、都心の中古ワンルームマンションの
価格が6000万円~7000万円台、
そして手取り利回りが1%~2%程度、
ローン金利8%以上で紹介された時代がありました。
 
それは今から約30年前、
平成バブルの時代です。
 
当然ですが、月々の収支は大幅にマイナスです。
 
それでも値上がり益を狙って購入する人が、
後を絶ちませんでした。
 
私は33年前、昭和59年から
収益不動産をご紹介し続けてきました。
 
昭和から平成にかけての不動産バブルも、
その崩壊後の26年間も、
すべて見てきました。
 
だからこそ、
今が買い時だと言えるのです。
 
今回のコラムは、平成バブルの頃、
そしてその後の26年を振り返りながら、
 
今、都心のワンルーム投資を
始めるべき理由と始め方について、
お伝えします。
 
 
まずは、バブル時代を振り返りましょう。
 
昭和62年から平成元年ぐらいにかけて、
もの凄い速度で地価が上昇しました。
 
中古不動産も例外なく価格が上がり、
特に立地が良い物件は急騰しました。
 
ワンルームマンションにも関わらず、
7000万円以上もしていた物件もありました。
 
私が把握している都心の一等地の事例では、
たとえば千代田区、昭和59年築の物件があります。
 
半蔵門駅徒歩8分、19.6平米の中古ワンルームが、
昭和63年に7200万円で取引されました。
 
そういったマンションの手取り利回りは、
1%台、良くても2%でした。
 
一方で、ローンの金利は、
6~8%以上もあるという世界です。
 
そのため、月々10万円を超える持ち出しが
発生する物件がほとんどでした。
 
それでもお客様は納得して買っていました。
 
なぜなら、当時は値上がりによる売却益を狙うことが、
不動産投資の主眼に置かれていたからです。
 
日本の地価は上がり続けるという、
土地神話がありました。
 
多少、月々の持ち出しがあっても、
数年所有してから売り抜けば、
大きな利益を得ることができたのです。
 
 
しかし、その後平成2年に、
不動産バブルは弾けました。
 
上がり続けると言われた地価は、
逆にどんどん下がっていきました。
 
土地神話の崩壊です。
 
首都圏中古ワンルームの平均価格は、
平成2年には、3562万円でした。
 
ところが平成8年には、
1158万円にまで急落します。
 
わずか6年で3分の1以下まで、
価値が下落してしまったのです。
 
だからといって、東京都心の土地の利用価値が、
3分の1になってしまったということではありません。
 
まさに実質のない、泡沫(バブル)だったのです。
 
昨年、銀座4丁目の公示地価が、
1平米あたり4000万円を超え、
バブル期を上回ったと話題になりました。
 
しかしご承知のように、
銀座のワンルームマンションが現在、
7000万円で売られているようなことはありません。
 
本来の利用価値に即した適正な価格と、
利回りが得られる物件が市場に流通しています。
 
もう大幅な値上がり益を期待して
不動産投資を行うような時代は、二度とやってこないでしょう。
 
 
過去30年というスパンで見ても、
投資に適した物件が、都心部にもまだまだあります。
 
手取り利回りは4%~6%を取ることができます。
 
この数値は、世界的ベストセラー「21世紀の資本」の著者
トマ・ピケティ氏が分析した世界20か国、過去200年間の
資本収益率4%という数値とほぼ同じです。
 
資本収益率とは、株の配当金や不動産の家賃収入など、
資産から生み出される収益率のことです。
 
都心のワンルームは歴史的に見ても、
けっして悪くない利回りが取れる上に、
ローン金利は歴史的な低水準です。
 
私の33年にわたるコンサルタント人生においても、
最も低い金利、そして少ない自己資金で始めることができる環境です。
 
当社の提携ローンであれば、
30年で1.6%~1.8%程度で借りられます。
 
都心の中古ワンルームの利回りは
手取りで4%~6%ですから、
借入金利との差を大きく取ることができます。
 
持ち出しなしで、
物件からの家賃収入だけで毎月のローン返済を
賄うことが可能です。
 
自己資金は100万円もあれば
始めることができます。
 
借り入れを利用すれば、貯金を貯めてから買うよりも早く、
資産を形成することができます。
 
 
ただ、注意点があります。
 
30年ローンを組んだままでは、
いつか金利が上がり始めた時、
途端に返済に苦しむことになります。
 
また、借り入れが残っているうちは、
いつまでもあなたの資産とは言えません。
 
そこで必ず繰り上げ返済をすることを
お勧めします。
 
繰り上げ返済を進めてローンを完済し、
完済後の家賃は次の物件のローン返済に充てるのです。
 
そして、最終的に借金は
必ずゼロにするということが目標です。
 
 
多額のローンを組んで1棟アパートを購入し、
脱サラに成功したという不動産投資の成功本を
良く目にします。

あたかも負債から解放され、
経済的自由を得たようなことを
書いてある本が多いのです。
 
しかし実際のところは違います。
 
彼らのほとんどは、
まだ何億円といった大きな額の
負債を背負っています。
 
借金が残っている限り、
それは真の資産ではありません。
 
まずは1戸を購入し、
コツコツと繰り上げ返済を行う。
 
借金をゼロにしてから、また次の1戸に挑戦する。
 
これを忠実に実践することで、
安全に、堅実に、資産を増やしていけます。
 
すでに4戸、5戸のオーナーになっている方は
たくさんいらっしゃいます。
 
 
一方で33年間、いつの時代も
初めの1戸を買わない人の理論は同じでした。
 
不動産価格が上がってしまったときは、
『もう上がってしまったから買わない』
 
下がっているときは、
『どこまで下がるか分からないから買わない』
 
不動産投資を始めようとしている
あなたにとって大切なことは一つです。
 
まずは、第一歩を踏み出すことです。
 
何もしないよりは、
ローンを組んで投資を始めることです。
 
そして、繰り上げ返済を進めていきます。
 
1戸目の繰り上げ返済は一番大変です。
 
それでも、繰り上げ返済をコツコツ続けて、
債務をゼロにしましょう。
 
借金のない不動産が一つあれば、
次の一歩を踏み出すのは難しいことではありません。
 
真の経済的自由とは、
あらゆる負債から解放されることです。
 
あなたが真の経済的自由を目指して、
最初の1戸に挑戦されることを願っております。
 
 
日本財託 資産コンサルティング部 田島 浩作(たじま こうさく)
 
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
栃木県足利市出身の62歳。
 
資産コンサルティング部に所属。
30年以上にわたり、第一線で
不動産コンサルタントとして活躍している。
 
不動産バブル崩壊を目の当たりにした経験から、
不動産を安全かつ加速度をつけて増やしていく独自の投資理論を確立。
多くのお客様から絶大な信頼を得ている。
 
歌と共に登場する美声のセミナー講師としても人気が高い。 
 
 
◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
    
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■ 5. 編集後記 

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今月3日、
父が定年退職の日を迎えました。
 
その日は、ちょうど父の誕生日でもあり、
母と妹と私で、丸一日をかけたお祝いを
企画することにしました。
 
まず、娘二人から父へと手紙を書きました。
 
「長い間、お疲れ様。
最後は笑って、退職の日を迎えてね」
 
父が起きてすぐに目につくよう、
テーブルの上に置きました。
 
翌朝、父は家族の誰よりも早く起きて、
気がついた時には家を出ていました。
 
朝一番のサプライズは不発でしたが、 
お祝いの1日はまだはじまったばかりです。
 
その夜は、母が予約した
美味しいお肉のお店に向かいました。
 
家族4人揃っての外食は本当に久しぶりです。
 
3人が私の職場近くまで迎えに来てくれ、
後ろの座席に乗り込みました。
 
父の第一声は、
『お姉ちゃん。手紙ありがとう』
 
目の前の助手席に座る父が
どんな顔をしていたのかは分かりません。
 
しかし、普段寡黙な父が突然感謝の言葉を口にしたので、
 
「どういたしまして」と言った私のほうが、
なんだか泣きそうになってしまいました。
 
 
父は自衛隊員でした。
 
定年とはいえ、まだ54歳。
 
自衛隊員は一般企業よりも定年が
早く設定されているのです。
 
家では仕事の話を全くしないので、
父の仕事ぶりは詳しく知りません。
 
とはいえ、時には数日間、
家に帰ってこないこともありました。
 
東日本大震災の時は駐屯地に缶詰になり、
1週間以上も家に帰ってきませんでした。
 
女ばかり3人家族だったので、
家を離れて心配も多かったはずです。
 
さらに、仕事の責任も大きく、
仕事のプレッシャーもあり、
人に言えない苦労も多かったことでしょう。
 
ただ、家ではそんなそぶりは一切見せず、
いつもおおらかで優しい父でした。
 
小さい頃から、
ガミガミと怒られた記憶はありません。
 
とにかく寡黙で、
私たち姉妹がおしゃべりするのを、
いつも静かに見守っていました。
 
どんな時もどっしりと構えていて、
彼氏ができたと報告した時すらも、
一切、小言もなく嫌な顔もせず、
『お前が良いと思う人なら、いいよ』のひと言だけ。
 
 
退職の夜もいつもと同じ父でした。
 
黙々と料理を食べ、お酒を飲み、
お店のお勧め牛肉を口に運びます。
 
あまりに何も言わないので、
聞いてしまいました。
 
「美味しい?」
 
すると、はにかみながら、
『美味しくないわけがないやな』
 
はっきり答えないあたりが、
やっぱり父らしいです。
 
コース料理が終わった頃、
妹が仕込んでいたケーキが登場。
 
さすがの父もサプライズで現れた
花火2本が刺さったケーキを前に、
照れながら満面の笑みでした。
 
 
最後のダメ押しは私の番です。
 
帰宅後、父がお風呂に入っている間に、
隠しておいたプレゼントをテーブルへ。
 
戻ってきた父は、
『え?今度は何?』
 
「はい、これは退職のプレゼント」
 
よほど嬉しかったのか、父はお風呂上りの
上半身裸のままラッピングを取り始めました。
 
『通勤用バッグだ!ありがとう!』
 
父はすでに再就職が決まっていました。
 
そこで、新しい職場で使えるよう、
バッグをプレゼントしたのです。
 
喜んでくれたようで、すぐにショルダーを伸ばして
使う長さに調整していました。
 
2週間以上経った今でも父は、
 
『楽しかったな~』
『ケーキも美味しかったな~』
 
ことあるごとに振り返るように
話しているのを聞くと、私も嬉しくなります。
 
 
父は先週から、
新しい職場で働き始めました。
 
54歳にして初めての転職。
 
やっぱりあまり語りませんが、
きっと不安なことや戸惑うことも、
多々あるでしょう。
 
「どうだった?」と聞くと、
少し疲れた様子で、
 
『意外と深い仕事なんだな』
とつぶやく父を見て、
 
今こそ娘が支える時だと感じています。
 
父がそうだったように、どんな時でも
「大丈夫だよ。お父さんが決めたことなら」
 
そう声をかけられる娘でありたいと思います。
 
 
日本財託管理サービス 賃貸営業部
秋田コールセンター 門脇 彩香(かどわき あやか)
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
秋田県秋田市出身。
 
賃貸営業部秋田コールセンターで、仲介会社からの
空室確認や内見予約の問い合わせ電話へ
迅速に対応しています。
 
ファン歴12年のNEWSファン。
先週末も仙台のライブでエネルギーを発散してきた。
 
6月の東京ドーム公演チケット抽選が外れて、
落ち込んでいるので、情報をお持ちの方は
是非、お願いします!
 
 
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