ホーム > メールマガジン登録 > バックナンバー > 営業マンが今日も行く!豆のマークの営業日誌 > 自宅購入も不動産投資も両立できる!10年の控除期間活用で資産形成を加速する考え方

メールマガジン・バックナンバー

営業マンが今日も行く!豆のマークの営業日誌

[2017/11/02] 自宅購入も不動産投資も両立できる!10年の控除期間活用で資産形成を加速する考え方

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.523 ―――――――――
☆☆    ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆     ~あなたの老後、本当に大丈夫!?~
☆☆☆★   日本財託HP
★☆☆☆☆  http://www.nihonzaitaku.co.jp/
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますURL
をクリックして下さい。

◆――――――――― 平成29年10月末現在 ―――――――――◆

オーナー様数  6,753名

管理戸数    18,516戸

全体入居率   98.88%(18,516戸) 
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.51%(11,725戸)
※当社販売物件の入居率

【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 自宅購入も不動産投資も両立!10年の控除期間活用で資産形成を加速する考え方
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

======================================================================
 
■ 自宅購入も不動産投資も両立!10年の控除期間活用で資産形成を加速する考え方
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
先月、マネーフォワード社が開催した資産運用イベント、
お金のEXPO2017に出展しました。
 
残念ながら、当日は台風接近による暴風雨で、
イベントを開催するには、
最悪のコンディションでした。
 
しかし、そんな中でも、
お金との付き合い方を学ぼうと
約2000名のお客様が来場され、
会場は熱気で溢れていました。
 
当社のブースにも多くの方がお越しになり、
不動産投資のご相談を受けました。
 
なかでも、多く寄せられたお悩みは、
自宅の購入と資産形成の両立のさせ方です。
 
たとえば、夫婦でお越しの方でありがちなケースは、
夫は不動産投資に乗り気、でも隣の妻は、
 『私は自宅の購入を優先したいな...』
 
ライフプランはご家族それぞれですから、
どちらを先に進めるかは、ご家庭の考え方次第です。
 
ただ、年齢や家族の状況によっては、
自宅購入と不動産投資を、
同時に始めたいという方もいらっしゃいます。
 
もちろん、多額の借入を伴う話になりますから、
慎重に検討すべきです。
 
ただ、投資物件と自宅をほぼ同時に購入しつつ、
しかも効率よく資産形成をする方法はあります。
 
そのポイントは繰り上げ返済の効果と、
住宅ローン控除が使える自宅購入からの10年間を
最大限に活用することです。
 
そこで、今日は自宅購入と不動産投資を
両立しつつ、資産形成のスピードを加速させる考え方を
ご紹介したいと思います。
 
 
自宅と投資、
この両立をさせる必須条件は、
ローンが組めることです。
 
どちらかを購入したら、もう片方のローンが
組めなくなってしまう状態であれば、
両立はままなりません。
 
どのくらいの金額までローンを組めるかは、
年収や勤め先、勤続年数などにもよります。
 
たとえば年収500万円くらいの方であれば、
投資用ローンも住宅ローンも、
年収の7~8倍程度の額がひとつの目安です。
 
この金額の範囲内であれば、
2種のローンを並行して組んで、
購入を両立させることは可能です。
 
このとき、気を付けなければいけないのが、
融資枠は投資用ローンも住宅ローンも
同じ枠を活用するということです。
 
仮に、住宅ローンを年収の5倍まで活用しきってしまえば、
投資用ローンの上限が年収の7倍までだとすると、
融資の枠は年収の2倍までということです。
 
 
その上で、最初に投資物件、
次に自宅を、ローンで購入したケースで、
それぞれが家計に影響について考えてみます。
  
今回は投資物件として、価格1000万円、
手取り利回り4.8%の都内中古ワンルームマンション。
 
そして、自宅として3000万円の
マンションを購入したとします。
 
 
 『ローンを2つも抱えてしまって、
  家計はやっていけるのだろうか。』
 
そう心配される方も
いらっしゃるかもしれませんが、
大丈夫です。
 
当社がおすすめする中古ワンルーム投資では、
長期のローンを組めば、
毎月の家賃収入で投資用ローンの返済を賄うことができます。
 
だからこそ、実際に多くの方が、住宅ローンを組みながら、
不動産投資を実践されているのです。
 
 
ただ、資産形成を加速させていくためには、
繰り上げ返済をあわせて行うことをお勧めしています。
 
 
上記の1000万円の物件に、頭金50万円を入れて、
ローン金額950万円の25年ローンを組んだ場合を
シミュレーションしてみましょう。
 
毎年のボーナス2回で、30万円ずつ、
毎年60万円繰り上げ返済していきます。
 
すると、ほぼ10年で完済します。
 
ローンのないマンション1戸を所有できれば、
お金のやりくりの選択肢は大きく広がります。
 
そこから得られる月4万円の家賃は、
その後、自由に使えるお金になります。
 
もちろん、同時に組んだ住宅ローンの返済に
充てることも可能です。
 
 
 
ここまで投資物件の繰り上げ返済について
お伝えしてきましたが、
 
 「自宅のローンも、繰り上げ返済したほうが
  良いのでは?」
  
そう思われる方もいらっしゃるでしょう。
 
結論からいえば、自宅のローンは、
10年間は繰り上げ返済不要です。
 
これが実は、資産形成を
さらに加速させるコツでもあります。
 
 
3000万円の自宅マンションを、
頭金100万円を入れて、30年ローンで
購入した場合で考えてみましょう。
 
借入金額は2900万円です。
 
金利は、現在の大手銀行各社の
変動金利ローンの平均から、0.7%とします。

この場合、月々の返済額は約9万円です。
 
住宅ローンは自分の給与収入から
返済しないといけません。
 
少しでも余裕があるなら、
繰り上げ返済で先に返してしまいたい!
 
そう思う気持ちも分かります。
 
ただ、低金利の今、
これは必ずしも"お得"とはいえません。
 
なぜなら、購入して住み始めてから10年間は、
住宅ローン控除が活用できるからです。
 
 
住宅ローン控除とは、住宅を購入した場合、
4000万円を上限に年末時点のローン残債の1%を
納税予定額の所得税、住民税から差し引ける制度です。
 
支払う納税額によって、
1%の枠を使い切れない場合もありますが、
金利支払い分は、ほとんど戻ってくる計算になります。
 
上記のローンで購入した場合、
最初の12ヶ月が終了した時点で、
ローンの残債はおよそ2820万円です。
 
1%の控除枠をいっぱいに使えるなら、
28万2千円が戻ってきます。
 
この1年間の返済総額のうち、
金利分は約20万円です。
 
金利分を取り返しても、
さらに余りが出るくらいになります。
 
いわば、金利0%で元本だけを返済しているのと、
同じ状態にできるわけです。
 
10年で試算すると、控除できる金額は
最大で240万円にのぼります。
 
繰上返済で残債を減らしてしまうと、
この金額も減ってしまいます。
 
10年間の控除枠を最大限に活用する意味では、
繰り上げ返済は逆効果になってしまうのです。
 
むしろ、この浮いた240万円は、
できれば投資物件の繰り上げ資金として活用しましょう。
 
そうすることで、さらに早く、
ローンのないマンションを作ることができます。
 
 
もちろん、10年の間に金利の変動や、
空室や設備交換なども起こりえます。
 
シミュレーション通りにはなかなか
いかないかもしれません。
 
ただ、自宅購入と不動産投資を両立することは可能ですし、
不動産投資をされる多くのオーナー様が実践されています。
 
加えて、繰り上げ返済を絡めて、
資産形成を加速させることができます。
 
 
不動産投資と住宅の購入、どちらが先になるかは
ご家庭の事情によって異なるとは思いますが、
必ず確認して頂きたいのが、
 
冒頭でもお伝えした融資枠の問題です。
 
住宅ローンも投資用ローンも同じ融資枠内で考えるので、
計画的に進めていかなければ、
投資用ローンを借り過ぎてしまったので、
住宅ローンが組めなくなってしまったということもあり得ます。
 
 
当社では、不動産投資のご相談の際には、
ご自宅のご希望についても、しっかりお話を伺って、
そのうえで、資産形成に最も有利なプランをご紹介しています。
 
あなたのご家庭に合った形で、無理なく始められるよう、
不動産の専門家としてアドバイスしますので、
まずはお気軽にご相談ください。
 

 
日本財託 資産コンサルティング部 千代田 晃一(ちよだこういち)
 
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
千葉県市川市出身の44歳。
 
資産コンサルティング部で、
東京中古ワンルームマンションを通じて
お客様の老後の不安を解消するお手伝いをしています。
 
趣味は波乗り。直近のライディングは九十九里の片貝にて。
大波をうまく捉えて乗った瞬間の爽快感にやみつきです。
 
 
◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
    
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

 
====================================================================

■ 2.≪オーナー様の生の声 合計553話 HP掲載中≫
   マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》       
【 老後の年金を作る No.276 】  

『社長の魅力に誘われ売り込まない営業に好感』

Y・T様 38歳 東京都在住
日本財託を知ったきっかけ:マネーフォワード「お金のEXPO」
購入日:平成29年7月
購入物件:大田区(都営浅草線「馬込駅」徒歩8分)
     平成18年築 頭金200万円

日本財託を知ったきっかけは、昨年参加した資産運用イベントです。
 
もともと将来の資産形成に対し、
漠然とした不安を抱いていたことが始まりです。
 
参加したイベント内でいくつかのセミナーを傍聴しました。
 
どのセミナーも私にとって新鮮な内容でしたが、
特に印象に残ったのが、日本財託の重吉社長の講演です。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-402.html

=====================================================================

■ 3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

≪簡単スピード査定サービス実施中≫

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/

――――――――――――――――――――――――――――――――――

日本財託グループでは、東京23区内の中古ワンルームマンションの
ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

創業28年、これまで1万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
正確でスピーディーな査定を実施。最短1週間で現金化します。

≪日本財託の5つのメリット≫

メリット1 スピード査定
 翌営業日までに査定金額をお伝えします。

メリット2 仲介手数料不要
 日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。

メリット3 売却後のトラブルも心配なし
 買主は日本財託になるので、売却後のトラブルも一切心配ありません。

メリット4 手続きは簡単
 マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。

メリット5 最短1週間で現金化
 抵当権の設定のない不動産であれば最短1週間で現金化できます。

≪簡単スピード査定のお申込みはこちらから≫

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/
 
=====================================================================

■ 4. セミナーのご案内 ~ 参加無料 ~            

――――――――――――――――――――――――――――――――

【延べセミナー参加者21,000名の実績!】
『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【東京】11月19日(日) 13:00~15:30
【東京】12月 9日(土) 13:00~15:30

▼セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)▼
https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/mailmag.html


◆ セミナーで学べる内容をご紹介 ◆

『不動産投資の目的』
『なぜ「東京・中古・ワンルーム」なのか』
『定年までにどうやって物件を増やしていくのか』
『金利上昇リスクにも負けない安全な借入割合』
『ここでしか聞けないレバレッジの黄金率とは』

最新の不動産市況を読み解きながら、
『なぜ、いまが買いどきなのか』
客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。


◆ 特選物件のご紹介 ◆

≪セミナー限定≫
年間平均入居率98%の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月100戸以上の中古ワンルームマンションを
ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした物件情報もセミナー参加者限定で、
ご紹介しております。
 
平均入居率98%を誇る賃貸管理会社が
厳選した物件です。
ぜひこの機会にセミナーにご参加ください!

▼セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)▼
https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/mailmag.html
 
 
■ NHK「クローズアップ現代+」も注目!
  話題の認知症×相続対策!
 
【家族信託 活用セミナー】
『相続対策は東京・中古・ワンルームと家族信託で考えよう!』
   
11月12日(日)13:00~15:20
 
▼家族信託セミナーの参加申込はこちらから▼
https://www.nihonzaitaku.jp/souzoku/seminar/
 
認知症対策を兼ねるまったく新しい相続対策「家族信託」と
相続対策と収入対策に効果を発揮する
東京の中古ワンルームマンション投資について、事例を中心にご紹介。
 

=====================================================================

■ 5. 編集後記 

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
2017年10月15日。

この日は、「宅建」の試験日でした。

「宅建」とは、宅地建物取引士のことで
不動産業界に身を置くものにとって一人前と
認められるための登竜門ともいうべき資格です。

試験が終わってから2週間ほどが経ち、
自己採点を終えて、合格点に達せなかった社員の中には、
すでに来年に向け勉強を始めている者もいます。
 

およそ4年前、
私も宅建の取得を志し、
勉強に明け暮れた時期がありました。

入社から数年が経ち、初めて受験してから数年は
日々の仕事の疲れからなかなか本腰を入れられず、
合格点に届かない年が続きました。

そんな中、共に受験をしていた仲の良い同僚が、
宅建に合格したのです。

その同僚は、惜しくも1点差で届かなかった前年の結果を受けて、
モチベーションを切らさず勉強を続け、
見事翌年にリベンジを果たしました。

さらに周囲も取得に向けて、
熱が帯び始めてきたのです。

 「もう甘えてはいられない!
  自分もなんとしてでも取らねば!」

次こそは必ず合格する!

焦燥感を糧に勉強を始めました。

テキストや宅建アプリを使ったり、
通販でCD付のテキストを購入し、
寝る前は決まって枕元で音声を流していました。

ところが、スタートダッシュには成功したと思いきや、
オーバーペースだったのでしょうか。

春先はあれだけはかどっていたものが嘘のように、
7月、8月と成績が延びやんできました。
 

よく夏場の頑張り次第で合否が分かれると聞きますが、
まさに脱落しかかってしまいました。

気が付けば9月。

残りは1カ月半程度です。

成績が延びやんでくると、
おのずとモチベーションも下がってきます。

去年までの調子であれば、
このままズルズルと合格点に届かないまま
終わっていたことでしょう。

しかし、脳裏に浮かんだのは、
前年受かった同僚の顔。

 「いやいや!諦めてなんかいられない。
  今年こそは絶対に受かるんだ!」

もう一度、気合を入れ直し、
寝る間も惜しんで勉強に取り組みました。

残りの時間はとにかく過去問を解こう。

通勤中も満員電車のサラリーマンの視線を感じつつも
テキストを開きました。

昼休みは、食事を早々に済ませ、
食器を横に片づけて問題を解き続けます。

帰宅後も、どんなに疲れていようが、
日をまたぐまでペンを握り続けました。

ぼんやりとした部屋の中でも解き続けた過去問。

はっと目を覚まし、
それが夢の中だったと
気づいたこともありました。

それでも、なかなか合格ラインを越えません。

1ヵ月を切り、2週間を切り、
とうとう試験日を迎えました。

 「あと2週間あれば...」

会場に向かうさなか、
そう思わずにはいられません。

しかし、今ある実力を出し切るだけだと思い、
試験に集中することにしました。


試験自体は半分ほど
見直しができる程度には終えたものの、
合格を確信することはできませんでした。

帰宅後は、祈る気持ちで
解答速報の更新ボタンを押し続けます。

虫食いで表示される解答と照らし合わせ、
マル、バツ、マル...と、
ひとつずつ自己採点を行います。

すべての解答のチェックが終わり、
正解数を数えます。


正解数は...36!

 
各社の予想合格ラインを
2~3点上回っていたのです!

 「えっ、本当に!?」

自分の結果が信じられず、
何度も見直します。

しかし、結果は変わらず「36点」。

本当に受かったんだ。

喜びと安堵でしばらく、
ディスプレイの前でボーっとしていました。

その後、合格通知も届き、
晴れて宅建士を名乗ることが
できるようになりました。

勢いそのままに、宅建を取得した翌年は
「賃貸不動産経営管理士」の資格も取得しました。


仕事をしながら勉強に励むことは大変なことですが、
諦めずに頑張り続けたことが
結果として表れたと思っています。

苦労して取得したこの2つの資格は、
各仲介会社の営業の方と信頼を置いてもらえる
ひとつの要因となっており、
仕事に活かせていることをしみじみと感じています。

これからもオーナー様の大切な不動産を預かる者として、
自己研さんに励んでいきたいと思います。
 
 
日本財託管理サービス 賃貸営業部 平野 健太郎(ひらのけんたろう)

  
◆ スタッフプロフィール ◆
 
埼玉県さいたま市出身の42歳。

賃貸営業部に所属し、「入居者付けが主業務」各仲介の営業マンとの信頼を築き
少しでも早く好条件で決められるよう心掛けています。

革靴が好きで、休日は靴磨きをしてます。
お気に入りの靴を長持ちさせるコツは「紐を緩めてから履くこと、靴べらを使うこと」
「履いた後はシューツリーを入れること」「ブラシをかけてホコリを落とすこと」
「同じ靴を毎日履かないこと」です。

◆ ≪フェイスブックでも公開中!≫
毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
https://www.facebook.com/nihonzaitaku.recruit/


----------------------------------------------------------------------

◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
【URL】http://www.nihonzaitaku.co.jp/
【発 行】株式会社 日本財託
     TEL:03‐3347‐2411 FAX:03‐3347‐2300
【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
     TEL:03‐3347‐2414 FAX:03‐3347‐2420
【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F・10F
【担 当】坂元 寛和

======================================================================

登録・サンプルバックナンバー

実際のオーナー様の投資事例をご紹介しています
  • どんな人が購入しているの?
  • どんな物件を購入している人が多いの?
  • 返済・収支プランは?
マンション投資のメリット・リスクについて、詳しくご説明いたします。

“まだ具体的には決めていない”という方もお気軽にお越しください!

  • 無料相談会 お申し込み(土日・平日夜も開催中)
  • 非公開物件のご紹介“日本財託だけ”限定物件

強引な勧誘は一切行なっておりません。お客様との3つの約束

  • セミナー参加をご希望の方
  • 小冊子プレゼント(無料)
お電話でのお問い合わせ
どんな疑問でも、お気軽に問い合わせください。
関東以外にお住まいの方のお問い合わせも承っております。

0120-411-040 営業時間/平日9:00〜18:00

無料相談会 お申し込み(土日・平日夜も開催中)

お問い合わせ窓口 0120-411-040 営業時間/平日9:00〜18:00

書籍のご紹介

低金利時代のいまだからこそ知りたい不動産投資の成功法則

低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人

社員の表情が見える 管理スタッフ紹介

このページの先頭へ戻る