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営業マンが今日も行く!豆のマークの営業日誌

[2018/07/19] 50代からでも間に合う!65歳から豊かな老後を過ごすためのマンション投資法

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.556 ―――――――――
☆☆    ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆     ~あなたの老後、本当に大丈夫!?~
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録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
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◆――――――――― 平成30年6月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  7,478名

管理戸数    20,119戸

全体入居率   99.29%(20,119戸)
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.59%(12,333戸)
※当社販売物件の入居率

【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 50代からでも間に合う!65歳から豊かな老後を過ごすためのマンション投資法
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

■□■□■□■□■ 日本財託からのご案内 ■□■□■□■□■□

 
 8月4日(土)
 創業28年の賃貸管理会社が伝える
 東京中古マンション投資セミナーを開催!

 人気No.1!のべ22,000人が参加した
 『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

 日時:8月4日(土)13時~15時30分(開場12時30分)
 場所:新宿NSビル30階 ホールB
 定員:先着120名様

 ▼セミナーのお申し込みは今すぐこちらから▼
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/


将来の老後の生活を考えて、
多くの方が資産運用を行っています。

ただし、資産運用には当然リスクが伴います。

限られた資産や定年までの貴重な時間を費やすからこそ
そう簡単には失敗できません。

そこで、当社がおススメするのが、
賃貸管理会社として28年間で培ってきた
実績と経験からお伝えする東京・中古・ワンルームマンション投資です。

今回のセミナーでは、不動産投資で長期安定収入を得るための
具体的な投資法をご紹介します。

特に、セミナーの第2部でお伝えする、
ローンを効果的に活用してマンションの増やす「レバレッジの黄金率」は、
定年までに資産を形成したい方は必見です。

マンションの効率的な増やし方を知り、実践することで、
資産を拡大していくスピードが早めることができます。

これからマンション投資を検討される方も、
すでにマンション投資を実践されている方も、
お役に立てる投資手法です。

私たちコンサルタント自身も実践する
東京・中古・ワンルームマンション投資と
このレバレッジの黄金率をわかりやすく解説致しますので、
ぜひこの機会にご参加ください!


◆ セミナーの主な内容
・サラリーマンと不動産投資が相性抜群の理由!
・東京・中古・ワンルームの魅力
・地震に強い物件選びのポイント
・出口戦略をどう考えたらよいのか?
・お金持ちは知っている『資金と資産』の明確な違い
・資産が資産を生むマンション投資法『レバレッジの黄金率』とは?
・定年までに月25万円の不労所得をつくる方法 など

日時:8月4日(土)13時~15時30分(開場12時30分)
場所:新宿NSビル30階 ホールB
≪定員120名 参加無料・先着順≫

(セミナーの詳しい内容・お申込みはこちらから)
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

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■ 50代からでも間に合う!65歳から豊かな老後を過ごすためのマンション投資法
 
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『50代の私でも、
 マンション投資は始められるのでしょうか?』

これは、セミナーや個別相談でよくいただく
質問の一つです。


『今からでも、ローンは組めるのだろうか?』
『もし組めたとしても、いまさら大きなリスクを取って、
 借り入れをして意味があるのだろうか?』

ご安心ください。

50代からでもローンを利用したマンション投資は可能ですし、
今から始める意義は十分にあります。

ただ、懸念されるように、老後までの残り時間が少なく
失敗できない50代には、適切な進め方があります。

今回のコラムでは、当社のオーナー様の購入事例をもとに、
50代からのマンション投資の始め方をご紹介したいと思います。


50代からの資産形成は
老後までの時間が限られています。

目標とする収入額から逆算して、
できる限り早く、そして効率的に進めることが重要です。

都心の中古ワンルームを2~3戸を所有できれば、
手取り家賃10~15万円が毎月安定した収益として入ります。

リスクを抑えるのであれば1戸ずつの購入が理想ですが、
50代は定年までの時間が限られています。

効率面を重視して、複数戸を同時購入することがおすすめです。


そして、複数のマンションを購入するための投資用ローンは、
50代でも組むことができます。

現在、サラリーマンとしての、
安定した給与所得があれば、ローン購入は十分に可能です。

多くの投資用ローンでは、
最長借入期間35年に設定されています。

ただ、一方でローンには、
「何歳までに返済を完了すること」という
上限年齢があります。

上限年齢は、多くの金融機関では79歳となっています。

そのため、年齢が高くなるほど、
最長で組める借入期間が短くなるのです。

それによって、毎月のローン返済金額が大きくなり、
家賃収入からローン返済額、管理費、修繕積立金、管理代行費を差し引いた
収支がマイナスになってしまう可能性が高まります。


この問題を解決する方法は2つあります。

1つ目は、自己資金をある程度入れて
借入金額を抑えること。

そして2つ目が、完済年齢の設定がより高い
ローンを利用して長期で組むことです。


自己資金500万円を元手に2戸の中古ワンルームを購入した
50歳のオーナー様の事例です。

1戸目は価格2000万円、
頭金を300万円入れ、残額の1700万円はローンを利用しました。

金利は1.65%で、期間は29年です。

購入価格に対して15%程度自己資金を入れたので、
家賃収入からローン返済額、管理費、修繕積立金、
そして管理代行費を差し引いた月々の収支は
プラスで回すことができます。

2戸目は価格1500万円、
頭金は200万円で、1300万円はローンを利用しました。

ここで完済年齢がより高いローンを活用します。

当社の提携金融機関の一部では、
完済年齢84歳を上限にしているローンがあります。

金利は1.9%で先ほどのローンよりは高くなりますが、
50歳であれば借入期間は34年まで組めますので、
月々の返済金額を抑えることができます。


ただし、ローンをそのままにしていては、
84歳まで家賃収入を得ることができません。

繰り上げ返済という形で、
購入後も自己資金を入れ、
借金を減らしていくことが大切です。

たとえば、1戸目の物件を年120万円ずつ
繰り上げ返済をしていくと、ちょうど60歳の時に
完済できます。

この時、2戸目は家賃収入から毎月返済が進み、
残債がおよそ1000万円まで減少しています。

1戸目の年間手取り家賃収入80万円余りも含めて、
年180万円ずつ2戸目を繰り上げ返済していくと、
ちょうど65歳で完済となります。

手取り家賃として12万円余りが
毎月そのまま手元に残り、自由に使うことができます。


ちなみにローンを組んでいる間は、
団体信用生命保険(団信)がつきます。

そのため、生命保険代わりとして、
あえて最後の1戸のローンは残すという方もいらっしゃいます。

84歳の完済年齢まで保障がきいた状態というわけです。

万が一、返済途中で死亡しても、
ローンの残債は無くなるので、家族が困ることもありません。

とはいえ、これでは家賃収入は全く使えないままですので、
あくまでも副次的な考え方として捉えておきましょう。


事例のシミュレーションでは触れませんでしたが、
サラリーマンの場合、退職金としてまとまった資金が
計算できることもあります。

繰り上げ返済の原資として、
退職金の一部を用いることができるのなら、
完済までのスピードはもっと加速させることが可能です。


50代でもローンは組めるケースはありますし、
遅すぎるということはありません。

とはいえ、ローンは家賃収入で返済していけるため、
早くはじめれば、早く始めるほど、
資産形成には有利に働きます。

だれであっても、いまが、
今後の人生で一番若い時。

言い換えれば、
いまが一番長くローンが組めて、
有利に資産形成がはじめられる瞬間です。


自分ならいくらまで、どのくらいの条件でローンが組めるのか、
年収や勤務先によっても異なってきます。

コンサルタントがあなたにあわせた
最適な資産形成プランをご提案致しますので、
ぜひお気軽にご相談ください。

日本財託 資産コンサルティング部 中嶋 勝重
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 

京都府東山区出身の34歳。

資産コンサルティング部に所属し、350名以上のお客様に対して、
東京・中古・ワンルームによる資産形成のお手伝いをしている。
セミナー講師としても活躍中。

昨日は不動産健保の野球大会に三塁手として出場。
2打数1安打1四球と堅守でチームの勝利に貢献。


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/


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■ 2.≪オーナー様の生の声 合計586話 HP掲載中≫
    マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》
【 充実した管理システム No.68 】  

『真摯に尽くしてくれる担当者に信頼を寄せる』

I・K様(男性) 42歳 神奈川県在住
日本財託を知ったきっかけ:紹介
管理委託日:平成30年4月
管理委託物件:横浜市港北区(横浜市営地下鉄線「新横浜」徒歩10分)
       平成10年築 他管理物件1戸

「誠実な営業と企業としての姿勢が素晴らしい」
日本財託の印象は、この一言に尽きます。

2016年からワンルームマンション投資を始めて、
延べ4戸を所有していました。

その過程で、様々な不動産会社とやり取りをしてきましたが、
どの不動産会社よりも仕事やオーナーに対して真摯に向き合っていると感じています。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/post-434.html
 

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■ 3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください

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1.ワンルームのスピード査定

日本財託グループでは、東京23区内の中古ワンルームマンションの
ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

≪日本財託の5つのメリット≫
・メリット1 スピード査定
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▼簡単スピード査定のお申込みはこちらから
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2.ご自宅の購入・売却のご相談

日本財託グループでは、投資用マンションの販売だけではなく、
居住用不動産(リノベーション物件)のご紹介、ご自宅の売却のお手伝いも承っております。
 
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■ 4. セミナーのご案内 ~ 参加無料 ~            

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【延べセミナー参加者22,000名の実績!】
『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

 セミナーでご紹介するのは、
『不動産投資の目的』
『なぜ「東京・中古・ワンルーム」なのか』
『定年までにどうやって物件を増やしていくのか』
『ここでしか聞けないレバレッジの黄金率とは』
『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

また、セミナー参加者限定で、月100戸以上の取り扱い物件から
厳選した非公開物件をご紹介しております。
ぜひこの機会にセミナーにご参加ください!

【東京】8月4日(土) 13:00~15:30

▼セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)▼
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日本財託の賃貸管理ノウハウを具体事例を交えてご紹介します。
他社で購入した物件をご所有中のオーナー様にオススメです。
 
【東京】7月21日(土)13:30~14:30

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■ 5. 編集後記 

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『就職したら時間がなくなる』

大学4年生になった私の胸にあったのは、
自由な時間が限られているという
漠然とした不安でした。

今だからできることは無いだろうか。

そこで頭に浮かんだのが、
『ひとりで富士登山に挑戦する』ことでした。

就職先は無事決まっていたものの、
学生ゆえの甘えを拭い去り、社会人になる前に
身を引き締める意味も込めての目標でした。

お盆が過ぎ、いよいよ登山当日。

東京を離れるにつれ、天候は下り坂。

高速道路を抜け、山道に入るころには
ほとんど雲の中を走っているようで、
数メートル先も見えません。

到着した登山口では
普段は富士山の頂上までがきれいに見えているはずが、
入り口すらも白く霞んでいます。

8月にしては冷たい雨も降りしきり、
前途多難な幕開けです。

今いる自分の位置がつかめない中、
1時間、2時間と登り続けても
変わらない真っ白な視界。

いつまで登り続ければいいのか。

気温もどんどん下り、
雨は風に乗って足元からも噴き上げてきます。

ぬかるんだ地面を踏ん張りながら
一歩一歩進目場進むほど、
体力を奪われていきました。


およそ5時間登り続け、
あたりも暗くなり始めるころに
ようやく8合目の山小屋へと着きました。

数時間の仮眠を済まし、
目を開けると0時を回るくらいの時間帯。

重い体を無理やり起こし、
真っ暗な外に出ると、雨はあがっていましたが
吐く息は白く、季節が逆転したようなひんやりとした空気です。

再び山頂を目指し登り始めるも
ペースは上がりません。

もう頂上は目の前のはずなのに
足も棒になってしまっています。

(もう止まってしまおうか)

何度心の中で思ったかもわかりません。

しかし、自分の甘さを捨て去るために、
止まるわけにはいきません。

ザッ、ザッ、ザッ。

最後は、考えることはなにもなく、
静かな頭の中には自分の足音だけが響きます。

再度登り始めてから4時間弱、
ついに頂上にたどり着きました。

気温はおよそ3度。

冷え切った体を労わりつつ、
およそ1時間待っていると、
ついに雲海の先から太陽が顔を出したのです。

登り始めたころは、ご来光を前に
何か思うところがあるかもしれないと
期待をしていました。

しかし、そんな思いは眼前に現れた
あまりに壮麗な光景に
目を奪われている間に忘れてしまいました。


この体験が忘れられず、毎年登り続け、
8月で5回目の登頂にチャレンジします。

道にも慣れてきましたが、
今でも思うのは初めの一歩がなければ
毎年恒例の行事とはなり得ませんでした。

この経験が仕事や私生活にも
良い影響を与えてくれています。

私にとって初心に帰ることができる
大切な行事にもなっています。

目の前の現状にあぐらをかかないためにも、
これからも毎年登り続けていきたいと思います。


日本財託 資産コンサルティング部 岩脇 勇人 (いわわきはやと)

  
◆ スタッフプロフィール ◆
 
神奈川県横浜市出身の25歳。

資産コンサルティング部に所属し、
不動産業界から笑顔を増やしたいという志のもと
東京中古ワンルームを通じてお客様の老後の不安の解消を目指しています。

今年は8月のお盆の時期に同僚と登りますが、
同じ時期に登る方がいれば体調を万全に整えて
一緒に富士の山頂を目指しましょう!


◆ ≪フェイスブックでも公開中!≫
毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
https://www.facebook.com/nihonzaitaku.recruit/


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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

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【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
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【発 行】株式会社 日本財託
     TEL:03‐3347‐2411 FAX:03‐3347‐2300
【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
     TEL:03‐3347‐2414 FAX:03‐3347‐2420
【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F・10F
【担 当】坂元 寛和

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