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賃貸管理会社社員のよもやま話

[2017/01/05] ライフスタイルにあわせて間取りを変える!?分割工事による収益改善事

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.481 ―――――――――
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◆―――――――――― 平成28年12月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,373名

管理戸数    17,081戸

全体入居率   98.92%(17,081戸)
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.28%(10,806戸)
※当社が販売した物件の入居率

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆


1. ライフスタイルに合わせて間取りを変える!?分割工事による収益改善事例
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. 「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
          ~参加者募集のお知らせ~
 
5. 編集後記


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≪日本財託グループからのお知らせ≫
 
早くも増刷決定!

新刊「相続対策は東京中古ワンルームと家族信託で考えよう」 
出版記念セミナーのご案内

日時:1月15日(日)13時~15時20分
場所:新宿NSビル30F ホールB
   東京都新宿区西新宿2丁目4ー1
定員:100名様(参加無料)
 
【セミナーお申し込みはこちらから】
 
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昨年11月、株式会社クロスメディア・パブリッシングより、
相続対策の新刊「相続対策は東京中古ワンルームと家族信託で考えよう」
(著:株式会社日本財託 横手彰太)を出版致しました。
 
書籍では、相続対策のまったくあたらしいアプローチである家族信託と
収入対策としての東京・中古・ワンルームの活用方法について、
事例をまじえながらわかりやすくご紹介しております。
 

出版以来、多くのお客様から反響を頂きまして、
おかげさまで増刷が決定いたしました! 

皆さまのご好評の声にお応えしまして、
昨年の12月に引き続き、
1月15日(日)出版記念セミナーを開催致します。


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■ ライフスタイルにあわせて間取りを変える!?分割工事による収益改善事例
 
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新年あけましておめでとうございます。
 
今年もマンション投資に役立つ情報をお届けしていきますので、
どうぞお付き合いください。


お正月休み中、新居を購入したという友人の家を訪ねました。

新宿区にある40平米ほどの1LDKのマンションです。


新婚間もない友人夫婦は、2人で暮らすにはぴったりのサイズだといいます。

また、二人とも働いているため、
部屋は多少狭くなっても、勤務先に近い新宿区に住みたいと考えたそうです。

実は、いま首都圏を中心に専用面積30~50平米の
コンパクトマンションが人気を集めています。

10年前の2005年、首都圏では8万戸超の新築マンションが供給され、
そのうちコンパクトマンションのシェアは10%程度でした。

2015年には総供給数が4万戸台と半減するなかで
シェアは15%と伸びています。

子供を持たない夫婦にとっては、
郊外でファミリー層が住む広すぎる部屋を持つよりも、
仕事にも遊びにも便利な都内で自宅を持つ方が、
魅力的に見えるからです。

こうしたライフスタイルの変化を見ると、
今後、ファミリータイプをはじめとした広すぎる部屋は、
ますます入居者が決まりづらくなることも考えられます。

ファミリータイプの間取りのまま、募集を続けるよりも、
思い切って、間取りを変更してしまうのも有効な手段です。

今回のコラムでは、
100平米の4LDKの部屋をリノベーション工事で、
2つの部屋に分け、収益改善を行った事例について、
ご紹介していきます。


「次はいつ空室が埋まるのか、不安なんです。何か良い手はありませんか?」

オーナーのAさんが所有するのは、
墨田区の「東向島」駅から徒歩6分、
築15年の鉄筋コンクリート造4階建ての一棟マンションです。

総戸数43戸のうち、
ほとんどの部屋の間取りがワンルームでしたが、
最上階は4LDKの部屋でした。

この部屋は100平米もあり、
もともとは前オーナーの住居として使われていました。

Aさんは別の場所に自宅を所有しているため、
オーナーズルームも他のワンルームと同じように、
賃貸に出していたのです。

オーナーズルームの前入居者が退去した際に、
長期間、空室が続いたこともあり、
今度は早期に空室を埋めたいと相談を受けたのです。

オーナーズルームの募集家賃は16万円でしたが、
地域の賃貸需要を考えると、
100平米の高額家賃のファミリーマンションよりも、
家賃の手ごろなワンルームのほうが適しています。

実際、同じマンション内のワンルームは、
およそ20日程度で次の入居者が決まっていました。


このままの状態で募集を開始したところで、
苦戦することは目に見えています。

そこで、この100平米のオーナーズルームを
2LDKとワンルームに分割する
リノベーション工事を行うことにしたのです。

部屋の広さを考えると、
ワンルーム3戸に分割するという考え方もありました。

しかし、キッチンやユニットバス、トイレなどの水回り設備や
給排水管、そして給湯管も引き直さなければならないため、
その分費用が割高になってしまいます。

その点、2LDKとワンルームの2部屋であれば、
費用も抑えられます。

また、2LDKなら新婚さんやカップルが同棲するにも
ピッタリの間取りと広さです。

分割工事が終わったのは8月の閑散期でしたが、
2LDKは13万円、ワンルームは7万円で入居募集を開始すると

ワンルームが2日、2LDKが6日で
次の入居者を決めることができました。

では、ここで分割工事によって、
どのくらい収益改善が行われたのか、
その効果について確認してみましょう。
 
分割工事前のオーナーズルームの募集家賃は16万円でした。
 
ただ、前回は空室を埋めるまで半年かかっていたので、
募集時の年間家賃収入額は半年分の96万円でした。
 
一方、今回の分割工事では1500万円がかかり、
分割工事後の2LDKとワンルームの2戸をあわせた
月額家賃の総額は20万円、年間240万円の収入です。

96万円の収入と比較すると、
年間144万円の収益改善になりました。

また、リノベーション工事費用が1500万円でしたので、
この工事の運用利回りは16%になります。

つまりリノベーション費用も約6年で
回収できる見込みです。
 
もし、オーナーズルームのままにしていたのであれば、
退去が起きる度に、長期にわたる空室が発生する
恐れがありました。

地域の賃貸需要に見合った間取りに変更することで、
退去があったとしても、すぐに次の入居者が決まるマンションに
生まれ変わることができたのです。

もし、広めのファミリーマンションをお持ちで
入居者募集で苦戦するようであれば、
今回のように思い切って間取りを変更することも大変有効です。

私たちは賃貸需要を見極めて、
早期に空室を解消し、収益力を改善する
リノベーション工事の提案を行っております。

空室でお悩みのお部屋をお持ちの方は
ぜひお気軽にご相談ください。 


日本財託管理サービス 管理部一棟建物管理課 春本 紘平(はるもとこうへい)


◆ スタッフプロフィール ◆

東京都中野区出身の38歳。

管理部一棟建物管理課として、
修繕工事の提案や建物の資産価値を長期に渡って維持するために
外観のリノベーション、水道管のオゾン洗浄などの提案を行う。

前職は建設会社の現場監督。
その経験と建物の知識を生かし建物の資産価値の維持・向上を目指している。

仮想と現実を融合したオンラインゲーム『イングレス』(Ingress)にハマり、
延べ走行距離は日本縦断に相当する2500キロを達成する。


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
  不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
   
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【家族の生活を守る No.36】

『投資のなかで最も堅実な不動産投資』

T・M様 55歳 千葉県在住 ご登場回数:2回目
日本財託を知ったきっかけ:知人の紹介
ご購入日:平成20年7月
ご購入物件:江戸川区(総武線「平井」徒歩5分) 平成5年築
      頭金300万円 他6戸
       
 
平成20年に日本財託から初めて投資用マンションを購入し、
いまでは合わせて7戸のマンションを所有しています。
 
金融機関から融資を受けやすいサラリーマンという立場を使い、
ここまで所有物件を増やしてきました。
 
ローン返済後の手元に残った家賃は、
資産状況に応じてバランスを見ながら、
繰り上げ返済を進めてきました。
 
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■ 5. 編集後記

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社会人になって初めて迎えたこの年末年始は、

プレイステーション4と共に過ごす毎日でした。
 
度々観ていたのは、
大好きなGLAYのライブディスク。
 
そしてゲーム『ファイナルファンタジー(FF)』
の最新作を、2歳離れた弟と共に楽しみました。
 
10数年ぶりに一緒にゲームをやりましたが、
私がやっても全然進まないので、途中からは
「いけ!よし!」と後ろから弟の応援ばかりしていました。
 
 
ただ、弟とは昔から仲が良かったわけではありません。
むしろ、弟とは幼い頃からケンカばかりしていました。
 
家ではもちろん、小学校への登校中も、
毎日のように口げんか。
 
同じ塾に通っていましたが、
その塾でも毎回ささいなことで言い争いが始まります。
 
ついには
『それぞれ違う日に来させるようにして下さい』
と母が先生から言われてしまうほどでした。
 
ケンカが収まったのは、
私が高校に上がった頃からでしょうか。
 
弟も中学生になってから部活動で忙しくなり、
お互い家で一緒にいる時間が少なくなったこともあります。
 
とはいえ、いつも優柔不断で、
何を考えているのか分からない弟に、
姉として小言をいうこともしばしばでした。
 
そんな私たちも昨年4月、
私は大学を、弟は専門学校を卒業し、
同じ社会人1年目として働きはじめました。
 
すると、話題の中心はお互いの会社のことになりました。
 
楽しそうに仕事のことを話す弟の姿を見て、
私も頑張らなければと思わされることもありました。
 
仕事にもだんだんと慣れてきた11月のことです。
その日は私の誕生日でした。
 
帰宅すると、普段は部屋にいる弟が
わざわざ玄関まで出迎えに来たのです。
 
大きな包み紙を抱えて、
『誕生日おめでとう!それといつも仕事お疲れ。』
 
「え?何??どうした?」
動揺しつつ、手渡されたずっしりと重みのある包みを開けると、
入っていたのがプレイステーション4とゲームソフトでした。
 
スマホのゲームも含めて、最近は一切ゲームなど
していなかった私に、いったい何故これを?
 
不思議に思いつつも、
普段サプライズを用意をするようなタイプではない
弟からの贈り物は、素直に嬉しい瞬間でした。
 
「ありがとう!」と笑顔で返すと、
弟は少し照れくさそうに、自分の部屋に戻っていきました。
 
後からそっと、なぜプレイステーション4を選んだのか、
訊ねてみました。
 
一つの理由は、ブルーレイで大好きなGLAYのライブを、
自室で気軽に見て欲しいとのこと。
 
『それと...前は一緒にゲームとかしてたじゃん』
とポツリ。
 
思い返せば、ささいなことでケンカしていた
姉弟の仲直りは、いつもゲームを通じてでした。

マリオカート、マリオテニスといったゲームで仲直りして、
でも、またそのうちにゲームの内容でケンカを始めていた小学生時代。
 
当然、姉のほうがケンカは強いのですが、
ゲームで強いのはいつも弟のほうでした。
 
二人で共有するその時間こそが、姉弟のバランスを取って、
「けんかするほど仲が良い」関係に
してくれていたのかもしれません。
 
何も考えていないようで、姉の姿をしっかり見て、
弟なりに考えてくれてのプレゼントだと知り、
嬉しさが倍増しました。
 
私よりも2歳も早く働き始めた弟。
 
その決断を尊敬しますし、姉が気づかぬうちに、
立派になったと感じ、誇らしく思います。
 
3月には、弟の誕生日を迎えますから、
姉も負けてはいられません。
 
弟の誕生日プレゼントは今から念入りに調査して、
喜んでもらえるものを贈りたいと思います。
 
 
日本財託 法人営業部 法人ソリューション2課
蓮 奈々(はちすなな)
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
埼玉県行田市出身。昨年4月入社の新卒社員。
 
法人営業部にて、法人契約をした企業の社員の方々に対して
快適なお部屋探しのご提案を行っている。
 
GLAYファン歴12年で、大学時代はライブツアーほぼ全踏破。
2014年の東北でのEXPOが一番の思い出。

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