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賃貸管理会社社員のよもやま話

[2017/01/26] 1月25日は一室入魂の日!精魂込めて管理を行う日々の業務をご紹介

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.484 ―――――――――
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◆―――――――――― 平成28年12月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,373名

管理戸数    17,081戸

全体入居率   98.92%(17,081戸)
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.28%(10,806戸)
※当社販売物件の入居率

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 1月25日は一室入魂の日!精魂込めて管理を行う日々の業務をご紹介
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. 「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
          ~参加者募集のお知らせ~
 
5. 編集後記

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■ 1月25日は一室入魂の日!精魂込めて管理を行う日々の業務をご紹介
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
昨日、1月25日は「一室入魂の日」でした。

「一(1)室入魂(25)」と読ませる語呂合わせから、
日本記念日協会に申請したところ、記念日として認定されました!

「一室入魂」という言葉には、オーナー様、入居者様にとって、
かけがえのない一部屋をすべての社員が精魂込めて管理するという
想いが込められています。

私たちはこの「一室入魂」をスローガンに、
社員ひとりひとりが賃貸管理業務に取り組んでいます。

そこで今回のコラムでは、
オーナー様にとって、もっとも関心の高い空室解消事例を例に挙げ、
「一室入魂」の想いがどのように日常の業務に
生かされているのかをご紹介していきたいと思います。


私たちは、当社がご紹介した物件の賃貸管理のほかにも、
他社からご購入された物件やご自身が所有する土地に建てられた
賃貸アパート・マンションの管理も行っています。

空室が長期化して、ご相談いただくことが多いのですが、
物件に足を運んでみると、空室の原因が
すぐにわかることも少なくありません。

ご相談頂いた3LDKのファミリーマンションも
築年数も浅く、建物のグレードも問題ありませんでした。
 
部屋が1階ということもあり、
これまで空室がなかなか埋まらなかったといいます。
 
たしかに、1階は他の部屋に比べて防犯上の観点からも、
女性から敬遠される傾向がありますが、
それだけで空室が長期化するとは考えられませんでした。
 
実際にお部屋にいってみると、
すぐに問題がわかりました。

この物件には20平米ほどの広さの専用庭がありました。
 
この庭が腰の高さほど伸びた雑草で
すっかり覆い尽くされていたのです。
 

専用庭はオーナーが所有する専有部分ではなく、
共用部にあたるため、このマンションでは半年に1度、
管理組合が雑草の駆除を行うことになっていました。

ただ、駆除が行われるのを待っていては、
いつまでたっても空室は埋まりません。
 
そこで翌日、管理組合の許可をとって、
私たちの手で雑草駆除を行うことにしたのです。

8月の照りつける太陽の下、
専用庭いっぱいに広がった雑草を取り除きます。
 
根が地面に食い込んでいるので、手で抜くのではなく、
スコップを使って、文字通り根こそぎ取り除いていきます。

さらに、あらかた雑草を抜き終わった後は、
でこぼこになった地面を整地します。

雑草駆除を続けること5時間。
ゴミ袋5袋分の雑草を取り除くことができました。
 
 
身体は汗まみれで、10箇所以上も蚊にさされてしまいましたが、
おかげでその後すぐに入居者を見つけることができました。
 
 
ただ、このように空室の原因が
すぐにわかるようなケースばかりではありません。
 
大きなマイナス要因が見つからない場合、
積極的に賃貸仲介会社を訪問して、
物件の魅力を知ってもらうように働きかけます。

セールスポイントも1人の担当者だけで考えるのではなく、
なるべく複数のスタッフの意見を聞いて、様々な観点から
物件の長所をリストアップしていきます。

以前、入居者募集に苦戦した物件では、
男性、女性のスタッフあわせて4人で近隣調査と室内確認を行いました。

たとえば、大通り沿いにある物件には、
騒がしくてうるさいのではないかと敬遠する方もなかにはいますが、
賑やかな通りは女性にとっては、帰りが遅くなっても安心です。

また、女性が避けがちなバス・トイレが一体になった3点式ユニットは、
男性にとって掃除が楽というメリットがあります。

ほかにも、周辺には有名ラーメン店や人気のイタリアンがあるなど、
担当者だけでは気づかなかったポイントを31項目列挙し、
セールスポイントシートを作成しました。
 
その後、このシートを手に持ち、
近隣の仲介会社を手分けしてまわりました。

このように様々な視点、角度から物件のセールスポイントを洗い出し、
空室の早期解消に努めています。


また、これらは空室の部屋に入居申し込みが入るまでの取り組みですが、
お申し込みが入ってからは、確実に契約につなげられるよう、
フォローすることも重要な仕事の一つです。

せっかく苦労して獲得したお申し込みも、
キャンセルされてしまっては元も子もありません。
 

1月から3月の繁忙期には現在の入居者が退去する前に、
お申し込みをいただくこともあります。

いわゆる先行契約です。
新入居者の入居時期はすでに決まっているので、
それまでに内装工事も仕上げる必要があります。

そのため、退去時の室内を確認する際には、
速やかに工事が必要な箇所を判断し、協力会社に工事を依頼します。

ただ、そこで予想外の出来事に見舞われることもあります。

以前、先行契約を頂いた部屋を確認した際、
ユニットバスの天井から漏水が見つかったことがありました。

わずかに水滴が落ちる程度ですが、
ユニットバスと壁一枚を挟んだ位置にある
隣の部屋のクローゼットは、
漏水の影響で木材に黒い染みが広がっていました。

ユニットバスの天井裏を開けて確認すると、
上階から水が滴り、一部が湿っています。

調査の結果、漏水原因は上階の排水管亀裂だと判明したのです。

原因さえ分かれば、修繕費用を保険で賄うことができますが、
問題は2週間後に迫った入居者の引っ越しです。

本来ならば、上階の補修工事が実際されるのを待ってから、
内装工事を行うのですが、
それでは間に合わない可能性もあります。

間に合わないどころか、お申し込みをキャンセルされてしまえば、
工事が終わるまで次の入居者が決まることはないでしょう。

そこで、先行して壁紙の張り替えなど、
漏水に関係のない箇所の内装工事を行うことにしました。

問題の漏水箇所であるユニットバスはわずかに水滴が落ちるぐらいですから、
まったく住めないわけではありません。

ただ、だからといって入居者の生活に不便をかけてしまっては問題です。

そこで、浴室の利用に支障がないよう
天井裏から洗面台に水滴の通るビニール製の簡易ホースを這わせて、
水滴が洗面台に落ちるよう補修を行いました。
 
そのうえで、入居者に上階の排水管補修工事が行われる1週間程度、
この状態でお住い頂けるかどうか確認しました。

幸いなことに、ご了解をいただき、
ひとまずはお住まいになっていただくことができました。

入居から1週間を経った段階で、工事は無事に終了。
これまで不便をかけてお詫びにも伺いました。

 
このように入居者募集業務のひとつをとっても、
毎日、様々なトラブルが発生します。

それでも、粘り強く取り組み、1日でも早く空室が埋まるよう、
「一室入魂」の想いで取り組んでいます。

入居者募集だけでなく、
契約・更新業務、保険、内装工事、設備の修繕、家賃の送金、
賃貸管理に携わるすべてのスタッフが同じ想いで業務に携わっています。

これからも、オーナー様、そして入居者様の期待に応えられるよう、
一室入魂を合言葉に賃貸管理業務に取り組んでいきます。

日本財託管理サービス 賃貸営業部 綱川 貴也(つなかわたかや)

◆スタッフプロフィール

埼玉県白岡市出身の38歳。

賃貸営業部にて営業1課(城西・城東エリア)を担当する。
空室物件の早期客付けを実現するため、
最大の協力会社である賃貸仲介会社との信頼関係の構築に向けて、
定期的な訪問営業も欠かさず行なっている。

一番の幸せを感じるときは、愛犬のポメラニアン2匹とお風呂に入るとき。
 
 
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■ 5. 編集後記

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実家が、実家でなくなりました。
 
といっても、勘当されたとか、
そういうわけではありません。
 
埼玉にある実家に、ほぼ全てと言ってよいほどの
大規模リノベーションが行われ、生まれ変わったのです。
 
数か月前から工事を行っていたのは知っていました。
 
しかし、お正月、久々に玄関をくぐった瞬間、
人気番組『大改造!!劇的ビフォーアフター』のナレーション
さながら「なんということでしょう!」
 
1階の和室2部屋は、
大きなクローゼット付の洋室へと生まれ変わりました。
 
愛犬ムクが駆け回り、爪ではげ落ちた床は、
白く美しい床暖房付きのフローリングへと一変しました。
 
家中にあった段差も軒並みなくなり、
バリアフリーの配慮もされています。
 
『二人で並べるから良いでしょ!』
と母が自慢げに見せるのは
脱衣所にある巨大な三面鏡つきの洗面台です。
 
リビング、寝室、風呂、トイレ、キッチン、
そして玄関、納戸、壁紙から天井に至るまで、
新築と言われても気づかないだろうと思うほど、
美しくなっていました。
 
つい1年ほど前に行った外構工事も含めれば、
1から作り直したほうが安かったのではないか。
 
そう思えるほどのリノベーションをしてまで、
母が築28年の家にこだわった理由。
 
それは、この家が2年前に亡くなった
父が自ら設計し、建てた家だからに他なりません。
 
一級建築士だった父は、
母の実家にも近い大宮の地にこの家を建てました。
 
台地の縁に建つ眺望を活かすため、
2階に作られたリビングの
南と西にズドンと開けたコーナー出窓。
 
晴れている日には秩父連山そして富士山までが一望でき、
沈む夕日と共に眺めることもできます。
 
また、出窓が多いのも我が家の特長です。
 
風致地区内で建ぺい率が厳しいため、
敷地のわりに家を大きく建てることができません。
 
そこで、限界まで室内空間を広く使えるように、
ほぼ全ての部屋に出窓が付いているのです。
 
地震への備えも抜かりありません。
 
土台のコンクリートの鉄筋と壁の筋交いは、
今の耐震基準に照らしても不必要なほど張り巡らされています。
 
施工を担当した大工は
「この壁も、この壁も、動かせないから間取りは変えられない!」
とさじを投げました。
 
リノベーションしてもなお、
家の随所に見える父のこだわり。
 
その話を母と妹とするたびに、
ここがやっぱり私の実家なのだと安心し、
また誇りに思います。
 
驚くことに、父は家だけでなく、
今自分が眠っているお墓すら、設計図を書いて作っています。
 
しかも当時の父は三十路に入ったばかりで、
現在29歳の私とさして変わらない年齢ですから、
その偉大さに、ただただ凄みを感じるばかりです。
 
 
私ごとですが、実は今週末、
式を挙げ、結婚します。
 
「入籍」と言われますが、実際のところ、
父と母の籍からは「除籍」になり、
新しい籍を作ることになります。
 
ある意味、
「実家が実家でなくなる」わけです。
 
しかし、どんなに内装が変わろうと、
窓からの景色が変わろうと、そして戸籍が変わろうと、
 
この父の息子として生まれたことを
プライドとして持ち続ける限り、
 
私の中で、実家はいつまでも実家であり、
心の拠り所であり続けると思っています。
 
そして、それは住宅という形ではないとは思いますが、
30年後に誇れる新しい「実家」を、
自分なりに建築していきたいと思っています。
 
 
日本財託 マーケティング部 横尾 幸則(よこおゆきのり)
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
埼玉県大宮市出身の29歳。
 
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、
メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
入籍後、すぐにやろうと思っているのは、
ライフプランニング部へ保険の見直しの相談をすること。
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

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【担 当】坂元 寛和

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