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賃貸管理会社社員のよもやま話

[2017/03/16] 在籍確認のために会社を偽装!?未然にトラブルを防ぐための入居審査のポイント

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.491 ―――――――――
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◆―――――――――― 平成29年2月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,447名

管理戸数    17,379戸

全体入居率   99.36%(17,379戸)
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.68%(10,928戸)
※当社販売物件の入居率

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 在籍確認のために会社を偽装!?トラブルを防ぐための入居審査のポイント
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

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≪新刊情報≫シリーズ累計8万部

レバレッジの黄金率で3戸のワンルームを持つ!
『低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人』

著 者:株式会社日本財託 代表取締役 重吉勉
出 版:かんき出版
体 裁:単行本(ソフトカバー)/256ページ
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(発刊にあたって)

空前の低金利で不動産投資がいまブームになっています。
日経新聞には毎日のように不動産投資セミナーの広告が掲載され、
ビジネス誌やテレビでも特集が組まれる程です。

多くの方に、不動産投資に興味を持ってもらえることは
大変喜ばしいことですが、一方で強い不安も感じています。

なぜなら、取り上げられる情報の多くが
わずか数年で3億円の資産を作るといった話や
家賃収入が数千万円になったという
過度に期待をあおるような内容だからです。

不動産投資はそんなに簡単に
儲かる話・うまい話ではありません。

多額の借金をして、地方や郊外のアパートに
投資をすることは大変危険な手法です。

本来、サラリーマンが将来にむけて資産を作るには、
リスクは可能な限り抑えて、
長期的な視点で資産形成することが欠かせません。

この書籍では、低金利下だからこそ押さえたいレバレッジの活用法や
東京中古ワンルームマンション投資の特長、
また賃貸管理の重要性から、赤裸々なコストの話まで、
低金利時代のいま不動産投資で成功するためのポイントをまとめました。

ぜひこの機会にご一読頂き、資産形成にお役立て頂ければ幸いです。
 
(目次)
 
第1章  低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人

第2章  低リスクで大きな投資ができる 不動産投資のレバレッジの力
 
第3章  金利上昇に負けずに資産を増やす! レバレッジの黄金率

第4章  最も手堅い不動産投資! 東京・中古・ワンルームマンション投資

第5章  成功する大家は知っている! 賃貸管理・建物管理の重要性

第6章  不動産でシッカリ・ガッツリ稼ぐ!購入後にかかる費用と出口戦略


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■ 在籍確認のために会社を偽装!?未然にトラブルを防ぐための入居審査のポイント

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
いよいよ繁忙期も残り半月となりました。

ご所有されている物件が空室なら、
この時期に何としても入居者を決めておきたいところです。

ただし、誰でもいいからと言って安易に入居者を決めてしまうと、
後から思わぬトラブルに巻き込まれることもあります。

近隣トラブルが絶えず、家賃を滞納するような、
入居者を招き入れてしまうかもしれません。

そうならないためにも、
しっかりとした『入居審査』が求められます。

一般的な賃貸管理会社の場合、入居審査は、
賃貸仲介会社との窓口である入居者募集の担当者が行います。

当社でも、これまでは入居者募集の担当者が
行っていましたが、昨年4月から審査の担当部署を変更し、
私たち債権管理部が担当しています。

債権管理部の主な仕事は、専門家と連携を取りながら
滞納家賃の督促を行うことです。


審査業務を債権管理部に移管した狙いは、
滞納家賃を回収してきた目線で判断した方が、
より精度の高い入居審査が可能になり、
家賃滞納を未然に防ぐことです。

また、入居者募集を担当するスタッフは、
仲介会社に訪問したり、物件確認に出かけたり、
これまで以上に空室解消のための時間を
つくれるようになりました。


そこで今回のコラムは、
実際にトラブルを未然に防いだ事例を紹介しながら、
入居審査のポイントについてお伝えしていきます。


まずは、入居審査の基本的な条件からご紹介します。
 
前提条件は、入居者の年齢が20歳から65歳未満であり、
年間の家賃総額が年収の3割未満であることです。

滞納トラブルを防ぐためにも、
無理のない範囲で家賃が払えるだけの収入があるのか、
継続的な収入があるのかを重視しています。

また、保証人を立てて頂く場合には、
同じように年齢と収入を確認させていただきます。

その上で、免許証、保険証、パスポートのうち、
いずれか1点のコピーを入居申込書に添付頂ければ
正式なお申し込みとなります。


ただし、この時点では、あくまで申し込みであって、
正式な契約ではありません。

1日でも早く正式な契約を交わして、
家賃を発生させるためにも、
審査精度とあわせて、審査スピードも求められます。

入居審査のポイントは、
入居申込書に書かれている内容が、
正しいかどうかチェックすることです。

具体的には、お勤め先に在籍確認を行い、
きちんと仕事をしており、継続的な収入があるのかを確かめます。
 

先日、入居審査を行うために在籍確認をしたところ、
思わぬ出来事が遭遇しました。

 
入居希望者は25歳女性のAさんです。

入居申込書には、東京の広告代理店に勤務して1年、
年収は600万円と記載されていました。
 
年齢と勤続年数と比べて、
高すぎる年収に違和感を覚えました。
 

会社のホームページは存在していますが、
資本金や代表者名、連絡先などの会社概要しか掲載されておらず、
広告代理店にしては、あまりにも簡素な作りです。

また、会社のホームページに書かれている代表者名が、
申込書と異なっていたので、Aさんに確認の連絡を取りました。


『ホームページの更新が間にあっていないんです。
申込書が正しいので、問題ありません。』

Aさんの返答が正しいかどうか判断するためにも、
在籍確認の電話をかけてみることにしました。


プルプル、プルプル『はい。。。』

電話口からは男性の声が聞こえましたが、
名前はおろか会社名も名乗りません。
 
数秒無言になった後、こちらから切り出しました。

「日本財託の遠藤と申します。有限会社○○さんですか。
Aさんはいらっしゃいますか?」

『ただいまAは外出しています。』
ぶっきらぼうな返答が返ってきました。

在籍はしているというのですが、
どうにも違和感を拭い切れません。

 
ひょっとしたら『在籍屋』ではないか?


在籍屋とは、いわゆるアリバイ会社のことです。

実際には、会社に勤めていないにも関わらず、
架空会社に勤務しているかのように装うことで、
入居審査をパスしようという仕組みです。

私は前職で賃貸仲介会社に勤めていたため、
在籍屋の存在は名前だけは知っていましたが、
実際に目の当たりにしたことはありませんでした。

2時間後、再び電話をかけてみることにしました。

『はい。。。』

前回同様、会社名を名乗ることはなく、
こちらの出方をうかがっています。

「有限会社○○さんですよね。
日本財託の遠藤ですが、吉末(よしすえ)さんいますか?」

今度は珍しい名字である先輩の名前を借りて、訊ねてみました。

すると、先ほどとまったく同じ回答で、
在籍はしているが、外出しているというのです。

きっとどんな名前を訊ねても、同じように答えるよう、
訓練されているのでしょう。

結局、勤務実態が不明確な

Aさんのご入居はお断りさせていただきました。


このように、形式上は入居審査の基準を満たしていても、
より詳しく調査することによって、
入居をお断りするケースもあります。
 
安易に入居審査を通してしまって、
長期の滞納が発生し、明け渡し訴訟にまで発展してしまうと、
オーナー様に多大なご迷惑をかけることになってしまいます。

実際、私たち債権管理部が入居審査を行うようになってから、
2ヵ月を超える長期滞納者は1人も出ていません。


審査業務が債権管理部に移管してから、
初の繁忙期を迎えていますが、
1月、2月は月間約400件の審査を行っています。
 
これは通常期のほぼ倍の数値です。
 
案件数は増加していますが、
オーナー様に毎月安定した家賃収入をお届けできるよう、
入居審査の質とスピードは落とさないよう
心掛けていきたいと思います。


日本財託管理サービス 債権管理部 遠藤 啓介(えんどうけいすけ)


◆ スタッフプロフィール ◆

  
埼玉県春日部市出身の33歳。
  
債権管理部にて、入居後のトラブルを防ぐために、
厳格な入居審査業務を行っています。

最近、家庭では水曜日の献立を担当している。

毎週、『2段熟カレー』ばかりだが、
3歳の息子、快飛(かいと)くんの評判は上々。

 
◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
    
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

 
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■ 2.≪オーナー様の生の声 合計521話 HP掲載中≫
マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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【 老後の年金を作る No.269 】

『日本財託のこだわりに老後を託す』

H・I様 48歳 東京都在住
日本財託を知ったきっかけ:インターネット検索
ご購入日:平成28年12月
ご購入物件:豊島区(山手線「池袋」徒歩8分) 平成12年築

 
以前からマンション投資には、興味を持っていましたが、
ある程度資金が必要だと思い、なかなか実行に移せずにいました。
 
そろそろ定年後のことを考えなければいけない年齢に差しかかり、
どうすればいいのか悩んでいた時、ある書籍に出会いました。
 
ちょうど自分の悩みであった
定年までに収入の柱を作ることをテーマだったことが気に入り、
読み進めていくなかで、マンション投資が紹介されていました。
 
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-371.html

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■ 3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

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客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。


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【東京】2017年4月8日(土)PM1:00~3:20
 
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■ 5. 編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
経理の仕事を始めてから、
5年半になります。
 
学生時代に会計を勉強したわけでも、
数字が特別好きなわけでもない私が、
経理の仕事に励むことになったきっかけは父でした。
 
「経理やってみないか?」
 
以前働いていた会社で、
経理部数人が同時に退職することになりました。
 
そこで、
社長秘書をしていた私が、急遽異動することになったのです。
 
不安はありましたが、仕事の幅を拡げられるならと、
前向きな気持ちで承諾しました。
 
実家の両親に報告すると、
たいそう喜んでくれたのが経理マンだった父です。

『今度いろいろ教えてあげるからな!』
電話先から言われてから程なく、
夏休みを利用して帰省しました。
 
その当時、父はがんを患い、
闘病生活を続けていました。
 
ほとんど寝たきりの状態で、
かなり体調が悪そうで心配していました。
 
ところがある夜、
父がパソコンを引っ張り出して、
『ちょっと、見てみて』と画面を指差します。
 
それは我が家の会計簿でした。
 
経理マンの父は、我が家の家計の管理も、
自分で行っていました。
 
几帳面に作られたエクセルファイルには、
日常生活に必要なお金から家族旅行の予算まで、
 
10数年にわたる米村家のお金の動きが、
こと細かに記録されています。
 
シートをめくればグラフで
収支状況が一目瞭然です。
 
パラパラと見せられるデータに、
私がアメリカに留学していた頃の記録も見えました。
 
父ががんになったのは、
ちょうど私がアメリカにいた時です。
 
自分の身体のことだけでも大変だっただろうに、
卒業までアメリカで勉強させてくれたことを思い返して、
胸が熱くなりました。
 
『こうやって作れば、
楽に現預金を管理できるんよ。』
 
経理マンの先輩としてウンチクを
得意げに語っている時の父は、
顔色もよく、だいぶ元気を取り戻したように見えました。
 
 
東京に戻ってから1週間後、
私が経理に異動した、まさにその日のことです。
 
午前中にひと通り仕事の説明を受けて、
部署の人に歓迎ランチを開いてもらっていたその時、
母からの電話が入りました。
 
『お父さんが亡くなった...すぐに帰ってきて』
 
それからどうやって実家に戻ったのか、
記憶がありません。
 
ただ、涙で崩れる化粧を隠すためにつけていたマスクを、
何度も何度も取り替えたのを鮮明に覚えています。
 
マスクを交換しても
すぐに涙ですっかり濡れてしまうのです。
 
『経理は大変だぞ、でも頑張るんよ!
そして自分の人生思いっきり楽しむんよ!』
 
東京に帰る日、玄関先で声をかけてくれた父は、
めずらしく私に握手を求めてきました。
 
そして『母さんをよろしくな』とも。
 
突然湿っぽいことを言うので、
「もう何いいよると?
早く入院して元気になるっちゃろ?」
 
と明るく返しましたが、
父はその時、自分がもう長くないことを、
知っていたのかもしれません。
 
私が帰った直後に入院して、
そのまま帰らぬ人となったそうです。
 
 
上司からはしばらく休んでいいと言われましたが、
葬儀を終えてすぐ、東京に戻り仕事に復帰しました。
 
父も、私がずっとめそめそしているのは、
望んでないはずだと思ったからです。
 
人員不足と決算が重なり、
終電帰りの日々が続きました。
 
分からないことばかりで、
つらくて仕方がなかったのも事実です。
 
しかし、私にとってはくよくよする時間がないことが、
逆に好都合で、一生懸命仕事を覚えました。
 
「私は経理マンの娘だから!」
 
そう思って頑張ったからこそ、早く仕事を身に付けることができ、
今でも誇りを持って経理を続けられていると思っています。
 
 
日本財託の経理部に所属してから、
まもなく1年です。
 
まだまだ分からないことも多いですが、
外部のセミナーにも足を運んだり、勉強に務めています。
 
いつか父のように、友人にも家族にも誇れる
経理のプロフェッショナルウーマンになれたらと思っています。
 
 
日本財託 経理部 米村 優里 (よねむらゆり)
 
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
福岡県糟屋郡出身。
 
経理部で、入出金の確認を行うとともに、
財務状況の健全性を分析している。
 
この時期の楽しみはスノーボード。
一時期は毎週のようにゲレンデに行っていたが、
ここ最近は月1回程度になってしまっているので、
滑り出したい身体がうずうずしている。
 
 
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