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賃貸管理会社社員のよもやま話

[2017/03/30] 入居者が滞納した給湯料の責任がオーナーに降りかかる!?滞納トラブル解決事例

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.493 ―――――――――
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◆―――――――――― 平成29年2月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,447名

管理戸数    17,379戸

入居率   99.36%(17,379戸)
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.68%(10,928戸)
※当社販売物件の入居率

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 入居者が滞納した給湯料の責任がオーナーに降りかかる!?滞納トラブル解決事例
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

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■ 入居者が滞納した給湯料の責任がオーナーに降りかかる!?滞納トラブル解決事例
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
早いもので、来週から4月です。
日中はだいぶ暖かくなってきましたね。

これからどんどん暖かくなってくれば、暖房などで割高になっていた
光熱費も徐々に下がってくるのではないでしょうか。

代表的な光熱費といえば、電気、ガス、水道ですが、
マンションによっては、これらとは別に「給湯料」が必要になることもあります。

それは、「セントラル方式の給湯設備」を採用しているマンションです。

通常は各戸毎に給湯器でお湯を沸かして利用しますが、
セントラル給湯方式の場合は、
マンション全体に備え付けられている給湯設備から
各部屋にお湯を供給します。

そのため、この場合の給湯料は
マンション全体で分担することになります。


問題なのは、入居者が給湯料を滞納した場合です。

原則、給湯料の支払いは入居者が行いますが、
万が一滞納した場合、オーナーが責任を負うことになります。

自分で使ったわけでもないのに、
滞納分を請求されるのは、釈然としませんよね。

さらに問題を複雑にするのは、
管理代行契約において、家賃滞納は保証されると明言されていても、
給湯料の取り扱いはあいまいなケースが多いことです。

そこで、今回のコラムでは、
給湯料の滞納トラブルを解決した事例を紹介しながら、
トラブルを未然に防ぐポイントについて
お伝えしていきます。


「給湯料の請求書が届いたんだけど、どうしたらいいのでしょうか?」

ご相談いただいたのはオーナーのAさんです。

2戸のワンルームを所有されており、
そのうち1戸がセントラル方式の給湯設備でした。

入居者の給湯料の滞納期間は半年で、
滞納額は約3万円です。

滞納回収は、早期対応が鉄則です。

だからこそ、当社では決められた日に家賃の引き落としができなかったり、
振込がない場合には、速やかに入居者に連絡を取るようにしています。

ただ、給湯料の滞納の場合、
入居者がひと月滞納をしたからといって、
建物管理会社から連絡が来るわけではありません。

大抵のケースでは3ヵ月以上を経過してから、
オーナーに請求がきます。

なかには、入居してから1度も支払っておらず、
いきなり10万円を超える給湯料がオーナーに請求されたケースもあります。

ひとまずAさんには、当社で対応するので安心してくださいとお伝えし、
請求書を郵送していただくようお願いしました。

こうした請求は、管理組合から依頼を受けた建物管理会社が行っています。

そこで、まずは建物管理会社の担当者に連絡を取りました。

「どうにか入居者に連絡を取ろうとしていたのですが、
携帯電話が使われていなくて困っていたんです。
このままだとお湯を止めることになります。」

どうやら建物管理会社が把握している入居者の連絡先は、
古い携帯番号のようでした。

当社では、入居者の連絡先が変わったことは、
前回更新時に確認していました。


そこで、当社から入居者のBさんに連絡をとると、
すぐに連絡がつながりました。

「ああ、やっぱりおかしいと思っていたんです。
入居してから何回かお支払いした記憶はあるんですが、
その後、連絡がなかったから、どうしたのかなと思っていたんです。」

毎月、建物管理会社からの請求書がポストに入っているはずですが、
他の郵送物とまぎれて、気付かなかったのかもしれません。

今後、毎月お支払いしていただくようお願いして、電話を切りました。


ところが半年後、再び建物管理会社の担当者から連絡があり、
Bさんが給湯料を滞納していることがわかりました。

しかし、Bさんはもう数か月も前に部屋を退去しています。

当社では入居者が退去する際に、給湯料の滞納がないかどうか、
建物管理会社に必ず連絡するようにしています。

その際、滞納額がないことは建物管理会社も確認していたはずです。

しかし、建物管理会社の担当者に言わせれば、
よくよく調べて見たら3ヵ月分、1万6千円の滞納があったことが、
分かったというのです。

担当者に文句の一つでも言いたいところですが、
入居者から回収できなければ、オーナーのAさんが負担することになってしまいます。

そこで、さっそく退去したBさんに連絡をしてみると、
今回もすぐに電話に出てもらえました。

退去時に給湯料の滞納があったことをお伝えして、
1週間以内にお支払いただく約束をしました。

ところが約束の1週間が経過しても、
入金の確認ができません。

しかも、いままでは簡単に連絡が取れていたBさんでしたが、
いっこうに連絡が取れません。

そこで、退去時に確認していた、
転居先を訪問してみることにしました。

呼び鈴を鳴らしてみたのですが、外出しているのか、
応答がありません。

そこで、お手紙とともに請求書を同封した
封筒を玄関ドアに差し込んで、ひとまず連絡を待つことにしました。

数日後、Bさんから連絡がありました。

これまで連絡がつかなかったのは、
携帯電話を水没させてしまい、修理に出していたということでした。

また、連絡時にはすでに滞納分も振り込んでいただいており、
無事に滞納トラブルを解決することができました。


ご紹介した事例のように、セントラル方式の給湯設備で
入居者が給湯料を滞納した場合、オーナーに支払いが求められるケースがあります。

管理組合は建物管理会社を通じて、入居者に請求を行いますが、
それでも回収しきれない場合には、
部屋の所有者であるオーナー自身がその責任を負うことになるので注意が必要です。

一般的な管理代行契約においては、
家賃の滞納については保証されますが、
今回のような給湯料まで保証するケースはありません。

当社でも、給湯料の滞納についての保証はありませんが、
万が一、発生した場合には積極的に対応して問題を解決しています。
これまでご相談いただいた案件は、すべて回収に成功しています。

給湯料が必要なマンションで、管理委託を検討される場合には、
どこまで滞納保証の範囲になるのか、
賃貸管理会社は滞納トラブルの解決に積極的に動いてくれるのか、
事前によく確認しておきましょう。


日本財託管理サービス 債権管理部 馬場 裕一(ばばゆういち)

◆ スタッフプロフィール ◆

神奈川県横須賀市出身の41歳

債権管理部にて、滞納家賃の回収だけでなく、
高齢の入居者様への定期訪問を行っています。

休日は20キロのジョギングを欠かさず、
肉体改造に励んでいる。
 
 
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 ■ 5. 編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
 日本財託から歩いて数分の場所に、
 老舗のピアノ専門店があります。
 
 その店があることに気づいてからは、
 行き帰りはその前を選んで通るようになりました。
 
 というのも、私も3歳から15年間、
 ピアノを弾いてきたからです。
 
 
 始めた頃はピアノ教室の後藤先生に会う、
 月曜日が楽しみでした。
 
 後藤先生は当時まだ20代でしたが、
 感情表現が豊かで、よく笑い、よく怒り、
 また、よく褒めてくれる女性です。
 
 自信あふれる指導のおかげで、
 ぐんぐんとピアノの腕前は上達していきました。
 
 新しい曲が演奏できるようになる度に
 『聞いて聞いて!』
 と母に披露していたのを覚えています。
 
 とはいえ、小学生にもなると、
 友達と遊びたいし、見たいテレビもあります。
 
 次第に練習が億劫になり、ピアノに触るのは、
 教室に行く数分前だけになってしまいました。
 
 先週の宿題を弾けない週が何度も続き、
 さすがに母にも、後藤先生にも怒られました。
 
 ピアノが嫌で嫌で、
 毎日『辞めたい!』と公言していたほどです。
 
 しかし、母は決して辞めさせてはくれず、
 小学校、中学校とピアノは続けていました。
 
 
 中学3年生の発表会は、
 ちょうど一番、後藤先生との心の距離も、
 離れていた頃でした。
 
 本番前の舞台袖でも特に会話もせず、
 ステージに上がりました。
 
 演奏するのは、無難で簡単だからという理由だけで選んだ曲です。
 
 ところが、途中で曲が頭から
 飛んでしまったのです。
 
 『あれ!?どうしよう!』
 とパニックになりつつも、
 演奏を途中でやめるわけにはいきません。
 
 タララララ~♪ タララララ~♪
 
 訳も分からず、ひたすら同じ箇所を、
 繰り返し弾き、無理やり演奏を終わらせました。
 
 舞台袖に戻ると、後藤先生が駆け寄ってきます。
 「お疲れ様!大丈夫、誰も気づいていないから!」
 
 恥ずかしさと安堵感、色々な感情が込み上げて、
 先生の胸に飛び込みました。
 
 声を押し殺して『ごめんなさい、ごめんなさい』
 と大粒の涙を流す私の頭を、
 後藤先生は優しくなでてくれました。
 
 その日をきっかけに、
 ピアノへの向き合い方が変わりました。
 
 どんなに私が不真面目だろうと、
 褒めたり、怒ったり、慰めたり、
 
 常に全身全霊で相手をしてくれる後藤先生のために、
 頑張ろうと思ったからです。
 
 弾けない箇所があれば、何度も何度も
 繰り返し練習しました。
 
 「みさとなら、できるよ!大丈夫!」
 
 変わらず褒め上手な後藤先生との二人三脚で、
 格段に難しい曲も弾けるようになりました。
 
 しかし、進学で東京へ引っ越すことになり、
 教室に通う最後の日がやってきました。
 
 15年間を振り返って先生はこう言いました。
 
 「あそこで、辞めちゃうんじゃないかなと思ってたよ。
  毎日泣いてたのにね。ホントによく続けたね。」
 
 自分でも本当に、よく続けたと思いますし、
 『すみませんでした』としか言えません。
 
 「でもね」
 と先生は続けます。
 
 「今度はあなたが教える番だからね。」
 
 私の進学先は、
 保育士を目指す学科でした。
 
 先生からの最後のレッスンは、
 小さな子に音楽を教える上でのアドバイス。
 
 そして、子ども向けの曲を連弾で、
 一緒に弾きました。
 
 寂しさもありつつ、3歳の頃の気持ちを思い出して、
 何だか楽しくなったのを覚えています。
 
 
 母がいっこうに辞めさせてくれなかったのも、
 諦め癖ができないようにという先生の配慮からでした。
 
 後に、母がそう教えてくれました。
 
 考えてみれば、先生とは25歳の私の人生の半分以上、
 家族の次に長く一緒の時間を過ごしてきました。
 
 私の第二の育ての親といっても
 過言ではありません。
 
 今、後藤先生は結婚を機に島根へ移り、
 簡単に会うことはできませんが、
 毎年、年賀状のやり取りは続けています。
 
 その後、保育の勉強や実習を通じて、
 様々な価値観の人と関わる楽しさを知り、
 
 若いうちはより多くの人と関わる仕事に
 挑戦してみようと、不動産業界に飛び込みました。
 
 現在は日々、様々な仲介会社を訪問したり、
 オーナー様とやり取りをしながら、
 1日でも早い空室解消のために尽力しています。
 
 ただ、将来は親として、または保育士として、
 教える側になりたいとは思っています。
 
 その日が来るまで、レッスンで磨いた諦めない気持ちで、
 目の前の仕事に取り組んでいきたいと思います。
 
 
 日本財託管理サービス 賃貸営業部 野中 みさと (のなか みさと)
 
 ◆ スタッフプロフィール ◆
 
 山梨県南巨摩郡出身。
 
 賃貸営業部で営業2課(城北・城南エリア)を担当。
 
 空室物件の早期客付けを実現するため、
 最大の協力会社である賃貸仲介会社との信頼関係の構築に向けて、
 定期的な訪問営業も欠かさず行っている。
 
 スノーボードが大好きで今シーズンは3回雪山へ。
 先日行ったGALAで「新幹線日帰り」の良さに気づき、
 来シーズンはもっと回数を増やしたいと思っている。
 
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