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賃貸管理会社社員のよもやま話

[2017/04/13] 3月末100%達成!限りなく入居率を高めるための3つの取り組み

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.495 ―――――――――
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録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
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◆―――――――――― 平成29年3月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,495名
 
管理戸数    17,504戸
 
全体入居率   99.65%(17,504戸)
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  100.00%(11,002戸)
※当社販売物件の入居率
 
【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能なお部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 3月末100%達成!限りなく入居率を高めるための3つの取り組み
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記
 
◆◆◆◆◆◆◆◆◆日本財託グループからのお知らせ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

2017年1月~3月までの賃貸成約状況をまとめた
『ワンルームマンション賃貸実績レポート』を発行いたしました。

同期間中の総契約件数1562件、
そのうち30平米未満のワンルームの総契約件数は1433件。
 
賃料発生までの日数は東京23区平均で22.0日。
前年同四半期(2016年1月~3月)の
賃料発生までの日数(24.1日)と比較して2.1日の短縮。
平均成約賃料は75,827円で663円のプラス。

◆ レポートの詳細はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mt/201704/MansionReport201701-03.pdf

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■ 3月末100%達成!限りなく入居率を高めるための3つの取り組み
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
3月末時点における
販売物件入居率100%。
 
これは、当社の27年の歴史のなかでも
はじめてのことです。
 
当社は内装工事が完了し、即入居可能なお部屋で、
まだ入居者がいない物件を「空室」と定義しています。
 
つまり、内装工事中の物件は、
空室のカウントには含まれていません。
 
ちなみに当社では、原則として内装工事を
入居者の退去後1週間で完了する
「内装7日間ルール」を設けています。

3月末時点で、当社がこれまで自社で販売し、
管理をお預かりする物件は11,002戸。
 
入居率100%とはすなわち、
この11,002戸のなかで、
すぐにでも入居できるお部屋は1戸も無かったということです。
 
なお、販売物件だけではなく、他社で購入されたり、
ご自身で建築された物件を含めた、
すべての管理物件17,504戸で入居率を計算すると、
99.65%でした。
 
100%の入居率は、
ただ漫然と頑張っているだけでは、
達成することができない数字です。

私たちは「3月末、入居率100%達成」を目標に置き、
閑散期から種まきとして、数々の活動を継続してきました。
 
特に、賃貸仲介会社との信頼関係づくりには、
力を入れてきました。
 
彼らが当社の空室物件をお客様に勧めやすい
環境をつくることを、何よりも大切にしてきたのです。
 
今回のコラムでは、
100%という過去最高の入居率を実現させた
3つの取り組みをご紹介したいと思います。
 
 
1つ目は、対応スピードの向上策です。
 
11月に開設した秋田コールセンターでは、
仲介会社からの空室確認や内見予約の
問い合わせ電話を受けています。
 
 
≪秋田コールセンターの取り組みはこちら≫
「機械よりも人のホスピタリティで空室解消!秋田コールセンター開設」
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category02/post-373.html
 
 
秋田コールセンターで1月から3月に受けた
問い合わせ件数は、56,000件以上にのぼりました。
 
営業時間中は20秒に1回、
必ず電話が鳴っているような状況です。
 
専門のオペレーターが、迅速に問い合わせ内容に対応することで、
早期の入居者付けにつなげることができました。
 
昨年まではこれらの電話を、
すべて本社で受けていました。
 
コールが集中すると、他の業務のかたわらで、
スタッフが電話を取らざるを得ず、
全体の仕事効率を下げていたのです。
 
今年からコールセンターができたことで、
入居者募集業務に集中することができました。


また、入居申込用紙を仲介会社専用ホームページから、
ダウンロードしてもらうことにも積極的に取り組みました。
 
これまでは、電話を受けてからFAXで送る、
というアナログな形での送信が多く手間と時間がかかっていました。
 
これを原則として、仲介会社の担当者自らに、
専用ページからダウンロードしてもらうようにしました。
 
仲介会社にとっては、当社の営業時間外でも、
すぐに申込用紙を手に入れて、申込書を送付することができます。
 
こうした取り組みもあり、
朝出社すると、入居者申込のFAXが、
10件以上貯まっていることも珍しくありませんでした。
 
 
2つ目は、仲介会社に対する
カスタマイズした情報の提供です。
 
ひと口に賃貸仲介会社といっても、
会社やその店舗の場所によって、
ターゲットとする客層は大きく異なります。
 
たとえば、富裕層だけを狙う港区の会社、
学生向けの家賃6~8万円の物件が得意な新宿区の会社、
初期費用が抑えられる物件を中心に紹介する会社など、
タイプは様々です。
 
日本財託では8名の営業スタッフがそれぞれ、
閑散期から各店舗を訪問し、
関係を深めながら、そのタイプを見極めてきました。
 
解約情報が入ってきたら、
エリアや家賃の価格帯、物件の特徴を見極めて、
タイプにあう賃貸仲介会社の担当者に連絡を入れます。
 
「そちらのお客様におすすめの空室物件が、
今、出ましたので見てくださいね!」
 
こうしてピンポイントでお勧め物件の
情報を伝えていきます。
 
また、当社では入居者を決めてくれた
賃貸仲介会社の担当者に感謝のメールを送信しています。
 
その際に、アマゾンの関連商品メールのように、
類似物件の空室情報も合わせてお伝えしています。

仲介会社が得意とする物件であれば、
担当者はすぐにまた別のお客様を紹介してくれ、
空室の解消につながります。


3つ目は、ポイント会員数の増加と、
リピート率の上昇です。
 
当社の管理物件に入居者付けすれば
ポイントが貯まる「ポイント会員」制度を設けています。
 
このポイントが貯まると、商品券に交換することができます。
 
ポイントというインセンティブがあるので、
他社の物件に優先して、当社の物件を
紹介してくれるのです。
 
ポイント会員数は、この1年間で311名増え、
3932名となりました。
 
これは閑散期のうちから、こまめに仲介会社を訪問し、
ポイント会員の獲得に努めてきた成果です。
 
そして、累計で3万5千件以上にのぼる成約実績の
ビッグデータを活用し、
 
直近で、成約がない仲介店舗を優先して訪問し、
ポイント会員の活性化を図りました。
 
また、ポイント会員向けには、先ほどの類似物件紹介と共に、
過去に入居者を決めてくれた物件が空室になった場合には、
解約通知メールの自動送信も行っています。
 
全成約件数に占めるポイント会員の成約数の割合は、
平常月は50%程度ですが、
 
この3月には65%と15%近く増加し、
入居率の向上に大きく貢献した要素となりました。
 
 
この3つの取り組みのほかにも、
入居審査業務の専業化や写真撮影の工夫など、
 
細かい工夫の積み重ねによって、
100%の入居率を達成することができました。
 
入居者募集のやり方もこれまでの方法に固執することなく、
新しい技術を取り入れながら、
これからも1日でも早い空室解消に努めていきたいと思います。
 
 
日本財託管理サービス 賃貸営業部 田中 芳之(たなかよしゆき)
 
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
賃貸営業部の責任者として、1日でも早く空室を埋められるよう、
日々、新たな取り組みを推進している。
 
18歳のときにサッカーの本場イギリスにサッカー留学。
地元のサッカーチーム『ダラム・シティFC』にて腕を磨く。
 
留学フェアでは学生と保護者を前に、
中国語でなんとかスピーチできるようになったが、
まだまだ勉強中。
 
 
◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
    
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

 
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『セットで考える、不労所得と相続対策』

E・O様(男性) 41歳 神奈川県在住
日本財託を知ったきっかけ:日経マネー
ご購入日:平成27年1月
ご購入物件:千代田区(山手線「秋葉原」徒歩8分)
      平成16年築 頭金1,400万円
 
40代が近づくなかで、満足な資産形成ができておらず、
将来に不安を感じていました。
 
そこで参加したのが、日本財託をはじめ、
各不動産会社が主催するセミナーです。
 
ところがセミナー参加後、
日本財託以外の会社からは、しつこく電話があり、
正直なところ、うんざりでした。
 
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