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賃貸管理会社社員のよもやま話

[2017/07/06] 壁紙を張り替えずに新品同様にリニューアル!コストを抑えた内装工事の新工法

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.506 ―――――――――
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◆―――――――――― 平成29年6月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,602名

管理戸数    17,941戸

全体入居率   99.26%(17,941戸) 
※当社販売物件および管理受託物件の入居率
 
販売分入居率  99.63%(11,313戸)
※当社販売物件の入居率
 
【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 壁紙を張り替えずに新品同様にリニューアル!コストを抑えた内装工事の新工法
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

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■ 壁紙を張り替えずに新品同様にリニューアル!コストを抑えた内装工事の新工法
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

当社では中古のワンルームマンションを
投資物件としてご紹介しています。
 
不動産投資を検討される方から、
『本当に古くても入居者が入るの?』
といったご質問を頂くことがあります。
 
もちろん中古物件であっても、
賃貸需要の確かな東京23区内の駅から10分以内の立地であれば、
1ヶ月以内に次の入居者が見つかることがほとんどです。
 
また、空室解消のもう一つのポイントは、
リフォーム工事です。
 
入居者が退去するたびにリフォーム工事を実施するので、
中古物件といっても、室内はとても綺麗な状態に保たれています。
 
室内のクリーニングや壁紙の張り替え、
フローリングワックス等、リフォーム工事を行って、
すっかりあたらしい部屋に生まれ変わらせるのです。
 
入居者に気持ちよく住んでいただけるよう、
住環境に気を配ることは、賃貸管理の大切な要素の一つです。
 
ただ、悩ましいのはコストです。
 
リフォーム工事を行うためには、
それ相応の費用が発生します。
 
また、入居者の入れ替わりのたびに
工事を実施する必要があるので、できるだけ工事費用は抑えたいものです。
 
 
そこで、コストを削減し、オーナー様の負担を軽減するために、
当社が最近取り組んでいる工事が、
壁紙を張り替えずに再生する新工法です。
 
壁紙を張り替える代わりに、
既存の壁紙に塗料を上から塗って、
新品同様に仕上げるものです。
 
残念ながら、全ての物件で実施できるわけではありませんが、
壁紙の状態によっては、
工事費用を削減することができます。
 
工事の質を落とさず、
少しでもコストを抑えて収益力を高める
新たな選択肢としてご提案を始めています。
 
そこで今回のコラムでは、
新工法によるリフォーム工事の実施事例と
効果についてご紹介したいと思います。
 
 
そもそも、一般的な壁紙張替え工事は、
どのような工程で行われるのでしょうか。
 
まず古い壁紙を剥がし、下地にへこみや
隙間がある場合はパテなどで埋め、
平らにならします。
 
その後、壁紙に糊をつけて、
専門の職人が空気が入らないよう、
丁寧に貼っていきます。
 
1部屋すべて終わらせるには、
およそ1日を要します。
 

一方、新工法では、
汚れた壁紙を張り替えずに、
上から特別な塗料を塗っていきます。
 
壁紙のわずかな凹凸は残しつつ、
汚れはすっかり綺麗になり、新品同様に仕上がります。
 
施工の際に、壁の穴や傷は再生してから塗っているので、
まるで壁紙を張り替えたような仕上がりになるのです。
 
この新工法は、壁紙の張り替えほど専門スキルを必要としないので、
当社の管理スタッフも自ら実施しています。
 
 
現場に入ると、
まずは床などを汚さないようシートを引き、
壁面の汚れや傷、剥がれの状態を確認して印を付けていきます。
 
次に、汚れの清掃作業です。
専用の洗剤を使って、ひとつひとつ、
汚れを落としていきます。
 
 
その後、壁紙が剥がれていたり、傷が付いている箇所を、
補修材で埋めていきます。
 
500円玉より小さい傷や剥がれであれば、
後からその箇所が分からないほど綺麗に補修することができます。
 
その後、いよいよ塗料を塗る工程に入ります。
 
ベッドの設置跡が付いていたり、
くすみや汚れが残る箇所だけ本塗りの前に、
先に一度塗っておきます。
 
また、壁面と床の境目やコンセント、スイッチの周辺など、
細かい部分も先塗りします。
 
小さめのコテや筆を用いて、
隙間ができないように丹念に作業していきます。
 
広い部分は50センチほどの大きなハケを用いて、
上から下へと塗布します。
 
力を入れすぎないのが、
ムラなく塗るポイントです。
 
その後、自然乾燥で定着させ作業完了となります。
 
 
水性塗料なので、万が一、床に落ちても、
すぐに拭き取れば問題ありません。
 
写真をご覧いただければ、
新品同様の仕上がりになっていることを
実感いただけるかと思います。
 
≪新工法による施工前後の比較写真はこちらから≫
http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/CrossMake_BeforeAfter_20170706.pdf
 
 
この新工法には、3つの大きな特長があります。
 
一番の特長は、壁面や天井の工事費用を
約30%圧縮できることです。
 
壁紙を丸ごと張り替えるのに比べて、
約3分の2のコストで施工が可能になっています。
 
当社の内装工事単価は、
壁紙の張替えでは1平米あたり900円で
ご案内しています。
 
新工法を使い、壁紙を張り替えずに
染色剤を塗る場合、1平米あたり600円になります。
 
張り替える面積は居室の広さにもよりますが、
一般的なワンルームでシミュレーションしてみましょう。
 
20平米のワンルームであれば、
壁面が約41平米、天井は18平米ほどになります。
 
壁紙の張替えの場合、費用は5万3100円ですが、
新工法であれば3万5400円です。
 
1回の内装工事につき、
1万8300円の圧縮効果となります。
 
 
2つ目の特長は工期です。
 
面積にもよりますが、
施工に要する時間は半日程度と、
通常の壁紙の張り替えと比べて、約半分となります。
 
当社では、原則として7日間で内装工事を完了する
内装7日間ルールを設けていますが、
この工期内に実施可能です。
 
 
最後の特長は、安全・安心であることです。
 
ホルムアルデヒドなどの有害な物質は
含まれておらず、ぜんそくやアレルギーの人が利用しても、
全く問題がないことが実証されています。
 
壁を舐めてしまっても平気なほど安全ですし、
嫌な臭いもなく、ほのかなラベンダーの香りです。
 
施工したお部屋の入居者から、
これまでクレームが入ったことはありません。
 
また、これまで張替えの度に廃棄していた
壁紙のゴミも発生せず、環境にも優しいという利点があります。
 
 
メリットのある新工法ですが、
残念ながら、すべての物件でこの工法が
利用できるわけではありません。
 
ごく一般的な壁紙には施工可能ですが、
壁紙の材質によっては、
使用できないこともあります。
 
また、汚れが酷かったり、傷が深ければ、
塗料だけでは隠せないので、
やはり壁紙の張替えが必要です。
 
また、既存の壁紙と完全に同じ色になるわけでは
ないところもポイントです。
 
経年変化の具合にもよりますが、
壁の1面だけを白くすると違和感が出てしまうので、
張り替えたほうが統一感がでるケースもあります。
 
 
まだ取り組みを始めたばかりの段階なので、
新工法の実施例は多くはありません。
 
ただ、1回あたり1万円~2万円とはいえ、
不動産を長期的に安定運用する上では、
工事費用の低減は大切な要素の一つです。
 
新工法に限らず、内装工事の内容は、
質とコスト、そしてスピードの3つの面で
バランスが取れた最適な内容を
オーナー様にご提案させていただいております。
 
新しい技術を取り入れつつ、
これからも一日でも早く日割り家賃をお届けできるよう
取り組んでいきたいと思います。
 

日本財託管理サービス 管理部業務課 井上 貴幸(いのうえたかゆき)
 
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
東京都墨田区生まれ、埼玉県育ちの46歳。
 
管理部業務課で1日でも早く次の入居が決まるよう、
内装工事手配をスピーディーに行っている。
 
人が嫌がることを率先して行う親分肌で仲間からの信頼も厚い。
愛犬はヨークシャテリアというギャップも人気の秘密。
 
 
◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
    
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■ 5. 編集後記 

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7月のジリジリとした日差しを浴びていると、
甲子園を目指し、マウンドに立っていた
5年前を思い出します。

私は家族の影響で
小学1年生のころから
野球を始めました。

草野球で活躍する父からは決まって
「野球を楽しめ」と言われ、
ただ純粋に白球を追いかけていました。

中学では強豪シニアに入団し
厳しい練習も、試合で活躍すれば喜ぶ
両親の姿が励みとなり続けることができました。


そして、父の勧めで環境の整った、
都立葛飾野高校に進学。

しかし、当時の監督とはウマが合わず、
指示されたこと以外は許されません。

目をつけられたら最後。

少しでも監督の思い通りにいかないと、
「グラウンドから出ていけ!」と
怒号が響きわたります。

その窮屈さに馴染めず、
1年の終わりには意欲をすっかり失っていました。

「俺、部活辞めたいんだ」

ついに母に相談します。

いつになく思いつめた私に、 

「寛史が決めたことなら」

母は少し寂しそうな顔をしながら
承諾してくれました。

後日、監督と面談を行い、
チームメイトにも伝えます。

するとあるチームメイトから
監督が別の学校へ異動することを聞きました。

「監督も変わるし、最後まで一緒に続けよう!」

とはいえ、次の監督も同じ方針であれば、
続けたいとは思えませんでした。

一方で、野球に励む自分の姿を
両親に見せられなくなることが
気がかりで心は大きく揺れていました。


私は父を銭湯に誘いました。

父と大事な話をするときには
いつも近くの銭湯に行きます。

野球の話だけでなく、
私生活や人間関係の悩みなども、
何でも答えてくれます。

私は野球と家族への思いの丈を
父にぶつけました。

今の部活の窮屈さや監督との関係。
 
でも、家族のみんなが楽しみにしているのに
このまま辞めてしまっていいのかわからない。

親子並んで湯船に浸かりながら、
私は父の方を見ずに伝えました。

「俺たちのために野球をやるな」

一点を見つめながら、父はそう言います。

「野球を楽しめ」

改めて言われたその言葉を、
私はすっかり忘れていたのです。

野球を楽しむ。

以来、この一点だけを考え、
野球に取り組むこと決めました。

幸いなことに、新しい監督は
私たち生徒の意見を尊重してくれる方です。

部内の雰囲気がガラッと変わりました。

のびのびと野球ができ、
野球を続ける意欲が沸いてきたのです。

すると、不思議と試合の結果も伴ってきます。

両親は私が出場しない試合でも必ず駆けつけ、
バックネット裏で応援をしてくれました。

そして以前よりも、
いきいきとプレーする私の姿を見て、
とても喜んでいたのです。

自分が楽しめば、両親も楽しんでくれる。

そして、そんな姿を見られることは、
自分にとっても喜ばしいことです。

私はようやくそのことに気づくことができました。


そして、高校3年の最後の夏。

私は高校生活で初めて
エースナンバーを身に着け
大会に臨みました。

ベスト16まで勝ち進むと、
甲子園で優勝経験もある
名門帝京高校と対戦しました。

名前に負けることなく、
誰ひとりあきらめず立ち向かいます。

結果は6-3と惜しくも競り負けました。

ただ、意外にも悔しい想いより、
私立の強豪校と渡り合えたことで
「やり切った」と感じることができました。

スタンドから見守っていた両親も
「強い相手だったけど、頑張ったね」
と笑顔で迎えてくれます。

両親の表情を見て、
このためにいままで頑張ってこられたと思い
「ありがとう」と伝えました。


その後、私は大学進学後も野球を続け、
今年の4月に日本財託へ入社しました。

新社会人として壁にぶつかることも多くありますが、
野球と同様に「まず、楽しむ」姿勢を大切に
日々チャレンジしています。

また、社内には社会人リーグに所属する野球部もあり、
引き続き大好きな野球を続けることができています。

今月19日に開催されるリーグ戦には、
両親に楽しくプレーしている姿を
見せて上げられたらと思っています。


日本財託 資産コンサルティング部 下浦 寛史(しもうらひろし)


◆ スタッフプロフィール ◆

東京都江戸川区出身、新卒入社の22歳。

資産コンサルティング部にて、東京中古ワンルームを通じて、
お客様の老後の不安を解消することを目指しています。

最近始めたダーツに凝っています。
マイダーツも購入し、野球で鍛えたスナップを活かして、
休日に楽しんでいます。

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