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賃貸管理会社社員のよもやま話

[2017/07/13] 敷金はどうなるの?120年ぶりの民法大改正で不動産経営の何が変わるか!

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.507 ―――――――――
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◆―――――――――― 平成29年6月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,602名

管理戸数    17,941戸

全体入居率   99.26%(17,941戸) 
※当社販売物件および管理受託物件の入居率
 
販売分入居率  99.63%(11,313戸)
※当社販売物件の入居率
 
【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 敷金はどうなるの?120年ぶりの民法大改正で不動産経営の何が変わるか!
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

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2017年4月~6月までの賃貸成約状況をまとめた
『ワンルームマンション賃貸実績レポート』を発行いたしました。

同期間中の総契約件数1019件、
そのうち30平米未満のワンルームの総契約件数は909件。
 
賃料発生までの日数は東京23区平均で23.5日。
前年同四半期(2016年4月~6月)の
賃料発生までの日数(22.5日)と比較して1日の延長。
平均成約賃料は76,058円で384円のプラス。

◆ レポートの詳細はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/pdf/mansion_report_201704-06.pdf

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■ 敷金はどうなるの?120年ぶりの民法大改正で不動産経営の何が変わるか!
 
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今年の5月、国会で民法の改正案が成立し、
先月、公布されました。
 
民法は、市民生活や事業などにおける
ルールを定めた最も基本的な法律です。
 
元々は明治時代に作られた法律ですが、
これまでも時代に合わせて、
部分的に改正されてきました。
 
今回は、約120年ぶりの抜本的な改正で、
私たちの暮らしにも大きな影響があります。
 
不動産投資を検討している方や
すでに行っている方にとっても他人事ではありません。
 
身近なところでは、
『敷金の返還義務』の話があります。
 
敷金には、最高裁の判例でも
これまで「敷引き」が認められてきました。
 
敷引きとは、契約時に入居者から預かり、
原則として退去時に返還することになる敷金から、
一定額を差し引いてから戻すことを言います。
 
では、今回の民法の改正によって、
敷引きの取り扱いはどうなるのでしょうか。
 
オーナーにとって直接の負担に関わる部分ですから、
気になるところですよね。
 
そこで今回のコラムでは、
敷金や原状回復に関する規定など、
不動産投資に関わる民法改正のポイントについて、
最新の法解釈をもとにご紹介していきます。 
 
 
まずは、敷金について、
改めておさらいしましょう。
 
敷金とは家賃などの債務の担保として、
借主(入居者)が貸主(オーナー)に
預けておくお金のことです。
 
入居者からの保証金のような
性格を持つお金です。
 
たとえば退去時に家賃の未払いや、
借主の責任による備品の破損がある場合、
オーナーは敷金からその費用の補填をすることが可能です。
 
敷金の額は地域にもよりますが、
東京ではいわゆる「敷1・礼1」といった形で、
1カ月分を取ることがほとんどです。
 
預かり金という性質から、何もなければ
退去時に全額を戻すことが原則となっています。


また、主に関西地方の賃貸借契約においては、
敷引きという定めをする場合があります。
 
あらかじめ、契約終了時に敷金のうち
一定の金額を返還しない旨の特約条項を契約書に設けて、
契約を交わすのです。
 
例えば敷金40万円で、敷引き20万円の場合、
残りの20万円から故意・過失分の修繕費用を
差し引いた残額が、借主に返還されます。
 
慣習として、家賃を抑える代わりに、
敷引きがセットになっているということも多いようです。
 
 
この敷引きについては、
退去時にトラブルとなるケースもありましたが、
2011年の最高裁の判決でも有効と認められています。 

ただし、その金額が家賃の2倍~3倍以内など、
常識的な範囲内であることが条件です。
 
そのうえで、契約時にしっかり条件を説明し、
納得していただいているのであれば、問題ありません。
 
 
それでは、この特約の扱いは、
今回の改正でどうなるのでしょうか。
 
結論から言うと
現行の敷引特約は改正後も有効です。
 
『敷引きはできなくなる』といった趣旨の報道も一部でありましたが、
これは専門家によれば誤解のようです。
 
たしかに敷金について定めた条文では
『金銭債務の額を控除した残額を返還しなければならない』となっています。
 
しかし、この条文は強行法規として
定められているわけではありません。

強行法規とは、当事者の意思に左右されずに
強制的に適用される規定のことですが、
 
敷金に関する定めは、当事者間の意思によって
適用しないことが可能な任意規定と解釈されています。
 
最高裁の判例通り、
今後も特約は有効となります。
 
 
また、民法改正が実際に効力を発揮する時期は
まだ確定していませんが、
2020年と見込まれています。
 
それまでに結ばれた賃貸借契約は、
現在の民法通りに運用されます。
 
加えて、その契約をした入居者が住み続け、
更新契約を続ける場合も、元の契約が適用されます。
 

オーナーとして、今から何か特別なアクションを
取る必要はありません。
 
ただ、改正があろうとなかろうと、
貸主としての責任があることは変わりません。
 
たとえば、貸している部屋で漏水が起きたときに、
速やかに対応を取らない場合、借主が工事を行い、
費用を請求することについては、明文上の規定はありませんでしたが、
これまでも判例で認められています。
 
それが今回の改正により、
「賃借人の修繕権」として改めて明文化されました。
  
貸主としてしっかり対応しなければ、
工事費用の請求を受けたり、家賃の減額請求を受けたりするので
注意が必要です。
 
 
大切なのは、入居者が住みよい環境を
維持する努力を怠らないことです。
 
私たちも賃貸管理会社として、
入居者との契約においては今まで以上に説明をしっかりと行い
ご納得頂いたうえで、契約を進めていきます。
 
そして、入居者が快適に暮らしていけるようサポートし、
オーナー様が長期に渡って安定した収益を得られるよう
努めていきたいと思います。
 
 
日本財託管理サービス 契約部 野崎 勇一(のざきゆういち)
 
◆ スタッフプロフィール ◆

神奈川県川崎市出身の54歳。
 
契約部の責任者として、入居者との賃貸借契約や更新契約、
オーナー様との管理代行契約などをミスなくスピーディーに行える
体制づくりを行っています。 

プライベートでは、健康維持のため、週末のスポーツクラブ通いと
JR東日本の『駅からハイキング』に参加して、
知らない街をひたすら歩いている。
新たな発見もあり、刺激的な休日を過ごしている。
 
 
◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
    
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M・A様 32歳 福井県在住
日本財託を知ったきっかけ:書籍『家賃40万円稼ぐ黄金の法則』
ご購入日:平成26年4月
ご購入物件:川崎市川崎区(東海道本線「川崎駅」徒歩7分)
      平成元年築 他1戸

不動産投資に興味を持ったのは子供が生まれたことがきっかけです。
 
もともと銀行に現金をただ預けておくのはもったいないと感じていました。
資産運用の入り口は、株主優待を期待しての株式投資です。
 
運用中は希望していた優待も受けられ、望んでいた結果も出ていたことから
結婚後も続けていました。
 
しかし、息子の出産を機に状況は変わりました。
 
 
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■ 5. 編集後記 

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先月、母の古希のお祝いに
親子2人旅に出かけました。

母は長野に住んでいることもあり、
お互いの予定も合わず、
旅行ともなると数十年ぶりのことです。

これまでも遠出に誘うと、
「そうだねえ。でも、仕事も忙しいだろうから、
落ち着いてからで大丈夫だよ。」

母の言葉につい甘えてしまい、
1年が過ぎ、2年が過ぎ、
気づけば長い間実行できずにいました。

 
「古希のお祝いにどこかへ出かけよう!」

70歳を迎えた母のお祝いはもちろん、
これまであまり行けていなかった旅行へ誘うのに、
良いきっかけと思い、連絡を入れました。

母は少し遠慮しつつも
「行ったことないから、沖縄がいいかなあ」
と喜びながら希望を伝えます。

数日後、様々なパンフレットを集め、
プランを眺めていると、
突然携帯電話が鳴りました。

「やっぱり釧路に行きたい!」

南から北へ180度の進路変更ですが、
実はその理由もありました。

釧路は母が若いころ、
数年間住んでいた土地で、
何より私の生まれた場所でもあります。


6月とはいえ朝晩はひんやりと
肌寒い釧路への里帰りは、
ほぼ40年ぶりです。

「懐かしいわ」

空港から見える景色を眺め、
母は澄みきった空気を吸い込みながら
つぶやきました。

早速、空港から釧路駅までバスに乗り、
市内を目指します。

釧路では母が住んでいた住まいを
2人で巡る計画でした。

とはいえ、母ははっきりと
場所を覚えているわけではありません。

「大丈夫。行けば分かるはずだから」

母は言い張ります。

無論、5歳までしかいなかった私には、
ほとんど記憶に残っていません。

完全な行き当たりばったりの旅です。

少々不安な気持ちを抱えるも、
見覚えのある場所に、はしゃぐ母を見ていると、
私も楽しくなってきます。

30分ほどバスに揺られ、
目的のバス停で降りると、
呆然と周囲を見渡す母。

すっかり街並みは変わっていたようです。 
 
手がかりは銭湯と馴染みにしていた個人商店。

特に個人商店の店主とは
母も仲良くしていたとのことです。

「40年くらい前で、角にお店があったんですが」
「食品や日用品を販売していたそうで」

母の代わりに、
年配の方を見つけては声をかけます。

「それはヤエさんのことかね」

5~6人ほど声をかけたあとで、
ようやく知っている方に巡り会えました。

「そうそう!ヤエさん!」

母も当時を知る人に出会えたことに
感激していました。

その方の情報を頼りに向かうと、
個人商店はシャッターが下りていたものの、
当時の店構えのままそこにありました。
 
そして、その角を曲がると...

さすがに当時住んでいたアパートは
残っていませんでした。

「残念だったね」

「ううん、それでもこの場所に来れたことだけで
私は嬉しいよ」

母は笑みを浮かべながら、
そう答えました。

その後も、私が生まれてから引っ越した住まいや
母がパートで働いていたレストランなど、
2日間とことん歩き回ります。

途中訪れた高台にある米町公園には、
釧路港が一望できる灯台型の展望台があります。

幼い頃、母の暖かい手に引かれて、よく登った思い出の展望台です。
今度は私が母を支えながら登ります。
 
当時からすっかり変わってしまった街並みですが、
母は後ろ髪を引かれるように、
いつまでもその景色を見ていました。

途中、雨が降り出しても歩みを止めない母は、
40年ぶりの釧路を心から満喫できたようです。
 
雨も上がった夕暮れ時、
世界三大夕日と言われる釧路の夕日を

ベストスポットの幣舞橋(ぬさまいばし)から眺め、
釧路の2人旅は終わりを迎えます。


とにかく歩き回る旅路でしたが、
母は喜びもひとしおのようです。

私も幼いころの自分が駆け回ったであろう土地を
母の思い出話を聞きながら歩き、
ここが生まれた土地なんだということを実感しました。

母の思い付きで決まった釧路旅行ですが、
訪れるきっかけを作ってくれたことに
感謝しています。

帰りの飛行機では、
「今度は暖かいところもいいね」
と母は笑顔でつぶやきます。

どうやらすでに次の旅を
思い描いているようです。

「じゃあ、海に入る準備もしなきゃね」

おどけて答える私に、
母も笑みを浮かべます。

家に帰ってからは、
捨てずに残していたパンフレットを眺め、
また見られる母の笑顔に、思いを馳せています。


日本財託管理サービス オーナー事務局 今 佐智子(こんさちこ)


◆ スタッフプロフィール ◆

北海道釧路市出身。

オーナー事務局に所属し、オーナー様からのお問い合わせや
各種ご変更の手続き等の対応、オーナー専用HPのプレゼント企画や編集、
オーナー様交流会等のイベント運営を担当しています。

引越して3年、とりあえず配置した家具を一新し、
今は、すっきりした部屋に満足。
ますます「お部屋でまったり」に拍車がかかっている。

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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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