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賃貸管理会社社員のよもやま話

[2017/07/27] 家賃は入らず、連絡も取れず!サブリース会社の倒産トラブル解決事例

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.509 ―――――――――
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◆―――――――――― 平成29年6月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,602名

管理戸数    17,941戸

全体入居率   99.26%(17,941戸) 
※当社販売物件および管理受託物件の入居率
 
販売分入居率  99.63%(11,313戸)
※当社販売物件の入居率
 
【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 家賃は入らず、連絡も取れず!サブリース会社の倒産トラブル解決事例
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

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■ 家賃は入らず、連絡も取れず!サブリース会社の倒産トラブル解決事例
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

不動産投資を行う上で、
避けて通れないのがリスクの話です。
 
様々なリスクがある中で、よく話題にあがるのは、
空室や滞納、また借金についてのリスクでは
ないでしょうか。
 
その中で、意外と忘れられがちなリスクの一つが、
賃貸管理会社の倒産です。
 
倒産が起これば、家賃収入は途絶え、
賃貸管理会社に預けた敷金も
オーナーの手元に戻ってくることはありません。
 
特にサブリース契約の場合、
さらに事態は困難なものになります。
 
サブリース契約とは、
不動産会社がオーナーから物件を借り上げる契約のことを言います。
 
オーナーが受け取る収入は、直接貸し出した場合に比べて
10%程度は減額されますが、空室や滞納リスクを気にせず、
賃貸経営できる点がメリットとされます。
 
ただ、サブリース契約を結んでいる
管理会社が倒産してしまったら、
影響は家賃が途絶えるだけにとどまりません。
 
サブリース契約の場合、入居者の連絡先すら、
オーナーは全く分からないということも、
珍しくはないのです。
 
入居者と連絡が取れなければ、
入居者は倒産した会社の口座に
家賃を引き続き振り込んでしまう可能性があります。
 
 
そこで今回のコラムでは、
管理会社倒産に関わるトラブル解決事例から、
倒産リスクに備えるためのポイントをご紹介します。
 
 
『サブリース契約を結んだ管理会社と連絡が取れません。
どうやら倒産したようなので、
どうすればよいのか相談させてください。』
  
5月のある日、地方にお住まいのオーナー
Aさんからご相談をいただきました。
 
都内に所有する2戸の区分マンションの家賃が
もう2か月振り込まれておらず、
 
サブリース契約を結んでいる管理会社とは、
一切連絡が取れないというのです。
 
そのため、Aさんは当社に
管理会社を変更する意向でした。
 
ところが、Aさんがご存知の情報は、
所有物件名と部屋番号のみ。
 
物件の鍵や賃貸借契約書はおろか、
入居者の連絡先の情報も
Aさんの手元にはありません。
 
当社に管理委託先を変更するにしても、
入居者に変更したことを伝えなければ、
倒産した会社の口座に、また家賃を振り込んでしまいます。
 
被害を拡大させないためにも、
一刻も早く入居者と連絡を取る必要がありました。
 
 
早速、現場のマンションに急行しました。
 
私たちが管理委託を受けたことを証明する
契約書を持参して、直接説明するためです。
 
ところが、部屋の呼び鈴を押しても、
反応はありません。
 
そこで、お名前だけでも確認しようと、
エントランスの集合ポストを確認することにしました。
 
最近ではポストに名前を掲示しない人が大半ですが、
幸い該当の部屋のポストに、ある法人の名前が掲示されていました。
 
すぐに商業謄本を取り、
代表者名や連絡先を確認。
 
契約者である法人の代表者本人と連絡がつき、
面会して事情を説明しました。
 
ここ2か月分の家賃の振込は、
やはり倒産した管理会社の口座に
すでに振り込まれていました。

「大変お手数ですが、新たに契約書を交わして、
振込先を変更していただけますか」
 
事情をご理解いただいた上、
次月以降は日本財託の口座に振り込んで
いただけることになりました。
 
また、元の賃貸借契約書の控えは、
残念ながら入居者もお持ちではありませんでした。
 
当社で新しく契約書を作成して、
契約を交わし、無事に管理を移管することができました。
 
 
問題はもう一室です。
 
何度、訪問しても不在で、
ポストにも名前は書いてありません。
 
何か手がかりはないかと頭を悩ませていると、
『そういえば、この部屋の工事を行った会社の
連絡先は分かります。』
 
Aさんは、倒産した管理会社からの依頼で、
この部屋の内装工事を手がけたB社をご存知でした。
 
駄目元で連絡を取ってみると、
『いやー、実はこっちも管理会社の社長と
連絡が取れなくて、困っているんですよ。』
 
何か状況を打開する情報はないかと、
翌日、B社を訪れました。
 
すると、対応してくれたB社の社長から、
A社の元担当社員へ連絡が取れることが
分かったのです。
 
「この部屋の入居者のことが分からないか、
聞いてみていただけないですか。」
 
その場で電話してもらったところ、
なんとA社の担当者は、
入居者の連絡先を知っていました!
 
入手した番号にすぐに連絡し、
喫茶店で入居者と無事、落ち合って
事情を説明することができたのです。
 
『いま設備が故障したらどうしようもなかったので、
連絡が取れて良かったです。』
  
入居者も新しい管理会社がついたことで
安心した表情を浮かべていました。
 
 
賃貸管理会社が倒産してしまった場合、
管理会社が預かっていた敷金や
入居者が振り込んでしまった家賃を回収することは困難です。
 
今回のケースも、2部屋あわせて
約60万円の損害がAさんに発生しています。
 
被害を拡大させないためのポイントは、
初動スピードです。
 
一日でも早く入居者とコンタクトが取れるよう、
まず現場に足を運ぶことを徹底しています。
 
今回は1か月余りで、ほぼ解決に至りましたが、
問題が長引けば長引くほど、
家賃が入ってこなくなり、損害も膨らみます。
 
そしてもう一つのポイントは、
入居者の気持ちに寄り添った丁寧な対応です。
 
入居者が住んでいる状態で所有者が変わる
いわゆる「オーナーチェンジ」と呼ばれる投資物件では、
 
入居者に対して、貸主であるオーナーと家賃の振込先が
変更になった旨を通知する必要があります。
 
ところが、なかには『文書だけでは信用できない』と、
簡単には納得していただけない入居者もいらっしゃいます。
 
振り込め詐欺も流行っていますから、
不安になるのも無理はありません。

今回のように、倒産のような特別な事情がある場合は、
直接お会いして丁寧に説明し、
不安を解消することを心がけています。
 
しっかり事情をお伝えすれば、スムーズに、
新しい振込先口座への入金へとつなげることができます。
 
入居者から信頼を得て、安心して住み続けていただくことが、
オーナー様に安定した収益をもたらします。
 
 
また、倒産リスクに備える最も効果的な手段は、
信頼のおける賃貸管理会社選びです。
 
サービスの中身や管理代行手数料だけでなく、
経営の健全性も重要な要素です。
 
会社の財務諸表が閲覧できるようなら
目を通しておきましょう。
 
創業からの年数が長く、管理戸数やオーナー数が
順調に増加しているようであれば、
信頼できる会社と言えるでしょう。
 
 
倒産リスクに備えるには、
こうした点も踏まえて賃貸管理会社を選ぶこと。
 
そして、万が一のことが起こった場合には、
スピードが肝心です。
 
ぜひ参考にしていただければ幸いです。
 
 
日本財託管理サービス PM事業部管理受託課
堀 正明(ほりまさあき)
  
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
埼玉県久喜市出身の34歳。
  
PM事業部管理受託課で、賃貸管理のご相談窓口として、
オーナーに信頼できる賃貸管理会社の大切さをお伝えしている。
 
1歳になった娘に毎朝起床の30分前体当たりで起こされている。
娘の就寝時間を30分遅くすれば良いかと試みるが
起床時間は変わらず、
娘の体内時計の正確さに驚かされている。


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
    
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昔から投資に興味があり、書籍やインターネットでの独学で、
少しずつ知識をつけていきました。
 
しかし、なかなか踏み出せずにいたのです。
 
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■ 5. 編集後記 

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先日、大相撲7月場所が
横綱白鵬の優勝で幕を下ろしました。

今は仕事の都合で見られない大相撲も、
昔は祖父と一緒に観戦していました。


今から32年前、
私が小学校3年生の頃、
父方の祖父母の家に引っ越しをしました。

双子の兄と妹2人、
両親と祖父母を含めた8人の大家族。

祖父は自宅の庭で畑を営み、
夕飯時には、

「おじいちゃん、ごはんやにー!」
と縁側から声をかけるのが私の役目です。

祖父の部屋で一緒に相撲を観戦するのも
日課の一つでした。

時には体が弱く体調を崩しがちだった私を、
自転車の後ろに乗せ、
病院まで連れて行ってくれました。

その時に見上げた祖父の背中を
私は今でも覚えています。


生粋のおじいちゃん子だった私も、
大学進学で上京し、
そのまま就職をしました。

それ以降、祖父と会うのも、
年に一回程度となったのです。


就職してから4年目のある時、
母から緊急の連絡が入りました。

「おじいちゃんが入院した」

自転車で転倒し、大腿骨を折る重傷。

およそ4か月の入院を宣告されたのです。

当時、87歳を迎えていた祖父は、
ケガをきっかけに食欲を失い、
さらに認知症も一気に進んでしまいました。

その後、ケガは癒えたものの、
退院後は介護生活を余儀なくされました。

当初は両親がつきっきりで1年ほど続けたものの手が回らず、
私は仕事を辞め、実家に戻ることを決めました。


実家に戻ると、
祖父の状況は想像以上でした。

記憶があいまいで、同じことを何度もつぶやきます。

着替えも満足にできず、
時には暴れる祖父を
押さえなければならない状況もありました。

また、昼夜を問わず
徘徊を繰り返すことも増えました。

「じいちゃん、こんなとこ歩いてたら危ないよ。
さあ、みんな待ってるから帰ろう」

家の近所を歩いているところを見つけ、
一回り小さくなったように感じる
背中をさすりながら声をかけます。

小さいころは逆だったのになあ。

祖父の手を引いて、ゆっくりと家路につきます。


「迷惑ばかりかけてしまってすまんのう。
こんな状況ならもう...」

時々、ハッと我に返り、
自分の現状を理解すると、
祖父は激しく落ち込んでしまいます。
 
「何言っとんの、じいちゃん。
家族だから甘えていいんだよ」

それに私には、実家に戻ってきたときに
覚悟と決意を胸に秘めていました。

いくら私や家族のことがわからなくなろうと
祖父は大切な家族です。
 
「今度は自分の番。
祖父孝行をするんだ」

その想いを胸に、
日々祖父をサポートしました。

そして、両親や里帰りをしていた妹たちと
家族一丸となって祖父の介護に向き合えたことが
大きな力となりました。


介護を始めて数か月後、
私はブログを立ち上げました。

祖父の介護生活時に、徘徊の対応や食事のサポート、
病院へ一緒に行ったときのことなどを
赤裸々につづったものです。

きっと世の中には自分たちと同じように
大変な思いをしている方、
孤独に介護されている方がいるのではないか。

そんな方たちの励みになることを願い、
また介護に縁のない方にも、介護の現状を知ってもらう機会に
なればという思いから始めました。

そして、なにより祖父の介護を前向きに取り組むために
少しずつ記録を残していきました。


祖父は残念ながら、
私が介護を始めてからおよそ3年後に他界しました。

もちろん悲しさはありましたが、
同時に、晴れやかな気持ちでした。

自己満足かもしれませんが、
最後まで大好きな祖父に付き添うことができ、
小さいころからの恩返しができたと思っています。

またブログも100話を越え、
介護のジャンルでは常に上位に位置するほど
閲覧数も増えました。

興味を持ってもらった方にとって
少しでも参考になっていれば
これ以上のことはありません。

この介護の経験は、
保険をご紹介する今の仕事にもつながっています。

人生いつ何があるかわかりません。
 
だからこそ、
「あの時、ああしておいて良かったね」と
後から振り返れるように、
今できることに取り組むのが大切だと考えています。
 
保険を通じて、これからも一人でも多くの方に
安心をお届けしていきたいと思っています。

 
日本財託 ライフプランニング部 和田 清史 (わだきよし)

  
◆ スタッフプロフィール ◆
 
三重県津市出身の39歳。

ライフプランニング部に所属し、オーナー様を中心に
ご本人やご家族の安心につながる保険のご案内をしています。
 
毎年、お盆には三重の実家に車で帰省します。
恒例となっているのは、浜名湖SAに寄り、
同じスポットで2人の子供と同じポーズで写真を撮ることです。

介護ブログ
『愛すべきおじいちゃん&うちのヒロシ ~ちいじいちゃん日記~』
http://chijichan.blog54.fc2.com


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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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