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賃貸管理会社社員のよもやま話

[2017/08/17] 物件選びにも役立つ!適正な修繕積立金額の見極め術

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.512 ―――――――――
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オーナー様数  6,642名

管理戸数    18,092戸

全体入居率   98.92%(18,092戸) 
※当社販売物件および管理受託物件の入居率
 
販売分入居率  99.41%(11,444戸)
※当社販売物件の入居率
 
【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 物件選びにも役立つ!適正な修繕積立金額の見極め術
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

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■ 物件選びにも役立つ!適正な修繕積立金額の見極め術
 
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投資物件を選ぶ上で、
気になるのが、やはり利回りですよね。
 
家賃収入からランニングコストを差し引いた
手取り利回りは投資効率を表す重要な指標です。
 
ただ、そのランニングコストの内訳にまで
注意を払っている方は少ないのではないでしょうか。
 
主なランニングコストには、
建物管理費、修繕積立金、賃貸管理代行手数料があります。
 
この中で、不動産の資産価値を維持していくための
大切な項目が修繕積立金です。
 
修繕積立金とは、
将来の大規模修繕に備えるための
マンション管理組合の積立金です。
 
毎月、各オーナーが一定額を管理組合に支払う仕組みです。
 
手取り利回りを計算する上では、ランニングコストは少ないほうが
当然利回りが良くなります。
 
ただ、毎月の修繕積立金額が
低すぎる物件は要注意です。
 
現在は問題がなくても、将来の修繕に必要な資金が不足し、
資産価値を損ねる可能性があります。
 
かといって、不必要に高い修繕積立金は、
収支を圧迫してしまいます。
 
それでは、適正な金額とはいったい
どのくらいなのでしょうか。
 
そこで今回は、物件選びにも役立てられる
適正な修繕積立金の見極め方についてお伝えします。
 
 
マンションの資産価値を維持するためには、
建物を定期的に修繕できるように積立をしておく必要があります。
 
ところが、現実には修繕積立金の不足により、
十分な工事ができないマンションが存在します。
 
毎月の修繕積立金が低すぎるまま据え置かれ、
修繕に必要な金額を積み立てることができなかったのです。
 
特に新築物件では、
将来に値上げすることを前提として、
修繕積立金額が抑えられているケースが多くあります。
 
そのため、比較的築年数の浅い物件は、
分譲時の金額のままであることが大半です。
 
 
当社が直近1年に実際に
ご紹介した物件のデータで確認してみましょう。
 
築年数が10年未満の物件では、
毎月の修繕積立金額は平均2492円、
1平米あたり112円です。
 
築年数が20年以上~30年未満の物件になると、
平均4475円、1平米あたりでは230円となり
2倍近くの差があります。
 
新築当時の修繕積立金が低い主な理由は、
ディベロッパーの販売戦略です。
 
ランニングコストである修繕積立金が少なければ、
手取り利回りは上がります。
 
新築ディベロッパーは、
手取り利回りを少しでも高くするために、
修繕積立金を抑える傾向があるのです。
 
また、買う側の顧客にとっても
修繕積立金が低い方がその時点での収益性は高く見えますし、
月々の負担が少なくて良いと思っているところもあります。
 
中古物件では、現状の修繕積立金額やこれまでの積立総額は
建物管理会社から取り寄せる重要事項調査報告書で
確認することができるので、購入前にチェックしておきましょう。
 
 
では、修繕積立金の適正な金額は
いくらなのでしょうか。
 
修繕積立金の目安については、
国土交通省がガイドラインを出しています。
 
投資用マンションに多い、
延床面積5000平米未満で15階未満のマンションの例を見てみると、
  
平均額は1平米あたり218円とされています。
 
国交省の調査対象となった物件のおよそ3分の2が
1平米あたり165~250円の幅に含まれています。
 
マンションの規模や設備によっても、
修繕に必要な資金額は異なりますので、一概には言えませんが、
20平米の部屋に換算すると、
毎月の修繕積立金額はおよそ3300円から5000円になります。
 
 
現在の修繕積立金がこれより低い水準なら、
将来、値上がりする可能性が高いと考えられます。
 
ただ、これは決して悪い話ではありません。
 
適正な金額を設定することで、
建物の資産価値を長期的に維持できるようになるからです。
 
 
では、所有しているマンションの修繕積立金が、
築年数が経過しているにも関わらず、
低い場合はどうすれば良いのでしょうか。
 
修繕積立金を決定するのは、
マンションの管理組合です。
 
そのため区分所有者として、管理組合にかけあい、
適正な額になるよう議論を始めることが必要です。
 
もちろんやみくもに値上げをすれば
良いというものではありません。
 
前段階として、必要資金の根拠となる
長期修繕計画を確認しましょう。
 
職人不足などを受け、以前と比べて、
建築に関わるコストは高騰しています。
 
すでに長期修繕計画が立てられている場合でも、
作成から年月が経っていると、
再見積もりが必要なこともあります。
 
また、計画自体が存在しない場合は、
早急に作成に取り掛かるべきです。
 
長期修繕計画で客観的に
必要資金の目処が付けば、
円滑に議論を始めることができます。
 
 
また、もう一つの着目点は、
管理費と修繕積立金の割合です。
 
建物管理会社との交渉を通じて
月々の管理費を圧縮し、
その分、修繕積立金の割合を増やす手段があります。
 
オーナーの自己負担が増えないので、
合意が取りやすくなります。
 
≪建物管理会社との付き合い方についてはコチラ≫
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category02/post-387.html
 

修繕積立金や建物管理会社を変更するための決議は
管理規約によって異なる場合がありますが、
区分所有者の議決権数の半数以上の同意が必要です。
 
反対する方も中にはいるでしょうから、
管理組合の理事会を通じて、区分所有者に
丁寧な説明をしていくことが求められます。
 
 
当社でご紹介している物件でも、
修繕積立金の額はさまざまです。
 
中には、ある程度築年数が経っていても、
新築時のままの物件もあります。
 
現在の金額が低い物件については、
将来値上がりする可能性が高いことを
ご購入時に説明しています。
 
値上がりを織り込んだ上で、
購入後の資金計画を検討することが大切です。
 
 
修繕積立金はマンションの資産価値を維持し、
長期安定収入を実現するためには欠かせない項目です。
 
もし、満足な額が貯まっていなければ、
入居者の退去や家賃下落、資産価値下落、
そしてマンションのスラム化にもつながりかねません。

毎月の修繕積立金額と積立総額は十分なのか、
そして、不足があるようであれば、
積極的に管理組合総会にも足を運んでみましょう。
 
マンションの資産価値を維持していくために大切なのは、
マンションオーナーのひとりひとりが
管理について関心を持つことです。
 
 
日本財託管理サービス オーナー事務局
猪熊 元気(いのくま げんき)
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
山口県周南市出身の37歳。

マンション投資に関する税務相談や管理組合運営など、
オーナー様からの相談事に提携事務所と連携をとりながら対応。
オーナー様向け情報誌「まめール」の作成も担当する。
 
家事や掃除が得意で、平日や休日を問わずまめに掃除を行なう。
水まわりを清潔に保つことはもちろん、
掃除機をかけた後は、雑巾がけを行うなどこだわりをもつ。
 

◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
    
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■ 5. 編集後記 

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夏休みを満喫している学生を見かけると、
私も高校時代、友人達と青春を
謳歌していたことを思い出します。

ただ、それでも高校3年生の夏は、
受験勉強一色でした。
 
 
当時、私は新聞の記事にあった
「ストレス社会」という言葉が
気になっていました。

記事では、社会人のストレスについて
様々な見解が示されていましたが、
私には社会人だけの問題ではないと思っていました。

それは、私の通っていた学校にも、
クラスになじめず、
登校できない学生が数名いたからです。
 

個人的に調べていくと、
スクールカウンセラーや
臨床心理士の資格に行きついたのです。

進路を考える時期でもありましたので、
それらに関連する心理学が勉強できる
大学を目指すことにしました。

私が志望したのは、
地元の山口県から遠く離れた東京の大学です。

そこは、大学院まで進めば
目指すべき資格の取得も可能な場所。

関連する心理学の教授もいらっしゃり、
この道を志すには一番の大学です。 

また、慣れ親しんだ地元を離れ、
自立して、成長したいという想いから選びました。

しかし、娘ひとりを東京へ送り出すことに
父は非常に心配をしていました。

 
2月上旬、
第一志望の大学の結果が発表されましたが、
残念ながら結果は実りませんでした。

この大学に行くことだけを目指し、
1年間頑張ってきたのに...

まだ、別の大学の受験は残っていましたが、
その日からすっかりモチベーションが下がり、
勉強のペースが一気に落ちてしまったのです。


ある夜、見かねた父が声をかけてきます。
 
「ちょっとこっちに来なさい」

父は仕事が忙しく、早朝から家を出て
深夜に帰ってくるため、
普段からあまり顔を合わせる機会がありません。

そんな父からの誘いに少しドキッとします。

リビングに呼ばれ、父と向かい合って座ると、
これからのことについて聞かれました。

「もう大学に行くのはやめる。
お父さんも望んでいる
近くの専門学校を探すことにしようと思う」

第一志望にすべてをかけ、
無残にも散ってしまった夢。

あまりにも悔しく、
つい口から諦めの言葉が出てしまいました。

「お父さんは、地元の専門学校に行くのには反対だよ」

冷静に返す父の言葉に
目を丸くしてしまいました。


何事も責任をもって自分で決めなさい。

それは父の口癖のような言葉で、
これまで、どんなことでも私が決めたことには反対せず
応援してくれました。

だからこそ、父は私の言葉が本心でないことを
分かっていたのです。

知らないことだらけの環境で学んで、
もっと視野を広げたい!

大学で心理学を学んで、
多くの人の悩みを解決してあげたい!

母には自分の目標をよく話していましたが、
父にはこれまできちんと話したことは
ありませんでした。

父は母からその話を聞いていて、
その上でしっかり理解してくれていたのです。

「もう一度、頑張ってみなさい」

父の言葉に後押しされ、
もう一度勉強に取り組みました。

無駄にしてしまった時間を取り戻すように、
一分一秒を無駄にしないように、
残されたひと月は、ただひたすら机に向かいました。


なんとか間に合った
同じく心理学が学べる私立大学の受験日。

学んできたことを全部出し切った結果、
見事合格の通知をもらいました。


進学後の4年間は、教授や友人に恵まれ
望んでいた勉強に時間を費やすことができました。

ただ、入学当初は家族や友達もいない状況に
心細い気持ちになりました。

友人の中には同じような心境の子もいたのです。

高校という枠だけではなく、
いろんな場所で不安を抱えている人が
いるということに気が付きました。

その時、思い出したのが、
上京時に大変お世話になった不動産の担当者です。

不安な私の気持ちを察し、
知らない土地でも安全面や利便性を考えて
物件を紹介してくれたのです。
 
その経験から、衣食住の『住』の部分で
多くの方の不安を取り去りたいと思い、
日本財託に入社を決めました。

今は、大学で勉強したことを活かし、
入居者募集の状況が気になるオーナー様の気持ちを汲み取り、
マメな連絡を心掛けています。

入居者に安心感を与えられるよう、
電話口でもいっぱいの笑顔を作り、
元気な挨拶から始めています。
 
 
日本財託管理サービス 賃貸営業部 江原 舞香 (えはらまうか)

  
◆ スタッフプロフィール ◆
 
山口県下関市出身、4月入社の新卒社員。

賃貸営業部に所属し、空室物件の早期客付けを実現するため、
最大の協力会社である賃貸仲介会社との信頼関係の構築に向けて、
定期的な訪問営業も欠かさず行っています。
 
一眼カメラで風景などの写真を撮ることが好きです。
旅行も好きなので、旅先には必ずカメラを持って出かけます。

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