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賃貸管理会社社員のよもやま話

[2017/10/12] コスパ抜群の防犯対策!一棟物件の競争力アップ術

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.520 ―――――――――
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◆―――――――――― 平成29年9月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,719名

管理戸数    18,353戸

全体入居率   99.00%(18,353戸) 
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.42%(11,629戸)
※当社販売物件の入居率

【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. コスパ抜群の防犯対策!一棟物件の競争力アップ術
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

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■ コスパ抜群の防犯対策!一棟物件の競争力アップ術
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

つい窓を開け放って風を入れたくなるほど気候が良い季節ですが、
気になるのは防犯のことですよね。
 
お部屋探しをする方が、
住む部屋を選ぶ際のポイントとして、
防犯を重視することも多くなってきているのではないでしょうか。
 
女性の一人暮らしであれば、
よりいっそう大切なポイントになります。
 
このことから、
オーナーの視点からみれば立地選びは言うまでもありませんが、
加えて、物件自体の防犯対策も、
入居者を引き付ける重要な要素になってきています。

 
警視庁の統計では空き巣被害の3割を、
アパートとマンションが占めています。
 
区分所有の分譲マンションでは、
オートロック付きの物件が今ではほとんどになりました。
 
それと比べると、一棟アパートは、
オートロックがない物件が多く、
防犯面で見劣りします。

もし、空き巣被害にあえば、入居者はすぐに
退去してしまう可能性が高いでしょう。
 
 
そのため、私たちがお客様にご紹介する
ワンルームマンションも防犯面を考慮して、
オートロック付き物件に限定しています。
 
ただ一方で、一棟アパートをお持ちのオーナー様から
防犯面でご相談頂くこともあります。
 
 
一棟アパートの場合、オートロックを後付けしようにも、
物理的にも、コストの面からも、
なかなか難しいのが現実です。
 
実は、発想を変えて、
より強固な防犯対策を行い、セキュリティの強化を、
入居者へのアピールポイントにする別の手段があります。
 
しかもコストは、ひと月あたりわずか数千円で、
入居者からの家賃で回収することも可能です。
 
今回は当社の管理物件の事例から、
コスパ抜群の防犯対策で、オートロック導入が難しい
一棟物件の競争力を高める方法をご紹介します。
 
 
その物件は、オーナー様がお一人で所有する一棟マンションで、
当社が管理をお預かりしています。
 
駅徒歩5分ながら、閑静な住宅街で住環境は良好な反面、
夜になると人通りがあまりない立地でした。
 
数年前、1部屋に空き巣が入るという件が起こりました。

幸いにして入居者は、留守でしたが、
一歩間違えればたいへんなことになっていたかもしれません。
 
その後、犯人は逮捕されたのですが、
驚いたことに侵入経路はバルコニーの窓でした。
 
1階から壁を登って、バルコニーにたどり着き、
犯行に及んだのでした。
 
ちょうど、オーナー様は
オートロックの導入を検討していました。
 
ただ、オートロックがもともと備え付けられていない物件に、
後付けで設置するには多額のコストがかかります。
 
また設置だけでなく、
侵入路を塞ぐ柵の工事なども含めれば、
300万円以上を要することも珍しくありません。
 
設置後の継続的なメンテナンスにも
費用がかかります。
 
また、今回のような窓からの侵入事件は、
オートロックだけでは防ぐことはできません。
 
実際、フロアに人が少ない分譲マンションの上階を狙い、
屋上から縄を伝ってベランダに降りるといった手口も
報道されています。

 
そこで導入のお勧めをしたのが、
ホームセキュリティです。
 
これは空き巣・強盗などはもちろん、
火災・ガス漏れなどから自宅と入居者を
守るシステムのことです。
 
センサーを設置した窓を破って空き巣が侵入してきたら、
警報音が鳴って異常を知らせます。
 
都内ならほとんどの場所で10分以内に
警備員が駆け付け、同時に警察に通報が入ります。
 
また、室内の赤外線センサーが、
人がいないはずなのに反応したら侵入とみなし、
自動で110番が入ります。
 
火事があっても、いち早くわかりますし、
異常があれば警備会社が確認に部屋まで訪れます。
 
あらかじめ警備会社に鍵を預けておくことで、
開錠して確認が可能になります。
 
寝ている間も、玄関や窓の警備は生かせますので
在室時も安心です。
 
もちろん帰省や長期出張、旅行など
長期不在時にも活用できます。
 
ステッカーが窓と玄関に貼られているだけでも
抑止効果があると言われています。
 
このような至れり尽くせりの24時間警備で、
入居者に大きなメリットを提供できます。

 
オーナーにとっても、
大きく3つのメリットがあります。
 
一つは、希少性が高まりお部屋選びにおける
競争力が高まることです。
 
ほとんどの人がインターネットのポータルサイトなどでお部屋を探しますが、
条件を選択して絞り込みをかけています。
 
最近では、「24時間セキュリティ」や「セキュリティ会社加入済」
といった検索条件もポータルサイトに出てきています。
 
たとえば、この物件の最寄駅から10分以内という条件で
検索すると、現在約1100件が表示されます。
 
ところが、これに「24時間セキュリティ」のチェックを
付け加えるだけで、約70件まで絞り込まれます。
 
約16分の1にまで、
競争は激減するのです。

少し駅から離れた立地で、
駅近物件に比べて競争力が落ちる物件にも
有効な差別化手段です。
 
 
二つ目のメリットは、
入居者の幅が広がることです。
 
防犯を気にする女性の定番条件は、
「2階以上、オートロック付」です。
 
24時間セキュリティさえあれば、
お部屋探しの選択肢に「1階」が入ります。
 
実際、この物件ではセキュリティシステム導入後、
通常であれば入居を決めづらい1階に、
女性が入居しました。
 
選択肢に挙がるようになれば、
それだけ空室期間の短縮を図れます。
 
オートロックがないという欠点を補うだけにとどまらず、
魅力に替えられるのです。
 
 
最大のメリットは、
コストパフォーマンスの良さです。
 
数百万円がかかるオートロックに対し、
ホームセキュリティのシステム導入は、
初期費用3万円程度から始めることができます。
 
入居者が退去した部屋から設置していけば、
一気に大きなコストを負うこともありません。
 
事例の管理物件でも、退去がある部屋ごとに
導入を順次進めているところです。
 
契約形態にもよりますが、一棟丸ごとの導入ならば、
1戸あたり月額3000円~3500円程度で、
レンタルした機器を設置できます。
 
ランニングコストは、
基本的に家賃から回収ができます。
 
もちろん周辺の家賃相場と見合うかどうか、
よく考える必要はありますが、
この物件では家賃3000円のアップで入居が決まり、
ランニングコスト分はほぼ回収できています。
 
セキュリティ関連設備は人気設備のため、
相場より多少家賃が高くても入居者から選ばれています。
 
全国賃貸住宅新聞が昨年実施した、
賃貸物件の設備ランキングがあります。
 
単身者向け物件の『この設備があれば周辺相場より
家賃が高くても入居が決まる設備』部門において、
ホームセキュリティは5位にランクインしています。
 
ちなみに1位は無料インターネット、
2位がオートロックです。
 
 
物件の築年数が経れば、
競争力が落ちるのはある程度仕方ないことでしょう。
 
ただ、次の入居者を埋めるために、
ただ家賃を下げるだけでは当然収支は悪くなってしまいます。
 
家賃下落を避けるためには、
購入時の立地選びが何より重要です。
 
とはいえ、今回の事例のように、
わずかの設備追加とコストで、
オートロックがない物件をより強固な防犯対策を導入した、
 
入居者から選ばれる物件へと
生まれ変わらせることは不可能ではありません。
 
特に一棟アパート・マンションであれば、室内の設備だけでなく、
共用部設備の見直しで収益力を改善できる余地があります。
 
ホームセキュリティはもちろん、共用部照明のLED化や
電子ブレーカーの導入といったご提案を行っています。
 
ご自身の一棟物件の収益力をもっと引き出したいと
考えるオーナーの方は、ぜひ一度ご相談ください。

 
日本財託管理サービス
管理部一棟ソリューション課 春本 紘平(はるもと こうへい)
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
福岡県出身の39歳。
 
管理部一棟ソリューション課として、
建物の資産価値を維持し、収益力を改善するために
設備交換、外観のリノベーション、空きスペースの有効活用法などの
提案を行っている。
 
前職は建設会社の現場監督。
その経験と建物の知識を生かし建物の資産価値の維持・向上を目指している。
 
仮想と現実を融合したオンラインゲーム『イングレス』(Ingress)にハマり、
延べ歩行距離は日本縦断に相当する3100キロを達成する。
 
 
◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
    
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

 
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■ 2.≪オーナー様の生の声 合計550話 HP掲載中≫
マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》       
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『元新築不動産勤務の経験を活かして始める中古マンション投資』

I・W様 40歳 東京都在住
日本財託を知ったきっかけ:知人の紹介
購入日:平成28年2月
購入物件:川崎市高津区(東急田園都市線「二子新地駅」徒歩8分)
     昭和63年築 頭金100万円 他1戸

以前、新築ワンルームマンションを販売する
不動産会社に勤めていました。

同世代の女性と比べ、
ワンルーム投資に対し
少しは馴染みがあったと思います。

ただ、当時は不動産投資を
行なう気は起きませんでした。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-399.html

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■ 3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

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■ 5. 編集後記 

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およそ500人のなかで、選ばれるのはたったの5人。

これは小学5年生だった12年前、
横浜F・マリノスの小学生チームへの入団人数です。

約100倍の倍率を突破したことがきっかけとなり、
プロのサッカー選手になることを
はっきりと意識し始めました。


チームは当時から、
全国大会を何度も制するほどの
超名門クラブです。

入団当初、まわりの選手よりも一回り以上大きい身長を活かし、
相手選手との競り合いにも負けない強さを買われ、
ディフェンダーのスタメンに定着。

「マリノスのユニフォーム着て、
スタメンなんてめちゃくちゃすごいね!」

クラスメートからかけられる言葉に鼻が高く、
また、才能豊かな選手が揃うチームで通用していることに、
自分でも誇らしく感じていました。

両親も練習や試合の度に
足を運んでくれます。

「慎ちゃんが頑張っている姿を観られることが、
一番の楽しみなんだよ」

寝る間も惜しんで働きながら、
土日の朝は早起きして弁当を作ってくれます。

決して安くないサッカーのシューズや備品も
必要があれば買い与えてくれました。

両親のサポートや周囲の声が背中を押し、
がむしゃらに結果を求めて
サッカーにのめり込みました。


小学6年生の全国大会で、
私たちのチームは全国優勝を果たします。

グラウンドの中央で
歓喜に沸くチームメートたち。

その様子を、
私はベンチから眺めていました。

大会の直前、思ったようなアピールが出来ずに
スタメンをはく奪されてしまいました。

途中交代ばかりの不完全燃焼。

初めての大きな挫折でした。


悔しさを胸に、進級テストをクリアし、
中学でもマリノスでプレーを続けましたが、
全国から実力者が集まり、競争はさらに激化します。

さらに、下の学年からも
有望な選手が次々と上がってきます。

完全実力主義のチームでは、
2年生の頃には、まったく試合に出場できない
状況となってしまいました。

中学卒業と同時に
マリノスのユニフォームを脱ぎました。

ただ、プロの道を諦めたわけではありません。

「このままじゃ終われない。
高校サッカーの世界で活躍して、
もう一度、マリノスに返り咲いてやる!」

そう心に決め、
強豪国士舘高校サッカー部に入部するも、
苦難は続きました。

最後のアピールの舞台となるはずだった最後の大会で、
左足の甲を疲労骨折してしまったのです。

チームも都大会の途中で敗退し、
全国行きは途絶えてしまいました。

またもや、不完全燃焼の最後。

全国大会でアピールすることもかなわず、
プロへの夢はもはや彼方の存在となってしまいました。
 
「家族にも負担掛けてばかりだったし、
サッカーは続けずに、大学では勉強がんばるよ」

大会を終え、ひと段落したころに
両親に伝えました。

一拍、間をあけて
返ってきた言葉は、

「それで、本当にいいの?」

テーブルに落としていた目線を、
両親に戻すと、

「一番楽しいと思えること、
やりたいと思えることをやりなさい」

そう告げられました。

5歳のころから10年以上続けてきたサッカーを、
中途半端な形で終えようとしていることに、
両親は気づいていました。

その言葉に熱いものがこみ上げてきます。

やるなら、輝いているところを
両親にもう一度見せよう。
 
大学4年間は、恩返しの気持ちをもって、
これまでのピリピリしたライバル関係ではない仲間と共に、
サッカーを心から楽しんでプレーしました。

大学卒業時、目標だったプロには行けなかったけれど、
最後まで楽しみに、見守ってくれた両親に
思いのたけを込めた感謝を伝えると、

「人生は結果じゃないよ。
私たちが仕事をがんばれたのは、
慎ちゃんがサッカーを一生懸命がんばっているのを
見てきたからだよ」

2人の言葉を聞いて、次から次へと
涙が溢れてきました。

そして、たとえ結果が出なくても、
目標に向かう過程を一生懸命がんばることで、
人の気持ちを動かすことができることを知りました。

今年の春から新入社員として働いている職場でも、
まずは、上手くいかなくてもがんばることが大切だということを
胸に刻み日々奔走しています。

サッカーで活躍する度に喜んでくれた両親が、
仕事でもがんばる自分を見て、笑顔になってもらえるように
新しいフィールドも全力で駆け抜けていきたいと思います。

 
日本財託 資産コンサルティング部 原田 慎司(はらだしんじ)

  
◆ スタッフプロフィール ◆
 
東京都大田区出身の23歳、4月入社の新卒社員。 

資産コンサルティング部に所属し、不動産業界から笑顔を増やしたいという志のもと、
東京中古ワンルームの販売を通じてお客様の老後の不安の解消を目指しています。

最近、一人暮らしを始め、自炊に凝るようになりました。
先日は会社の先輩と一緒に富士宮焼きそばを作り、
料理男子としてもトップを目指そうと考えています。


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毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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