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賃貸管理会社社員のよもやま話

[2017/12/07] 収益アップと資産価値向上のカギは共用部にこそあり!1棟物件の最新設備導入事例

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.527 ―――――――――
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◆――――――――― 平成29年11月末現在 ―――――――――◆

オーナー様数  6,781名

管理戸数    18,615戸

全体入居率   98.87%(18,615戸) 
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.36%(11,802戸)
※当社販売物件の入居率

【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 収益アップと資産価値向上のカギは共用部にこそあり!1棟物件の最新設備導入事例
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

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■ 収益アップと資産価値向上のカギは共用部にこそあり!1棟物件の最新設備導入事例
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
今年もあっという間に
年の瀬が近づいてきましたね。
 
この1年だけでも、
さまざまなニュースがありました。
 
賃貸経営に関わることで、
今年前半、話題になったのが、
ヤマト運輸の運賃値上げのニュースです。
 
『宅配クライシス』という言葉と共に、
再配達の問題がクローズアップされました。
 
賃貸物件では、受け取り側、配送側共に便利な
宅配ボックスへの注目度が一気に高まりつつあります。
 
全国賃貸住宅新聞が先日発表した
人気設備ランキングでも、
「周辺相場より家賃が高くても決まる」部門で、
昨年の8位から3位へと順位が急上昇しました。
 
社会的関心も高いことから、
当社でも、導入事例が増えてきています。
 
分譲型の最新マンションと比べれば、
やはり一棟アパートやマンションは設備的に
見劣りしてしまいます。
 
最新設備の設置によって、これに対抗する競争力を
底上げすることが可能になるのです。
 
ただ、オーナー様にとってみれば、
新規設備の導入は、少なくない額の出費に
なってしまうことは事実です。
 
ましてや宅配ボックス設置は、共用部の話ですから、
なかなか家賃に反映しづらいものです。
 
しかし、1棟アパート・マンションの場合、
オーナー様にとっての収益改善策は
収入を上げることだけではありません。
 
コストを引き下げることでも、
収益改善につながります。
 
そのカギは、宅配ボックスと同じく、
共用部にあります。
 
たとえば電子ブレーカーの導入や、
照明のLEDへの交換といった施策を通じて、
共用部にかかるコストを圧縮する方法があります。
 
そこで今回のコラムでは、
共用部の設備交換によって、
収益力の改善、さらに資産価値の向上につながった事例を
ご紹介したいと思います。
 
 
ご紹介する物件は川崎市内にある
総戸数30戸、築22年のRC造の
1棟マンションです。
 
昨年、管理会社の切り替えで、
当社が1棟丸ごと、賃貸管理と建物管理を
お預かりしました。
 
以前の管理会社はレスポンスが遅く、
提案の少なさも不満だったようです。
 
管理の移管にあたって、
さっそくヒアリングを行いました。
 
どうやら、共用部の設備については、
大きな交換などを実施したことがないようです。
 
調べてみると、5階建てということもあり、
エレベーターが設置されていました。
 
エレベーターがあるということは、
共用部の電力コストが大きいことを意味します。
 
そこで、まず電子ブレーカーとLED照明の導入を
ご提案しました。
 
 
電子ブレーカーは一般的なブレーカーと比べ、
より正確に電流値を計測できます。
 
そのため、規格で定められた許容範囲最大まで
電流を使用できたり、契約の形態を変えて、
契約容量を抑えることができます。
 
電力消費量によっても異なりますが、
基本料がグッと圧縮できるため、
年間で数十万円単位のコスト減につながるケースもあるのです。
 
また、共用部の照明をLEDに
切り替えることで、電力消費量そのものを抑えられます。
 
365日付いている共用部照明は、
その交換費用も含めれば、
年間単位で数万円~十数万円のコストがかかります。
 
加えて、蛍光灯はいずれ製造を終了する
見込みとなっています。
 
長い目で見れば、LEDへの変更は、
必然ともいえます。
 
 
この物件の場合、共用部に備え付けられている
47灯の照明を、蛍光灯からLEDへと交換しました。
 
LEDなら消費電力は抑えられ、
10年以上、交換も不要です。
 
シミュレーションしたところ、
電子ブレーカーとLEDの導入初期費用は
全部で約109万円でした。

一方でコスト削減効果は、月21,000円、
年間にして約25万円です。
 
初期投資額は4年5か月で回収できる計算です。
 
この試算を見せても、オーナー様は、
最初は懐疑的でした。
 
 『本当にそんなうまくいくのですか?
 
  うまくいくかどうか分からないものに、
  あんまりお金を出したくないのだけど...』
 
そんなご要望も踏まえ、
7年間で所有権が移転する割賦契約での
設備導入をご提案しました。
 
初期費用なしで、毎月17,000円を、
7年間支払う形です。
 
コスト削減分を勘案すれば、月4,000円ほど
おつりがくる計算なので、
オーナー様も納得の上、導入となりました。
 
 
ひと月ほど経った頃、また物件へ訪れ、
お話を伺いました。
 
 「その後、どうでしょうか?」
 『本当にその通りになりました!良かったです!」
 
電気料金の明細書は、
ほとんどシミュレーション通りになっていたそうです。
 
その後もスピーディーな日常対応で、
オーナー様からの信頼を獲得していきました。
 
 
そして今年に入り、宅配ボックス設置の
ご提案を行いました。
 
ネット通販市場は、
10年前から3倍の規模に膨らんでいます。
 
ネット通販を利用する20代・30代の単身者は、
賃貸住宅の入居者と重なります。
 
宅配ボックスの有無はお部屋を絞り込む
有力な条件の一つになりつつあります。
 
ましてや築年数の浅い分譲マンションには、
ほとんどの物件で宅配ボックスが設置済みです。
 
入居者満足度と競争力を維持向上させる上でも、
1棟マンションやアパートへの導入は有効です。

今回は、工事費もリース代に含む形で、
月額約12,000円の8年リース契約で実施しました。
 
8年後には、新しい機械に置き換わって
継続するリース契約です。
 
コンピューター制御式のため、
トラブルがあってもコールセンターで受付後、
遠隔対応できるなど、設置後もオーナー様の手間がかかりません。
 
月々の消費電気代を含めても、電子ブレーカーとLEDで
削減した年間25万円の枠内に余裕を持って収まります。
 
ちなみに、これらのランニング費用は、
経費として計上することが可能です。
 
 
今回ご紹介した物件は、
現在、満室稼働中です。
 
とはいえ、宅配ボックスだけに限らず、
設備更新は常に考えていく必要があります。
 
今は満室だとしても、
10年、20年という期間の中で、
競争力は低下してしまう恐れがあります。
 
 
入居する単身者層のライフスタイルの
変化に合わせて、設備の見直しも怠ることはできません。
 
そのためにも共用部も含めた考え方で、
収益性を高め、原資を作っていくことが大切です。
 
もちろん全ての施策が、
全ての物件でできるわけではありません。
 
例えば、電子ブレーカーの導入は、
エレベーター付きなどある程度電力消費が大きい物件でないと、
効果を発揮しない施策です。
 
今回ご紹介した3つの取り組みだけでなく、
電力会社の切り替えや敷地余剰部分のコインパーキング化、
さらに保険の活用など、
1棟物件ならではの収益改善ポイントは多くあります。
 
具体的な事例もご紹介できますので、
収益力の低下でお悩みのオーナー様は
ぜひお気軽にご相談ください。
 
 
日本財託管理サービス 管理部一棟ソリューション課
笠原 良太(かさはらりょうた)
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
東京都八王子市出身の38歳。
 
管理部一棟ソリューション課として、
建物の資産価値を維持し、収益力を改善するために
設備交換、外観のリノベーション、空きスペースの有効活用法などの
提案を行っている。
 
趣味は釣りで、休日には雨が降っても釣りに出かけるほど。
釣れた魚は自分で捌いて食べている。
 
◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
    
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 『確信をもって4年で14戸のマンションオーナーへ』

 T・T様 50歳 千葉県在住
 日本財託を知ったきっかけ:知人の紹介
 購入日:平成21年2月
 購入物件:墨田区(都営浅草線「本所吾妻橋」駅 徒歩5分)
      平成19年築 他13戸

 「一生懸命勉強して、大企業に入るか

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小さいころから、
親から何度も聞かされ言葉です。

その言葉のとおり勉強し、大学院を修了後、
大手企業のサラリーマンとなりました。
 
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■ 5. 編集後記 

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
私は、前職も不動産会社に勤めており、
お客様にお部屋のご案内をしていました。 
 
いわゆる地域密着型の
不動産屋さんです。

新卒社員として入社し、
新しい住まい探しのご相談に
来られる方の対応が主な業務でした。


 「いらっしゃいませ!」

仕事にも慣れ始めた3年目の春、
お店の入り口に男女2人の姿がありました。

婚約中で、新居を探しに来たようです。

アンケートの書かれた条件をもとに、
いくつか物件の資料をお見せしていると、
何やら男性は浮かない表情をしています。

別の希望があるのだろうかと思い、
もう少し話をうかがうと、

 「私、実はシックハウス症候群なんです」

そのお客様は、入居当初は問題なくても、
住んでいくうちにかゆみや咳といった症状が
出てしまうとのことでした。

どんなに綺麗な物件でも症状が止まらないため、
これまで何度も引っ越されてきたそうです。


そのため、築年数の浅い物件や古い物件、
日当たりの良し悪しなど条件を変えて
5件ほど物件を見学していただきました。

 「うーん、ここも目がかゆいなあ」

しかし、その日ご紹介した物件はすべてNG。
症状が出ない部屋はありませんでした。


その日以降、何度もメールでやり取りを行い、
気になられた物件には一緒に足を運びます。

それでも、なかなか症状の出ない
お部屋は見つかりません。

どうにかして、
安心して住んでいただけるお部屋を
見つけてあげたい。

その一心で、空いた時間を使い、
シックハウス症候群やアレルギーについて
勉強をしました。


しかし、最初のご案内から1ヶ月ほど経ったころ、
お客様から連絡が途絶えてしまったのです。

心配になって電話をかけてみると、

 「他の不動産屋も回ってみて、
  良い物件が見つかったよ」

自分ではお客様が気に入る物件を
見つけることができなかった。

お客様のことを最大限考えて行動していたつもりでしたが、
別の不動産会社に行ってしまわれたことがショックで
自分の力不足を痛感しました。

何度もご足労かけてしまったことも申し訳なく、
お電話でお力添えできなかったことをお詫びしました。

ただ、落ち込んでばかりもいられません。

この経験を活かし、
お客様の希望や条件をもっと注意深く聞き出し、
一目で気に入ってもらえる物件を可能な限り紹介しよう。

そう思い、前を向いて仕事に取り組んでいると、
 
チリンチリン!

お店の自動ドアについている鈴が鳴りました。

 「いらっしゃいませ!」

振り返りながら挨拶を行うと、
そこには数日前、シックハウス症候群で悩まれていた
男性のお客様の姿があったのです。

 「あれ!?
  どうされたんですか!?」

突然のことに 
驚きを隠せずにいると、

 「やっぱり関根さんの紹介した
  お部屋に住みたいと思って、
  戻ってきたんだよ」

と、やさしく声をかけていただきました。

詳しく伺うと、物件は良かったものの、
担当者が親身になって対応してくれず
不信感を持ったとのことです。


 『今度こそは必ず
  良い物件をご紹介する!』

すると、頭の中に
ひとつの考えが浮かびました。

綺麗な物件でも症状が出るということは、
クリーニングやリフォームの際に使う薬品が原因なのでは?

お客様に今住んでいる物件の内容を見せてもらうと、
やはり強めの薬剤を使われていたのです。

たまたま、空室になって間もない物件で、
クリーニングされていないお部屋が見つかり、
紹介をしました。

 「この部屋なら大丈夫そう!」

すぐにリフォームの部署に相談し、
最低限のクリーニングで済ませてもらい、
お客様も納得されて入居が決まりました。

入居してから1週間後、
症状が出ていないか
確認のお電話をかけると、

 「大丈夫です!
  快適に過ごしています」

とお答えいただきました。

戻ってきてもらったことはもちろん、
それ以上にお客様の体調に合わせた物件を
紹介できたことに胸をなでおろすことができました。


日本財託に転職した今でも、
当時のことは鮮明に覚えています。

お客様の希望をしっかり受け取り、
親身になって誠心誠意ご対応すること。

そうすれば、その時は上手く行かないことも
巡り巡ってきっといい方向に向かう。

そう信じて、
今日も真心を込めて
お客様と向き合っています。

日本財託 法人営業部 法人契約課 関根 憂佳(せきねゆか)

  
◆ スタッフプロフィール ◆
 
福島県須賀川市出身。

法人営業部に所属し、法人様を代理して借り上げ社宅の契約や、
更新解約などの手続き、交渉を行っています。

最近海外ドラマの「ウォーキングデッド」にハマっています。
年末には、出演俳優のサイン会に行く予定です。


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毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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