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賃貸管理会社社員のよもやま話

[2018/02/22] 滞納、騒音、無断転貸は入口から防ぐ!入居審査の3大ポイント

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.536 ―――――――――
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◆――――――――― 平成30年1月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,837名

管理戸数    18,802戸

全体入居率   99.17%(18,802戸) 
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.55%(11,934戸)
※当社販売物件の入居率

【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 滞納、騒音、無断転貸は入口から防ぐ!入居審査の3大ポイント
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記
  

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■ 滞納、騒音、無断転貸は入口から防ぐ!入居審査の3大ポイント
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
1月から始まった引越しシーズンも、
後半戦に突入してきました。

まだ空室が埋まらないお部屋があれば、
やきもきする時期でしょう。

私たちも、様々な入居者募集の取り組みで、
一日も早い空室解消に努めています。

ただ、いくら素早く空室を解消するためといっても、
どのような入居者でもよいわけではありません。

素行がよくない入居者を
入れてしまったら後のトラブルにつながってしまいます。

当社の管理物件については、
100%滞納保証をしていますので、
滞納リスクは防ぐことができます。

しかし、犯罪利用や住居以外への転用、
さらに隣人トラブルを起こすといったことも考えられます。

いったん住み始めた入居者に退去してもらうには、
手間も時間もかかります。

オーナー様にとっては、
空室より厄介なトラブルになりかねません。


そこで、大切になるのが入居審査です。


不良入居者によるトラブルを水際で防ぐ
防波堤として、審査スピードと精度を両立できるよう
日々尽力しています。

今回は入居トラブルを防ぐための
入居審査の3つのポイントを
事例を交えてご紹介します。

当社では滞納督促を担う債権管理部で
入居審査を行っています。

専門家と連携して滞納家賃を回収をしてきた
目線から審査したほうが、
より精度が高まるからです。


入居審査の数は1~3月の繁忙期で、
1500件近くにのぼります。

およそ8割の申込みを承認しますが、
2割のお申し込みはお断りしています。

入居者審査は、入居申込書の内容や提出書類、
本人との会話、勤務先への在籍確認の電話から
総合的に判断しています。

入居後のトラブルを防ぐための審査における
最大のポイントは
入居申込書に記載された「転居理由」です。

転居理由を電話で必ず確認し、不審な点があったり、
他の情報と整合性が取れない場合は
お断りすることもあります。


先日も転居理由が原因で
お断りしたお申込みがありました。

法人名義で新宿のワンルームを借りたいと
お申し込みがありました。

事務所としての利用ではなく、
法人の代表者が住むといいます。

ところが、その法人の所在地を調べてみると、
埼玉県志木市。

代表者の現住所もそのすぐ近くです。


不審に思い、
さっそく代表者に電話を入れました。

なぜわざわざ会社から離れた新宿に
引っ越しをするのかと尋ねると、

『社員が集まりやすいので、
 良いかなと思い...』

たしかに、事務所として活用するのであれば、
その理由もわかりますが、今回の入居の目的は代表者の居住用です。

「それは事務所として
 使用されるということですか?」

『いや、私が住みますので...』

その後も、会社の登記は移転させるのか、
本当に住むのか、念をおして何度も確認します。

会話をするうちに、代表者の返答は
しどろもどろになってきました。

最終的には、納得のいくお答えを頂けなかったので、
残念ながらこのお申込みは、
お断りさせていただきました。

上記のようなお申し込みをお断りするのは、
最近、無断で部屋を転貸して、
民泊に利用しようとするケースが増えているからです。

当社の管理物件は、ほとんどが東京23区の
駅徒歩10分圏内にあることから、
月10件程度は『疑わしい案件』がやってきます。

それを見抜く2つ目のポイントは、
年収と家賃額のバランスです。

年間の家賃支払い額は、
おおよそ額面年収の3~4割程度に収めるのが、
一般的です。

これより明らかに高い家賃の物件に申込みがあったら、
支払い能力を疑う必要があります。

逆に、不自然に低い場合は、
転貸利用の可能性を疑います。


最近も、年収1000万円を超えている
40代のお客様から、
ワンルームのお申込みを頂いた例があります。

新宿区にある家賃65000円、
20平米のワンルームを借りたいというのです。


年収がこれだけあるのであれば、
もっと家賃が高い部屋も借りることができます。

民泊転用を考えているのではないかと疑い、
早速、確認の電話を入れました。

「ほんとうにご自身で住みますか?
 事務所ではないですか?」

『もちろん住みます。家賃が安いほうがいいので』

と必死に言い張る申込者ですが、
ここは後々でトラブルにならないよう、
引き下がるわけにはいきません。

「最近そういう事例が多いのですが、
 又貸しは契約で禁止されています。
 
たとえば、民泊をしていることが分かったら、
契約違反ですから、即時解約となりますよ。」

語気を強めて伝えたところ、翌日、
キャンセルの連絡が入りました。

無断転貸による民泊でトラブルになることを
食い止められた事例でした。

とはいえ、どんなに気をつけて審査しても
入居後のトラブルは起こりえます。

また、滞納などが起きると、入居者本人と連絡が
取れなくなったりすることもしばしばです。

そんなときに早期解決につながる
3つ目のポイントは、
緊急連絡先の有効性です。

当社では新規入居者に、原則として、
家賃保証会社による保証契約を義務付けています。

その場合でも、緊急連絡先として書かれた番号に、
本人確認のために事前に電話を入れています。

多くのお申込みでは、
緊急連絡先に書かれた親類にも
入居者からきちんと連絡がいっているので、
スムースに本人確認が終わります。


ところが、2~3割の方は、
本人から何も聞いていないと困惑されます。

なかには、疎遠な兄弟の番号を、
勝手に書いていたと思われるケースもありました。

『弟とは縁を切っています。連絡してこないでください』

ガチャン!

このように連絡先となる親類と疎遠だったり、
関係が悪かったりする方を入居させてしまうと、
入居後のリスクを無用に高めることにつながります。

緊急連絡先に確認が取れなかったり、
引っ越しの情報が共有されていない場合には、
必ず確認が取れてから、審査を通しています。


繁忙期中はたくさんのお申し込みをいただきますが、
その分、審査をおろそかにしてしまうと、
後のトラブルにつながってしまいます。

だからこそ、審査スピードを保ちながらも
厳しい目で確実に審査して、
後々のトラブルの芽を摘んでいくのが
私たちの使命だと考えています。

電話ひとつひとつ、
書類ひとつひとつに対して、
神経を研ぎすませる姿勢を
大切にしていきます。


日本財託管理サービス 債権管理部 遠藤 啓介(えんどうけいすけ)


◆ スタッフプロフィール ◆

  
埼玉県春日部市出身の34歳。
  
債権管理部にて、入居後のトラブルを防ぐために、
厳格な入居審査業務を行っています。

3歳の息子、快飛(かいと)くんは最近トミカに夢中。
父の威厳を保つためにも、お出かけのたびに、
"新車"の購入が欠かせない。

 
 
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Y・N様(男性) 34歳 神奈川県在住 ※ご登場回数2回目
日本財託を知ったきっかけ:書籍「中古ワンルームマンションで収益を上げる!」
ご購入日:平成26年9月
ご購入物件:横浜市神奈川区(京浜東北線「東神奈川」徒歩5分)
      平成16年築 他2戸

 
私事になりますが、
この冬に6年ほど勤めていた会社を
退職し起業しました。

繰り上げ返済などを進める中で
不動産投資事業もだいぶ安定してきたからです。

老後の年金のために会社に勤めるのではなく、
自分の望む人生にトライしてみようという決心を
後押ししてくれました。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/post-415.html
 

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■ 5. 編集後記 

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 「よくそんな状態で見せられたね」

曲が止められるのと同時に
私を含めた新人チアリーダー達は踊りを止め、
恐る恐る声をかけた先輩に顔を向けます。

生徒もまばらな
平日朝の7時半。

前日に初めて教えられた曲目は
完璧に踊れるはずもありません。

それでも厳しく完成度を求められ、
笑顔がウリのチアリーダーたちからは
すっかり笑みが失われていました。


スポーツの盛んな高校に進学し、
どの部活に入ろうか目を輝かせていた4月、
私はチアリーディング部と出会いました。

各部がステージ上だけで部活紹介を行う中、
チアリーディング部だけが座席の横まで来て、
声を張り上げ踊り始めたのです。

たまたま列の端に座っていた私は、
間近で踊る先輩の笑顔と迫力に魅了され、
門を叩くことに決めました。

入部テストに合格し、
いざ部活が始まってみると
過酷な練習と厳しい上下関係が待っていました。

 「全然覚えられてないじゃんっ!」
 「もっとタイミング早く!」

練習中は上級生から
厳しい指摘が入ります。

甲子園を目指す野球部の
夏の大会が目の前に迫っていることもあり、
練習も鬼気迫る雰囲気が漂っていました。

上級生からの叱責から逃れるため、
部活終了後は1年生だけ集まって、
近くの公園でその日の復習を行います。

帰宅後も自室で振り付けの確認を何度も繰り返し、
眠りにつくのが深夜1時を回ることは日常茶飯事。

4時間程度の睡眠をとって
始発近くの電車で学校へ向かい、
朝練の前にも、新人だけの朝練をこなしました。

なにくそっと食らいついていたものの、
プライベートはおろか、
勉強する時間さえありません。

 「このまま続けていていいのかな...」

日に日に学校へ向かう足が
重くなります。

どこか回り道をしていこうか。

ふと、そんなことを考えても、
覚えきれていない曲目が頭をよぎり
泣きそうになりながら登校していました。

同級生たちが同じ環境で頑張っているのに
自分だけが弱音を吐くなんてことはできません。

しかし、入部からひと月半も経つ頃には、
寝付けない日々が続き、心も体も限界を迎え、
真剣に退部を考えるようになっていました。


 「ごめん。もう無理かも...」

1年生だけで練習していたある土曜の休憩時、
抑えていた気持ちがあふれてしまいました。

こんなことを言ったら
きっと責められるんだろうと
心の中で思っていました。

 「私たちも同じ気持ちなんだよね」

一瞬の沈黙の後、
仲間の一人が口にしました。

せきを切ったように
それぞれの思いを吐き出し始めたのです。

 「このまま辞めたら悔しいだけだよね。
  私たちも頑張るから亜由美も続けよう!」

 「私たちの代になったら今の状況を変えて
  もっと楽しい部活にしよう!」

 『一人じゃないんだ。
  みんな同じだったんだ』

辞めるかどうか迷っていた気持ちが薄れ、
ここにいる仲間たちと続けていく
勇気が芽生えたのです。

この日を境に心にも余裕が生まれ、
周囲に目を向けるようにしました。

例えば、先輩に遠慮しがちな同級生の代わりに、
率先して自分が声をかけにいくようにしたのです。

また同級生で一番小柄な私は
周囲に埋もれないよう
一番大きな声と動きを心掛けました。

 『一人じゃない』と一致団結した同級生たちと
互いにアドバイスをしあいながら
完成度を高めていったのです。

そして入部からおよそ2カ月後の6月。

抜けるような青空のもと、
初めて球場で応援した日は忘れられません。

普段の練習とは違い試合の流れに合わせて、
臨機応変に応援や曲目を変えていきます。

盛り上がりを見せる球場全体の雰囲気に後押しされ
いつも以上に声が出て、動きも大きくなり、
自然と笑顔があふれました。

血のにじむ努力をした野球部のおかげで、
高校3年間で2度も憧れの甲子園で
応援できたことは特別な思い出です。

ただそれ以上に私を引き留めてくれて、
 「一緒に頑張ろう」と言ってくれた同級生たちには
感謝してもしきれません。

チア部を続けられたことで、
ダンスや体力を鍛えられたことはもちろんですが、
常に「笑顔」でいることが習慣となりました。

日本財託でも社員の方々から評価していただき、
半期に一回社員の中から選ばれる
『笑顔賞』を受賞させていただきました。

どんなときでも『一人じゃない』。

自分だけで抱え込まず、
周りに同じ気持ちの人がいれば助け合い、
チア部で培った笑顔を届けていきたいと思います。


日本財託 事業部事務管理課 濵本 亜由美(はまもとあゆみ)

  
◆ スタッフプロフィール ◆
 
神奈川県横浜市出身の新入社員。

事業部事務管理課に所属し、
物件の売買契約書・重要事項説明書の作成を担当しています。

昨年から岩盤浴にはまっていて、休日になるとリフレッシュも兼ねてよく行きます。
10回分の回数券もそろそろ使い切りそうなのでまた買おうと思っています。
 


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毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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