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賃貸管理会社社員のよもやま話

[2018/04/05] 築古物件に個性を出して収益力を底上げ!リノベーション戦略の立て方

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.542 ―――――――――
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◆――――――――― 平成30年3月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,903名

管理戸数    19,055戸

全体入居率   99.75%(19,055戸) 
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.97%(12,110戸)
※当社販売物件の入居率

【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 築古物件に個性を出して収益力を底上げ!リノベーション戦略の立て方
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記
  

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■ 築古物件に個性を出して収益力を底上げ!リノベーション戦略の立て方
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

物件の築年数が経過すると、
家賃はゆるやかに下がっていく傾向にあります。

立地が良ければ下がり幅は抑えられるとはいえ、
次々に建てられる新築物件と同じ家賃水準ではいられません。

この収益力を向上させる手法のひとつが、
リノベーションです。

とはいえ、お金をかけて、ただキレイにすれば
良いというものではありません。

同じエリア、同じ築年数の類似物件の相場家賃より、
高い家賃で住んでいただける入居者を付けるための
『戦略』が必要です。

今回は、当社が取り扱った事例をもとに、
リノベーション戦略の立て方をご紹介します。


リノベーションを実施したマンションは
板橋区の中板橋駅徒歩9分の物件です。

築28年のマンションの4階部分、
30平米1DKの1室が空室となりました。

このお部屋は、8年にわたり住んでいた
入居者がいらっしゃいました。

しかし、この入居者が退去して以来、
次の入居募集に苦戦し、
空室が埋まるまで2~3カ月を要していました。

また、お住まい頂いたとしても、
短期での解約も相次いでいました。

このまま原状回復工事をしても、
30万円近く費用がかかります。

そこで、空室期間を短くし、
より長く住んでもらうために、
フルリノベーションを検討することにしました。


リノベーションを行う際のポイントは3つです。

入居してもらう入居者層の決定、
目標とする新たな家賃の設定
そして、間取り変更の検討です。


まずは、物件エリアの入居者層の分析です。

国勢調査データなどから、町単位で
世代別の世帯数や人口動態などを調べます。

この物件のエリアでは20~40代が増加傾向にあり、
賃貸需要が十分見込めます。

続いて、部屋の広さの面からも物件の競争力を分析します。

ここでは賃貸物件ポータルサイトの
検索件数と物件掲載数のデータを活用します。

これを平米別に区切り、
エリア内の需要と供給の傾向をおおまかに見ていきます。

検索数のほうが大きければ、需要>供給、
掲載数のほうが大きければ、需要<供給
と考えられます。

この物件の該当する30平米から35平米未満では
検索件数のほうが多く、需要が上回っています。

つまり、家賃を相場価格帯よりも上げやすい
市場環境と推定することができます。


次に、新家賃の設定金額を検討します。

リノベーションをしない場合の、
想定家賃は7万2000円でした。

ポータルサイトのデータによれば、
7万円台は、特に物件掲載数が検索件数の比率より多く、
競争が激しい状態です。

一方で、9万円前後では需要が上回ってきます。

築年がより浅い競合物件の家賃価格帯も考慮し、
今回は9万円前後をターゲットにするのが
ベストという結論に至りました。


家賃設定の目標ができた後は、
間取りを考えていきます。

板橋区で9万円の家賃を設定するのであれば
1人入居だけでなく、2人入居も想定できる
1DKが適しています。

20代でまだ年収が少ない人でも、
二人で住めば9万円を支払う負担感も減りますよね。


このような分析の結果、
リノベーションの戦略がまとまりました。

家賃目標額は9万円、
20代から30代前半の2人入居が可能な
1DKのお部屋に仕上げること。


いよいよリノベーション自体のプランを検討します。

まずは、家賃を高くできる改修から優先して行います。

バス・トイレが一緒の3点ユニットを、
人気の高いバス・トイレ別に変更し、
独立洗面台も新設することにしました。

加えて、マイナスポイントになりうる要素を
費用対効果を見ながら消していきます。

今回は、中途半端な大きさの収納から
間仕切りを外し、大きなクローゼットに変えました。

クローゼット扉に取り付けた姿見は全身が映せるので、
ファッションにこだわりある方にもアピールできます。


その上で、デザインや見せ方で、
お部屋の個性を出していく箇所を検討します。

ここもかけようと思えばいくらでもお金をかけて、
こだわれる部分です。

ただ、あまりに奇抜な内装にすると、
入居者の幅を狭めてしまいます。

今回は20代をターゲットに、
スタイリッシュさをコンセプトとして、
内装をプランニングしました。

水回りをステンレスで統一しつつ、
キッチンには爽やかな青タイルを用いています。

洋室の壁1面は本物のレンガ材を敷き詰めました。

木目の風合いにあたたかみがある無垢材のフローリング
との組み合わせが特徴的な空間を生んでいます。

あえてコンクリート打ちっぱなしで
ハードな印象を残した天井にはライティングレールを設置しました。

スポットライトを活かして、スタジオのようにも、
ギャラリーのようにも演出することができます。

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内装工事の完了後、年末年始を挟みましたが、
1カ月あまりで次の入居者から申込みが入りました。

狙い通り、20代の2人入居で、
家賃も8万9000円とほぼ設定した額に落ち着きました。

これらのリノベーションにかかった期間は、
約2カ月、工事費の総額は260万円です。

家賃収入は相場家賃に比べて、
月額1万7000円、
年間では20万4000円のアップです。

収入増加額を工事費で割り戻して、
利回り換算すると7.8%になります。

低金利の今、260万円を金融商品で運用して、
毎月、毎年、20万円の安定収益を
生み出すことはなかなか難しいのではないでしょうか。

管理費、修繕積立金、管理代行手数料を差し引いた
手取り家賃は月7万9000円ですから、
投資額は2年9カ月で回収できる計算になります。


入居者の立場で見れば、
同じマンションの同じようなお部屋なら、
1000円でも家賃が低ければそちらを選ぶのは当然です。

だからこそ、差別化できる個性のあるお部屋づくりが
家賃価格帯を高く保ち、収益力を高める選択肢となります。

空室期間を短くできることはもちろん、
より長く住み続けてもらえることも期待できます。

今回の事例よりも費用を抑えた形での
リノベーションも可能です。

築年数が経った物件をご所有の方は、収益力の底上げに、
一度検討してみてはいかがでしょうか。


日本財託 資産コンサルティング部アセットプランニング課
小澤 俊尚(おざわとしたか)


◆ スタッフプロフィール ◆

東京都八王子市出身の41歳。

3月まで賃貸営業部の賃貸コンシェルジュとして、
オーナー様に1日でも早く日割り家賃をお届けできるよう、
定期的な仲介会社への訪問を通して物件の魅力を紹介してきた。

4月よりアセットプランニング課に異動し、
家族信託のご提案を中心に、オーナー様やご家族の財産承継に関わる
コンサルティングを行う。

趣味はゴルフで、時間が出来れば、
すぐに打ちっぱなしへ行くほどのゴルフ大好き人間です。

◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
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 『家族が増えたからこそ、選んだのは不動産投資』

Y・E様(男性) 28歳 神奈川県在住
日本財託を知ったきっかけ:ホームページ
ご購入日:平成30年2月
ご購入物件:練馬区(西武池袋線「練馬」徒歩3分)
      平成18年築
 
不動産投資を検討し始めたのは、
結婚と妻の妊娠がきっかけです。

 「もし自分に何かあった時、家族を養うお金が確保できるのか?」
という漠然とした不安を抱くようになりました。
 
そこで興味を持ったのが
安定して家賃収入が得られるという不動産投資です。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-420.html
 

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■ 5. 編集後記 

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「ああ、君は確かオープンキャンパスで
 一生懸命話を聞いてくれていた学生さんだね」

高校1年で参加した
オープンキャンパスで出会ったW先生。

先生の研究テーマは、
『役に立つシステムを創る』ことです。

主に工場の生産ラインなどで応用され、
モノやヒトの流れを分析し、
改良していくものです。

難解な内容にもかかわらず、
高校生にも理解ができるようかみ砕き、
楽しそうに話す姿が印象的でした。

また、ヒトとモノの流れをダイナミックに変えて、
あらたしいシステムをゼロから作り出す、
テーマの壮大さに惹かれました。

進学後は、
いの一番に先生のもとへ
あいさつに伺いました。

すると、オープンキャンパスに参加したことを
覚えていてくれたのです。

大学3年の後期には
念願だったW先生の研究室にも配属が決まり、
卒業研究がスタート。

しかし、憧れていた『役に立つシステムを創る』という研究を、
いざ自分自身で行おうとすると、
研究テーマすら簡単には見つけることができません。

高校生のころからあれだけ
待ち望んでいた研究のはずなのに。。。


「大学の図書館をテーマにしてみたらどうかな?」

1週間経ってもテーマが決まらず、
頭を抱えていると、
先生が声をかけてくれたのです。

自分も利用する機会があり、
研究対象としてはピッタリでした。
 
研究開始から3ヶ月が経った
4年生の夏休み。

中間報告会が開かれ、
W先生や学生の前でプレゼンを行いました。

先生からのアドバイスももらい
プレゼンは自信がありました。

しかし、話を聞き終えた先生の表情からは
いつも絶やさない笑みがすっかり消えていました。

そしてゆっくりと口を開いたのです。

 「今の内容ですが、
  自分が楽になる研究になっていませんか?」

 「そのシステムを使うのは
  自分一人だけですか?」

 「管理する人のことを考えて
  研究されていますか?」

次々と突きつけられる先生からの質問に
言葉を濁すことが精いっぱい。

手探りで進めてきた内容でしたが、
自分なりにうまくまとめられたと信じていました。

しかし、先生の言葉を受け
自分本位な研究となっていたことに気づき愕然としました。

ここまで厳しく指摘されたことははじめてです。
このときから、単なる憧れの対象であったものが、
自分自身の問題としてとらえられたような気がします。

まわりの学生は完成までの道筋が見えていましたが、
自分は結果を受けてすべての内容を見直し、
変えていく必要があります。

最終発表まではもう半年間もありません。

まずは、自分だけで考えることをやめ、
図書館を利用する学生や職員に話を聞いて回りました。

特に図書館職員の方には、
2週間に1度、意見交換をさせていただきました。

すでに単位は取り終えてはいたものの、
ほぼ毎日、大学へ通いつめて、
夜の11時を超えるまで研究を続ける日々。

ようやくシステムが完成したのは、
卒業を間際に控えた3月です。 

手書きで行われていた席予約のシステム化や
利用時間ごとの人員配置の改善、
タッチパネル式の受付システムの導入などを提案しました。

 「これなら今より便利になるよ!」

実際に利用する
職員や学生の感想は上々。

研究発表の評価も好評で、
一部のシステムが母校の図書館に導入されたのです。

 「中間報告以降、自分目線ではなく
  いろいろな人を想像して、
  役に立つとはどんなことかを考えた結果が実りましたね」

正式導入された際、
W先生からこのような言葉をいただき、
苦労が報われたと目頭が熱くなったのです。

最初は自分よがりだった考え方が、
この半年間でガラッと変わったことを実感し、
なにより先生のもとで学べたことに感謝しました。

今の仕事では、システムを構築したり
プログラミングをする機会はありません。

しかし、W先生から教わった
本当の意味で、利用者、お客様の気持ちを考える
姿勢が身についたと思っています。


お客様が何を望んでいるのか。
どのような希望を持っているのか。
社宅を利用されるお客様へのご案内時には、
常に考えて対応しています。

自分本位な考えにならないよう、
お客様の視点や考えをしっかりくみ取り、
良質なサービスの提供を実践していきたいと思います。


日本財託 法人営業部 後藤 祥太(ごとうしょうた)

  
◆ スタッフプロフィール ◆

東京都板橋区出身の28歳。

法人営業部に所属し、不動産の賃貸営業や
法人の新規開拓を行っています。

昔から妹とは犬猿の仲にもかかわらず、
妹の子供の姪とは大の仲良しです。
 

◆ ≪フェイスブックでも公開中!≫
毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
https://www.facebook.com/nihonzaitaku.recruit/


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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
     TEL:03‐3347‐2414 FAX:03‐3347‐2420
【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F・10F
【担 当】坂元 寛和

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