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賃貸管理会社社員のよもやま話

[2018/05/31] 安易な法人化は赤字経営に陥る!?押さえておきたい法人化のメリットとデメリット

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.549 ―――――――――
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◆――――――――― 平成30年4月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,940名

管理戸数    19,117戸

全体入居率   99.23%(19,117戸)
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.60%(12,171戸)
※当社販売物件の入居率

【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 安易な法人化は赤字経営に陥る!?押さえておきたい法人化のメリットとデメリット
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記
  

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■ 安易な法人化は赤字経営に陥る!?押さえておきたい法人化のメリットとデメリット
 
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当社では定期的にオーナー様交流会を開催しています。

そこで度々頂くご質問が『法人化』です。

法人化というと、
「節税できる」「経費をたくさん計上できる」などの
漠然としたメリットを思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。


先週のコラムでは法人を活かした
保険の活用術を紹介させていただきました。

『法人を活かして効率的な大規模修繕の資金づくり!意外な保険の活用術』
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category03/post-440.html

今回のコラムでは、
そもそも法人化にはどのようなメリットがあるのか、
また、運営コストや法人を設立する目安となる収入について
ご紹介をしてきます。


法人を設立することの大きなメリットが、
個人と法人の実効税率の差を活用した節税です。

個人の所得税と住民税をあわせた最高税率は55%です。
一方、年間の所得が800万円以下の中小法人の場合、
法人税の実効税率は約24%です。

この税率差を活かすことで、
節税のメリットを生かすことができます。

また税率差を活かした節税のほかにも
法人化にはメリットはあります。

そのひとつが、所得の分散効果による節税です。

法人から給与として得る所得を一人ではなく、
家族に分散するのです。

例えば妻や子どもを法人の役員とし、
家賃収入の中からそれぞれ役員報酬を支払います。

役員報酬は経費としてみなされるため、
課税所得を圧縮することができます。

また、不動産所得をひとりに集中させていた場合、
その人の所得税率も上がってしまいますが、

所得税率の低い家族に所得を分散させることで、
家族全体としての所得税を抑える効果も見込めます。

しかし、所得の分散ができるからといって、
給料の額はいくらでも良いわけではありません。

そもそも、給与額の決定には
仕事の実態に伴った水準を考慮する必要があります。

あまりにも過大な給与を支払おうとする場合には、
税務上否認されるケースもあります。

あくまでも仕事の実態に伴った
許容範囲内で給与を支払うよう注意しましょう。


所有している収益不動産の売却時に
損が出た場合にも
法人化していると有利になります。

個人で収益不動産を所有していた場合、
売却して損が出たとしても、
給与などの他の所得からは差し引くことはできません。

これが、法人名義で所有していた場合、
他の収益不動産から得られる家賃収入等と
売却損を相殺することができます。

また一度で相殺することが難しい場合には、
欠損金を9年間繰り越しできるため、
翌年以降の家賃収入と相殺していくことが可能です。


さらに相続の場面においても、
法人は有利に働きます。

たとえば、複数の不動産を所有している場合、
妻や子にどの物件を、誰に残すかで
頭を悩ますことがあります。

そのようなときには、会社の株式を上手に分け、
複数の不動産から入ってくる家賃収入を
公平に配分することが可能です。

さらに、家族に対して給与や役員報酬という形で、
生前から計画的に財産を移転することができます。


ただし、法人化することはメリットだけでなく、
コストがかかることを忘れてはいけません。

法人を設立する際には
約30万円の設立費がかかります。

不動産の所有権を法人に移転する場合には
移転コストとして登記費用・不動産取得税などが
ワンルームマンションであれば1物件あたり約30万円かかります。

さらに、会計や決算代行業に対する税理士報酬と、
住民税の均等割りで年間40万円ほどのランニングコストが発生するため、
法人化による節税金額がコストを上回るかどうかを
しっかり見極める必要があります。


では、法人化を検討する上では、
どの程度の収入があればいいのでしょうか。

おおむねの目安としては
給与収入と家賃収入を合算した金額が1500万円以上あるのであれば、
法人設立に伴うランニングコストを上回るメリットを得ることができます。

ただし、家賃収入が少ない場合は節税効果も小さくなるため、
家賃収入が600万円程度の規模になってから検討することをおすすめします。


このように、法人化には、節税効果や所得分散、相続対策など、
様々なメリットがありますが、

安易に法人化してしまうと、
節税額がランニングコストを下回り、
個人で投資するよりも損になることもあります。

適正な法人化のタイミングをはかるには、
現在保有している収益不動産の他にも、
これからの購入予定をどのように考えているのか、
サラリーマンとしての給与など、他の収入も大きく影響します。

法人化の判断はおひとりおひとりの状況によって異なります。

当社では専門家とのネットワークを活用しながら、
法人化の設立サポートも行っております。

先ほどの目安を参考にして、
法人化すべきか悩まれている方は、
ぜひお気軽にご相談ください。


日本財託管理サービス オーナー事務局 猪熊 元気(いのくまげんき)


◆ スタッフプロフィール ◆

山口県周南市出身の38歳。

マンション投資に関する税務相談や管理組合運営など、
オーナー様からの相談事に提携事務所と連携をとりながら対応。
オーナー様向け情報誌「まめール」の作成も担当する。
 
今年の3月に人生初となるぎっくり腰を経験。
以来、整体に3か月近く通っているが、なかなか治らないのが目下の悩み。


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/


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■ 2.≪オーナー様の生の声 合計579話 HP掲載中≫   
   マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》
【 老後の年金を作る No.283 】  

『ワークライフバランスを保ちつつ収入の柱を作りたい』 

T・R様(女性) 41歳 東京都在住
日本財託を知ったきっかけ:インカムラボ(不動産投資ブログ)
ご購入日:平成29年12月
ご購入物件:文京区(都営大江戸線「春日」駅徒歩7分)
      平成17年築

私にとって現在の主な収入源は、
会社からの給与所得です。

しかし、手取り収入をアップさせるにも、
なかなか自分でコントロールできない部分に常々、
不満を感じていました。

ボーナスは、会社の業績によるところが大きかったり、
所得税等の税金や社会保険料の変動も手取り収入に影響します。

 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-428.html
 

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■ 3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

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ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

創業28年、これまで1万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
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  翌営業日までに査定金額をお伝えします。

メリット2 仲介手数料不要
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メリット4 手続きは簡単
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■ 5. 編集後記 

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ドッ、ドッ、ドッ。

お客様と待ち合わせている場所を
スマートフォンで何度も確認しながら
向かう道すがら。

心臓を打つ鈍い鼓動が、
どんどん早まっていきます。

(今日はどんなお客様だろう・・・)
(準備してきたことはきちんと話せるだろうか・・・)

もともと人見知りだった私にとって、
初めてお客様とお会いすることは一大事。

準備を怠ったつもりはないものの、
その日の商談は上手く話せずじまいでした。

およそ1年前。

入社直後の研修を終えた私は、
収益不動産の販売を担当する
資産コンサルティング部に配属となりました。

パリッとスーツを着こなし、
書類をまとめ颯爽とお客様のもとへ向かう営業の先輩方。

自信に満ち溢れるその姿に憧れ、
早く自分もその仲間に入りたいという思いを強く抱き、
営業の第一歩を踏み出したのです。


しかし、現実は甘くはありませんでした。

税理士の先生やファイナンシャルプランナーの方々を訪問し、
業務提携のご相談をさせていただいても
なかなか良い返事が頂けません。

せっかく投資を考えているお客様を紹介いただいても、
お伝えしたいことを十分に話せない。

会社へ戻り何がいけなかったのか、
どのような返答をすればよかったのか
必死で考えます。

準備を終えて次の商談に向いますが、
結果はいまひとつ。

(俺は営業に向いてないんだろうか・・・)

会社からはお給料をいただいているのに、
結果が出ないことへの自分の力の無さと
不甲斐なさで思いつめる日々が続きました。


『やり続ければ必ず結果は出る!』

その日もまた上手くいかずに悩んでいる私を見かねて、
同じチームの先輩方が食事に誘ってくれました。

その席で、継続して今できることを、
やり続けることを説いてくれたのです。

私は、特別勉強ができるわけでも、
話し上手でもありません。
商材に関する知識も豊富とはいえない。

探せば足りないところは
次々に出てきます。

でもこんなところで諦めたくない!
何が何でも結果を出したい!

今できることにもっと全力になろう!

そう思い立ち、
「明日の商談、僕も同行していいですか!?」
その場で先輩に尋ねたのです。


翌日から先輩の商談に同行し、
先輩の説明に耳を傾け勉強することを始めました。

商談後もご飯を食べながら、
自分が疑問に思ったことを
どんな些細なことでも先輩にぶつけます。

すると先輩も根気よく
一つひとつ丁寧に説明してくれます。

そして先輩から学んだことを
自分の商談の席でも活かすようにしました。


その結果、配属から3ヵ月が経過した昨年の8月、
初めての契約をいただくことができたのです。

『まだまだ若いけど、
 これからもがんばってね!』

契約の帰り際、お客様から笑顔で
そのようなお言葉をいただきました。

「自分の担当のお客様ができたんだ!」

努力が報われたことを実感し、
胸が躍りました。

しかし、同時に悔しさもありました。

実は、その契約の席には上司に同行いただき、
多くのサポートをして頂いたうえでの契約だったのです。

営業をやるからには、
ヒアリングから契約を終えるまで
自分ひとりでやりたい。

初契約が次の目標を見つける契機となりました。

それから半年間、継続してきたことが実を結び、
最初から最後まで一貫して行えるようになり、
少しずつ結果が出てきました。

しかし、営業マンとして、不動産のプロとして、
未熟なところが多々あります。

それでも、今月から後輩もできました。

自分が先輩方に助けていただいたように、
後輩たちが一人立ちしていけるよう
全力でサポートしていきたいと思います。


日本財託 資産コンサルティング部 原田 慎司 (はらだしんじ)
  

◆ スタッフプロフィール ◆
  
東京都大田区出身の24歳。

資産コンサルティング部に所属し、
不動産業界から笑顔を増やしたいという志のもと
東京中古ワンルームを通じてお客様の老後の不安の解消を目指しています。

ゴールデンウィーク中に誕生日を迎え、帰省したタイミングで家族とお寿司を食べました。
中トロやアジ、サーモンなど15~6皿ほど食べ満足したのですが、
父は寿司よりもパフェやプリンなどのデザートを堪能していました。


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毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

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【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F・10F
【担 当】坂元 寛和

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