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賃貸管理会社社員のよもやま話

[2018/06/28] 手数料の安さだけで決めてはいけない!信頼のおける賃貸管理会社選びの条件とは

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.553 ―――――――――
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◆――――――――― 平成30年5月末現在 ――――――――――◆

 オーナー様数  7,179名

 管理戸数    19,637戸

 全体入居率   99.14%(19,637戸)
 ※当社販売物件および管理受託物件の入居率

 販売分入居率  99.49%(12,267戸)
 ※当社販売物件の入居率

 【入居率の算定方法】
 (1-※空室数/管理戸数)×100
 ※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 1. 手数料の安さだけで決めてはいけない!信頼のおける賃貸管理会社選びの条件とは
 
 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
 3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
 
 4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
 5. 編集後記

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 ■ 手数料の安さだけで決めてはいけない!信頼のおける賃貸管理会社選びの条件とは
 
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毎月1回、賃貸管理に関する
セミナーを開催しています。

このセミナーでは、
長期安定収入を得るために必要な空室解消法や滞納解消術
さらに、収益力を改善するための手法など、
賃貸管理に関するノウハウをご紹介しています。

不動産投資は買って終わりではありません。

区分マンションや一棟アパート、
さらに中古や新築などの形態に関わらず、
購入後の『管理』をおろそかにしてしまうと
安定した家賃収入を得られないことがあります。

だからこそ、不動産投資は
購入後の『管理』が重要となってくるのです。

しかし、どのような視点で
賃貸管理会社を選べばよいのか、
疑問に思われる方も多いかもしれません。

特に、はじめて不動産投資を
始められる方であれば、なおさらです。

見極め方がわからなければ、
管理手数料の金額だけで決めてしまいがちです。

ただ、賃貸管理の内容を吟味せずに、
手数料の安さだけで決めてしまうと、
空室や家賃滞納、入居者トラブルなど、
思わぬトラブルに発展しかねません。


そこで今回のコラムでは、
継続して安定収入を得るために必要な
賃貸管理会社選びの注意点を紹介します。

収益不動産を購入して、不動産投資をはじめると、
いわゆる大家としての仕事をこなさなくてはなりません。

空室時の入居者募集や毎月の家賃の集金、入居者のトラブル対応、
さらに、入居者が退去した際のリフォーム工事や設備の修理・交換など、
大家としての仕事は多岐にわたります。

サラリーマンが本業を抱えながら行うことは困難ですから、
大家としての仕事を代行してくれる賃貸管理会社に
物件の管理を委託することになります。

一般的な賃貸管理会社の手数料は
毎月の家賃の5%が目安となります。

たとえば、家賃が70,000円であれば、
毎月の管理代行手数料は3,500円(税別)になります。

ちなみに当社では、
ご購入いただいたワンルームマンションでは月額3,000円(税別)、
他社でご購入されたり、ご自身で建てられたマンション・アパートを
管理させて頂く場合には、月額家賃の5%(税別)で管理を承っています。

しかし、なかにはこの手数料が極端に低く設定されている
賃貸管理会社もあります。

管理手数料が毎月の家賃の1%であったり、
定額1,000円で行うもの、なかには月額無料という会社まであります。

もちろん、こうした会社の多くは
誠実に賃貸管理業務を行っています。

ただ、一方で管理会社を選ぶ際に、
手数料だけを見て、管理プランをよく確認しなかったたことで
後のトラブルになるケースもあります。


『もう一度、
 物件の管理を相談したいんだけど』


当社で管理をお任せ頂いているAさんのケースです。

Aさんからは、複数の区分マンションをお預かりしていましたが、
管理料金の安い会社のサービスも体験してみたいということで
マンション1戸を他社に移管されていました。

話を伺うと、基本料金は安くて助かっていたそうなのですが、
スタッフが物件の現地に訪問するたびに出張費が発生したり、
物件図面の作成のため写真撮影費など
なにかとオプション費用がかかり、
結局費用が高くついてしまったというのです。


管理手数料が低く抑えられている会社のなかには、
このようにサービスごとに
細かい料金設定がされているケースもあります。

契約前には、基本料金内でどこまでのサービスを受けることができるのか、
追加で費用がかかるケースまで考慮する必要があります。

また、プランによっては、
入居者対応は一時受付だけであったり、
受付時間が限定されているケース、
さらに、入居者の募集の状況報告がないなど、
料金を抑えている分、
管理サービスも料金相応になっているケースもあります。


もちろん、事前にしっかりと料金とサービス内容を把握したうえで、
契約していればよいのですが、
確認がおろそかであれば、トラブルになりかねません。

基本料金だけではなく、オプション費用と提供されるサービスの範囲、
ここまでしっかりと把握することが、
賃貸管理会社を選ぶ前提となります。


管理料金とサービス内容を把握したうえで、
管理物件の入居率や空室期間、さらに滞納保障の有無、
オーナーサポート体制や管理戸数、創業年などを
総合的に判断して信頼のおけるパートナーを
選んでみてはいかがでしょうか。


賃貸管理会社選びで悩まれている方や
検討中の管理会社のプランを確認してほしいなど、
ご相談も承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。


日本財託管理サービス 管理受託部
河原 豊(かわはらゆたか)

 
◆ スタッフプロフィール ◆

神奈川県相模原市出身の42歳。
 
管理受託部に所属し、賃貸管理のご相談窓口として、
オーナーに信頼できる賃貸管理会社の大切さをお伝えしている。

最近は週末になると、3人の子供たちとの散歩と虫取りが日課になっている。
5歳の双子も補助輪なしの自転車に乗れるようになり、
活動範囲も広がったため、新たな虫取りスポットを模索中。


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/


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 ■ 2.≪オーナー様の生の声 合計583話 HP掲載中≫
    マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》
【 老後の年金を作る No.283 】  

 『勉強の第1歩のつもりが2戸購入のきっかけに』

 A・S様(女性) 52歳 東京都在住
 日本財託を知ったきっかけ:メールマガジン
 ご購入日:平成29年12月
 ご購入物件:中央区(東京メトロ有楽町線「新富町」徒歩1分)
       平成14年築 頭金110万円

 子供たちが社会人となり、
 ようやく自分たちの今後について考える余裕が
 持てるようになりました。
 
 「退職後はあんなことやこんなことをしたいね」
 と夫と話しながら、ふと経済的な問題はないのかと思ったのです。
 
 老後の生活には、公的年金だけでは足りないだろう。
 
 何となく想像はしていましたが、
 具体的な必要金額や不足金額については、
 考えたことがありませんでした。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-432.html
 

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 ■ 3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください

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 1.ワンルームのスピード査定

 日本財託グループでは、東京23区内の中古ワンルームマンションの
 ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

 ≪日本財託の5つのメリット≫
 ・メリット1 スピード査定
 ・メリット2 仲介手数料不要
 ・メリット3 売却後のトラブルも心配なし
 ・メリット4 手続きは簡単
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 ▼簡単スピード査定のお申込みはこちらから
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 2.ご自宅の購入・売却のご相談

 日本財託グループでは、投資用マンションの販売だけではなく、
 居住用不動産(リノベーション物件)のご紹介、ご自宅の売却のお手伝いも承っております。
 
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 現在、『仲介手数料率 1%割引』などオトクなキャンペーンを各種実施中です。

 ▼詳しくはこちらから
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 ■ 4. セミナーのご案内 ~ 参加無料 ~            

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【延べセミナー参加者21,000名の実績!】
『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

 セミナーでご紹介するのは、
『不動産投資の目的』
『なぜ「東京・中古・ワンルーム」なのか』
『定年までにどうやって物件を増やしていくのか』
『ここでしか聞けないレバレッジの黄金率とは』
『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

また、セミナー参加者限定で、月100戸以上の取り扱い物件から
厳選した非公開物件をご紹介しております。
ぜひこの機会にセミナーにご参加ください!

【東京】7月8日(日) 13:00~15:30

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 信頼できる賃貸管理会社を見極めるポイントです!
 
 日本財託の賃貸管理ノウハウを具体事例を交えてご紹介します。
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 ■ 5. 編集後記 

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その日最後のポスティングを終え、腕時計を覗くと、
すでに深夜2時を回っていました。

当然、終電はなく、
近くの公園であらかじめ用意していた
寝袋を広げます。

繁忙期もピークに差し掛かった3月。

『何がしたくて不動産の営業マンになったのか』

凍え疲れ切った体をいたわりながら、
その日も自問自答繰り返していました。


『お客様とのひとつひとつのご縁を大切にする』

そう心に決めて新卒で入社した
前職の不動産会社。

もともと祖父が
アパート経営をしていたことから興味をもち、
選んだ就職先でした。

しかし、いざ入社してみると、
営業ノルマに追われる日々が続きました。

ご縁を大切にするどころか、
お客様と満足に向き合う時間すら持てません。

そんな毎日が続いた3年目の春、
あるご夫婦が来社されました。

「家族が増えるから
 新居を探したいんです」

他の不動産会社も回ったうえで、
私が勤めていた会社にも立ち寄っていただいたのです。

ご主人と私は地元が一緒で、すぐに意気投合し
自宅の選び方や購入時の注意点を伝え、
その日はお帰りになりました。

しかし、1週間ほどすると
『他の会社から買うことを決めました』
とご連絡を頂きました。

お客様との面談には手ごたえを感じていました。

しかし、他社で決められたということは、
私の提案がお客様のご期待に沿うものでは
なかったということです。


それから3日後、
ご主人から電話がありました。

『担当の営業マンが信頼できない。
 一度自宅に来て話を聞いてくれませんか?』

自宅に訪問して、事情を聞いてみると、
物件の価格が当初の話と違って上がっていたり
設備にも不具合があったとのことです。

それにもかかわらず、
その場で契約を取ろうとする営業マンの態度に
不信感を抱かれた様子でした。

そこで、前回の面談内容を踏まえながら
もう一度細かくご希望をお伺いすることにしました。

奥様のご実家から近くで希望の予算内。
さらに、子育てにも適した周辺環境。

いただいた条件から最適な物件を
数件ご紹介させていただきました。

すると、ご紹介した物件の中から気になる物件について
後日ご案内することが決まったのです。

ご案内中も気になる点については
ひとつひとつ丁寧にお答えします。

「村城さんからこの家を買いたい。
 真摯に向き合ってくれてありがとう」

ひと通りご案内が終わったのち、
最後にご夫婦から声をかけていただきました。


新居にお住まいになってから半年後、
ご夫婦から1通のお便りをいただきました。

そこには、新居の門扉の前で
ご夫婦が笑顔で並んでいる写真が
同封されていました。

担当者にとって、お客様はたくさんいますが、
お客様にとっては担当者はひとりしかいません。

ご自宅のような高い買い物こそ、一期一会を大切にし、
真摯に向き合わなくてはいけないことを
改めて痛感しました。


これからもお客様の想いに寄り添って、
新居探しに尽力していきたいと思います。


日本財託 事業部 流通アドバイザリー課
村城 明人(むらきあきひと)
  

 ◆ スタッフプロフィール ◆
  
神奈川県川崎市出身の27歳。

事業部流通アドバイザリー課に所属し、
主にオーナー様のご所有物件の買取やマンションやアパート、
土地や戸建て、農地など多岐にわたる売買仲介業務を担当しております。
ファミリー物件の仕入れ、リノベーション再販業務にも力を入れています。

休日は過ごし方は、もっぱらドライブと小旅行。
毎年夏には、群馬県みなかみ町で
バンジージャンプにチャレンジしています。

いつかはスカイダイビングにも
挑戦してみたいと考えています。

◆ ≪フェイスブックでも公開中!≫
毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

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【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F・10F
【担 当】坂元 寛和

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