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賃貸管理会社社員のよもやま話

[2018/12/27] 家具で生活イメージを湧かせる!ホームステージングの最新事例

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.579 ―――――――――
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◆――――――――― 平成30年11月末現在 ――――――――――◆

 オーナー様数  7,682名

 管理戸数    20,804戸

 全体入居率   98.98%(20,804戸)
 ※当社販売物件および管理受託物件の入居率

 販売分入居率  99.26%(12,750戸)
 ※当社販売物件の入居率

 【入居率の算定方法】
 (1-※空室数/管理戸数)×100
 ※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 1. 家具で生活イメージを湧かせる!ホームステージングの最新事例
 
 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
 3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
 
 4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
 5. 編集後記

 
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 ■ 家具で生活イメージを湧かせる!入居者募集でのホームステージング最新事例

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

今、アメリカの不動産業界では、
「ホームステージング」と呼ばれる手法が
にわかに広まっています。

これは、空室のお部屋に家具や装飾品をセットし、
モデルルームのような演出を施す手法です。

内見時の第一印象を良くすることで、
入居後の生活イメージを湧かせて、
生活意欲を喚起させることが目的です。

ホームステージングは、日本では自宅用マンションの
売却の際に使われることがほとんどで、
賃貸物件での活用例は少なかったのが事実です。

しかし、ここ数年で賃貸物件においても事例が増え、
早期の空室解消に効果を発揮することが分かってきました。

当社でも、空室解消の施策として
ホームステージングに取り組んだ事例があります。

そこで今回は、当社の管理物件の事例を踏まえ、
ホームステージングの活用法をご紹介します。


対象となった物件は、
横浜市中区の京急本線「黄金町」駅
徒歩5分の物件です。

築34年、SRC造マンションの
23.69平米、1Kのお部屋でした。

以前の入居者が14年という長期で
お住まいでしたが、退去されることになったのです。


14年前の相場で据え置かれていた
6万円という家賃は、
現在の相場とはかけ離れています。

周辺家賃相場では、4万8000円程度に
なることが見込まれました。

しかも、長期の入居だったため、
原状回復工事の費用も高くついてしまいます。

そこで、内装のフルリノベーションと、
ホームステージングを組み合わせて、
相場を上回る家賃での成約を目指しました。


ホームステージングを効果的に行う際の
ポイントは3つです。

一つ目は、8割の人に受ける第一印象を目指すことです。

オーナー様の好みや趣味ではなく、
あくまでも入居希望者の8割に許容される
演出を心がけます。

このお部屋では、
モノトーンが基調のリノベーションに合わせて
落ち着いた色のローテーブルとベッドを配置しました。

派手すぎず、現実的な一人暮らしのイメージを
持ってもらえるようにしています。


二つ目は、視線の動きを意識することです。

室内の端などに小物や観葉植物を設置して、
各所にポイントカラーを作ります。

視線を動かすポイントを作ることで、
部屋を見渡すことになり、
室内をより広く感じさせる効果が期待できます。


三つ目は、掲載写真の質です。

まずは内見の予約を入れてもらえないと、
ホームステージングの意味がありませんから、
写真の見栄えは大切です。

当社では結婚式の撮影なども行う
プロカメラマンのスタッフに
物件撮影を依頼しています。

<過去コラム:ひと物件につき300枚以上!ビジュアルで差をつけて入居者を惹きつける>
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category02/post-375.html


実際にステージングした室内の様子は、
こちらからご覧いただけます。
http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/pdf/BeforeAfterHomeStaging.pdf


結果、写真の掲載開始後、1週間あまりで
内見に訪れた方から入居申込みがありました。

家賃は、周辺相場から1万円以上も高い、
6万円で成約することができ、家賃の現状維持に成功しました。


第三者調査でも、ホームステージングが
入居者募集に役立つというデータが公表されています。

今月1日、日本ホームステージング協会が発表した
『ホームステージング白書2018』によると

ホームステージング導入前後で、
平均空室期間は91日から33日へと
3分の1となりました。

導入前の平均家賃は6万7358円で、
導入後では約1300円アップの6万8691円です。

なお、ホームステージングに要した平均金額は、
6万8337円なので、ほぼ家賃1か月分の投資で
空室期間の短縮効果が表れていることが分かります。

実際に、当社の事例も、
ほぼ家賃1か月分の予算感で実施できています。


リノベーションを伴わず、
最小限の家具と小物を使った簡易的なステージングで
効果が出た例もあります。

対象物件は、1Kの20平米あまりで、
特別な内装工事は行っていません。

ここに、机、椅子、ライト、ベッドといった家具と
小物という最小限の演出を試験的に施しました。

設置の2日後に内見があり、
その場で申し込みをいただけたのです。

ホームステージングの発展形もあります。

それは「家具付き」での入居者募集です。

一人暮らしに必須となる家具を備え付け、
他の部屋と差別化するやり方です。

当社では、入居者様向けに、
家具の販売サービスを開始しました。

一般的な量販店で買えるものより、
デザイン性が高く、良質な製品を設置サービス込みで、
安価に提供しています。

ご案内している机、椅子、ライト、ベッドの
家具4点の一人暮らしパッケージは
8万8000円です。

※販売中の家具が設置されたモデルルームは
 360度画像でご覧いただけます。
https://spacely.co.jp/zaitakukanri/ZAITAKUFunitureSERVICE

上位以外にも多種多様な家具を、
オーナー様にセレクトしていただき、
オトクな金額でご提供することが可能です。

時に100万円以上かかることもある
フルリノベーションに比べれば割安な投資で、
周辺相場を数千円上回る家賃での成約も期待できます。

賃料の維持には、
購入時の立地選びは何より重要です。

ただ、外部の経済環境が変わらず、
物件の築年数が経過すれば、
家賃が下落していくことは避けられません。


ホームステージングなどを活用すれば、
早期の空室解消や家賃の維持・アップにもつながります。

魅力を付加する「演出」が、
競合物件との差を生み出すカギになるのです。


資金面で丸ごとリノベーションは難しい時でも、
少額からの投資で入居者に選ばれやすい
工夫を行うことは可能です。

リフォーム工事に合わせたホームステージングや
家具付き募集など、様々なオプションサービスの提供を通じて、
これからも空室の早期解消、家賃の維持に努めてまいります。


日本財託管理サービス 管理部一棟ソリューション課
笠原 良太(かさはらりょうた)
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
東京都八王子市出身の39歳。
 
管理部一棟ソリューション課として、
賃貸経営の収益力を改善する設備投資や、
リノベーションなどの提案を行っている。
 
趣味は釣り。今夏、同僚たちと行った北海道遠征で、
午前3時起床、雨風吹き荒れる中でも、
釣りを楽しめるくらいには釣りバカ。


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/


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 ■ 2.≪オーナー様の生の声 合計609話 HP掲載中≫
    マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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 I・U様(男性) 32歳 福岡県在住
 日本財託を知ったきっかけ: コンサルタント
 ご購入日:平成25年12月
 ご購入物件:世田谷区(京王線「芦花公園」徒歩4分)平成12年築

  
 証券会社に勤務していることもあり、
 様々な投資に関心があり、運用してきました。

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 ■ 5. 編集後記 

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気が付くと、
隣に座っている見ず知らずの中年男性の肩に、
もたれかかっていました。

「あ、すみません!」

驚いた様子のその方に向かって、
頭を下げます。

献血を終えて待合室で待っている間、
担当者の話を聞いているうちに、
意識が遠のいてしまっていたようでした。

『何か人のためになれば』との思いで、
初めて献血を行ったのは20歳のころです。

以来、15年以上、
機会があれば献血を続けてきました。

学生時代にラグビーをしていたこともあり、
体力には自信がありました。

しかし、もともと血圧が低く、
さらに注射の針が苦手なこともあり、
体調を崩すことも珍しくありませんでした。

2年前の冬。

仕事帰りに同僚と献血を受けたその日も、
針を見ないように、目を背けながら受診していました。

「骨髄バンクってご存じですか?」

献血を終え、休憩を取っていると、
スタッフの方から声をかけられます。

名前だけは聞いたことのあった『骨髄バンク』。

興味があり話を聞いていると、
ふいに頭が『ぼーっ』としてきて、
声が遠のいていったのです。

どうやら一瞬のことだったようですが、
意識を失い、隣の人の肩をお借りしていました。

「すみません!」

すぐに戻って謝ると、
「大丈夫ですよ」と笑顔で
気遣ってくださいました。

その日、たまたま昼食を減らしていたことが
貧血の要因でした。


「しばらく休んでいてください」

同僚には先に帰ってもらい
駆け付けた看護師さんからの指示で休憩を取り、
内科医の先生の問診を受けたのです。

しかし、その場でも再び気が遠くなり、
今度は椅子から落ちてしまいました。

「今の状態だと一人では帰らせられない」

時間はすでに20時過ぎ。

埼玉の自宅にいる妻は
生まれたばかりの子を含めて3人の子供の
面倒を見ている状況です。

迎えには到底来られません。

(どうしたものか...)

ダメもとで会社に連絡を入れてみると、
同じ方向に帰る他部署の上司が社内に残られていました。

事情を説明すると、
こちらに来ていただけるとのこと。

しかし、普段の仕事ではあまりかかわりがなく、
ましてや残業されている状況です。

(さすがに迷惑だよな...)

気まずい思いで待っていると、
『大丈夫か?』

なんとその上司は、
笑顔で迎えに来てくれました。


電車の中でも気を使っていただき、
いろいろ話かけてくれただけでなく、
最寄駅からは車で自宅まで送ってくださったのです!

「人のために」と思って続けてきた献血ですが、
献血をきっかけに、多くの方から逆に助けていただく事態と
なってしまいました。

送ってくださった上司をはじめ、
献血ルームでお世話になった先生や看護師、
肩を貸してくださった方には大変感謝しております。

だからこそ、
私も誰かの力になれるのであればとの思いで、
今でも献血を続けています。

もちろん、次は倒れないようにと、
今はしっかりと食事をとってから臨んでいます!

自分の行いが巡り巡って、
誰かのためになれるのであれば、
これほどうれしいことはありません。

微力かもしれませんが、これからも献血をはじめ、
社会に役立つ活動を自分のできる範囲内で
続けていきたいと思います。


日本財託 経理部 小栁 光弘(こやなぎみつひろ)


◆ スタッフプロフィール ◆

東京都北区出身の38歳。

経理部財務チームに所属し、資金繰りや振込業務を行っています。
何よりもコミュニケーションを大切にしています。

2019年はラグビーワールドカップが日本で開催されます!
ぜひ生で観戦したいのですが、いまだにチケットは手に入らず...
最後まであきらめず奔走したいと思います!


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毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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【担 当】坂元 寛和

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