格安の管理代行費には要注意!人が支える賃貸管理の現場

2019/02/28
賃貸管理会社社員のよもやま話

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.587 ―――――――――
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◆――――――――― 平成31年1月末現在 ――――――――――◆

 オーナー様数  7,754名

 管理戸数    21,019戸

 全体入居率   99.26%(21,019戸)
 ※当社販売物件および管理受託物件の入居率

 販売分入居率  99.52%(12,883戸)
 ※当社販売物件の入居率

 【入居率の算定方法】
 (1-※空室数/管理戸数)×100
 ※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――――◆

 1. 格安の管理代行費には要注意!人が支える賃貸管理の現場
 
 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
 3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
 
 4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
 5. 編集後記
 
 
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 ■ 格安の管理代行費には要注意!人が支える賃貸管理の現場
 
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最近、格安の賃貸管理代行費をうたう
不動産会社が出てきています。

提案される管理代行費は、
1戸あたり1000円~1500円。

一般的な管理代行費は
家賃の5%程度ですから、
相場を大幅に下回ります。

もちろん、ランニングコストを抑えることができれば、
手取り利回りは上がります。

1円でも安いほうがいいと思う
オーナー様もいるかもしれません。

しかし、29年間にわたり
賃貸管理を行ってきた私たちは断言できます。

1000円台の管理代行費だけでは、
長期にわたり安定した家賃収入をお届けする
質の高い賃貸管理を継続することは困難です。

格安管理費の会社に任せたはいいが、
サービスの品質や対応に不満を持って、
当社に管理を切り替える。

実際、そんなオーナー様も
これまで少なからずいらっしゃったことが
証明していると言えます。


外からはなかなか見えづらい賃貸管理について、
オーナー様にご評価いただいている
当社の代表的な取り組みがこちらの12項目です。

「賃貸管理 12の取り組み」

1.分業制を採用
2.独自の募集ノウハウで早期の空室解消
3.当社独自の賃貸管理システム「Beans」
4.創業29年の実績
5.退去・更新・修繕などのお知らせ
6.滞納家賃の素早い対応
7.ご予算に合わせたお支払いが可能
8.24時間365日の入居者受付業務
9.長期延長保証でエアコン・給湯器の突発的な出費を抑制
10.更新契約の期日管理と更新料の漏れのない徴収
11.外国籍入居者への対応
12.オーナー様と一生涯のお付き合い

◆「賃貸管理の12の取り組み」の詳しい内容はこちらから
http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/pdf/kanri12.pdf


今回のコラムでは、
賃貸管理の現場で行われている業務を
あらためてご紹介したいと思います。

さらに、質の高い管理を継続するために、
重視していることを「12の取り組み」から
抜粋してお伝えします。


分かりやすいように、
1人の入居者が退去してから
どのような流れで賃貸管理業務が行われるのか、
見ていきましょう。

退去の約1か月前に入居者から
解約の通知を頂くと、
すぐに募集図面の作成に取り掛かります。

並行して9名の募集スタッフが、
募集物件エリアの仲介会社に向けた
メールによる販促活動を行います。

単にメールやFAXを送るだけだと
情報を見てもらえないこともあるので、
仲介会社への電話や訪問は欠かせません。

物件を覚えてもらい、
来店者に優先的に物件を
ご紹介してもらえるようにするためです。

いよいよ、入居者が退去したら、
費用対効果を念頭に置きながら
工事が必要な箇所を細かくチェック。

最適な原状回復工事のプランと、
施工をする協力会社を手配します。

内装工事は原則として7日間で
終了させる社内ルールを設けています。

工事が早く終われば、
それだけ早く入居が可能になりますし、
内見機会も増やすことが可能です

いよいよ新しい入居者から
申込みが入ったら「審査」を行います。

審査では将来の滞納につながらないよう
厳しく申込内容をチェックします。

審査を通過したら、
次に契約書類を揃えます。

賃貸借契約書の作成と契約手続き、
そして、入居者が加入する損害保険の手続きも
並行して進めます。

引っ越し直前には、
鍵のお渡しと注意点の説明も必要です。

賃貸管理の真価が問われるのは、
お部屋に人が住み始めてからです。

トラブルは多く
24時間365日いつでもやってきます。

万が一の事態に備えて、管理スタッフの枕元には、
常に会社携帯が備えられています。

さらに、家賃の滞納があれば
速やかな督促も必要です。

そうこうしているうちに、
契約の更新期日が近づいてくるので、
更新契約書の手配も確実に行います。


細かく挙げればキリがありませんが、
「賃貸管理」の一言で表される
業務はこれだけ多岐にわたります。

もちろん、テクノロジーによって、
効率化されてきている業務もあります。

とはいえ、まだまだ現場の人の力で、
対応しなければならない仕事は多いものです。

手間がかかり、根気もいりますが、
マンション経営の根幹を支える重要な要素が「賃貸管理」です。

管理代行費が低ければ、
管理に十分な人員や時間を
割けないのは必然です。

1人のスタッフが、
あらゆる仕事を兼任するので、
効率も落ちてしまいます。

「12の取り組み」から1つご紹介したいのは、
専門分業制の採用です。

たとえば、以前にお伝えした火災事故では
14人が同時並行で対応にあたりました。

<14人が一斉に動き出す!初動対応力が決め手のアパート火災事故現場レポート>
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category02/post-407.html

入居者対応、外国籍入居者対応、内装工事、建物管理、
それぞれの専門家がいたからこそ、
早期の復旧も可能になりました。

しかも、長年にわたって賃貸管理業を行っていると、
「人海戦術」が必要な時がやってきます。

実は、年間平均98%以上を維持する当社の入居率が、
単月で97%台に落ち込んでしまったことがあります。

リーマンショックを発端とした
不景気の影響でした。

空室を1日でも早く埋めるため、管理スタッフだけでなく、
普段は物件販売を担当するスタッフも
賃貸仲介会社の訪問や物件写真の撮影に奔走しました。

その結果、何とか入居率は98%台に回復し、
オーナー様に安心をお届けすることができたのです。


そもそも低すぎる管理代行費では、
兼任体制であったとしても、
最低限必要なスタッフの人件費すら満足にまかなえません。

では、なぜ格安でサービス提供できているかというと
他の部分で利益を取っているからです。

それは多くの場合、物件の販売価格に
上乗せされています。

同じ物件を数百万円単位で割高に販売するような
会社もあるのが実状です。


当社では130名のスタッフが、
それぞれの専門分野のプロとして、
オーナー様の収益を最大化するため活躍しています。

そして、頂戴した管理代行費は
オーナー様に対するさらなるサービス品質の
向上に役立てています。

空室の早期解消を実現するための
仲介会社向けホームページのリニューアルや
オーナー様サイトの機能拡充、
さらに、オーナー様交流会の実施など、

これからも、オーナーの皆様に、
家賃収入を安定してお届けできるよう、
コツコツと賃貸管理の質を極めていきます。

今回ご紹介できなかった
11項目の賃貸管理の取り組みも
資料にまとめておりますので、
ぜひあわせてご覧ください。
<URL>
http://www.nihonzaitaku.co.jp/bs/object/pdf/kanri12.pdf


日本財託管理サービス
管理受託部・契約部 部長代理
河原 豊(かわはらゆたか)


◆ スタッフプロフィール ◆

神奈川県相模原市出身の42歳。
 
日本財託グループに入社して
20年以上にわたり、管理業務を歴任。

現在は管理受託部と契約部に所属し、
賃貸管理のご相談窓口として、
信頼できる賃貸管理会社の大切さをお伝えしている。

6歳になった双子も自転車に乗れるようになり、
休日は自転車の長男と一緒に、
近所を散歩することが日課となっている。

しかし、徐々に自転車に乗るスピードも
速くなってきたので、
最近は散歩というよりマラソンになっている。


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/


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 ■ 2.≪オーナー様の生の声 合計617話 HP掲載中≫ 
    マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》
【 資金の効果的な運用 No.193 】 

 『信頼できる管理会社に託す資産形成』

 A・H様(男性) 41歳 神奈川県在住
 日本財託を知ったきっかけ:ご紹介
 ご購入日:平成30年10月
 ご購入物件:横浜市鶴見区(京浜東北線(南)「鶴見」徒歩6分)
       平成4年築 他管理受託物件 1戸


 社会人5年目を迎えた頃から、様々な投資方法を模索していました。
 
 給料以外の収入源を作ることを考え始めたのは、
 30代の頃です。

 当時1か月間入院をしたことがあり、
 将来の収入が給料だけであることに不安を感じました。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-464.html
 
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 ■ 3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください

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 日本財託グループでは、東京23区内の中古ワンルームマンションの
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 2.ご自宅の購入・売却のご相談

 日本財託グループでは、投資用マンションの販売だけではなく、
 居住用不動産(リノベーション物件)のご紹介、ご自宅の売却のお手伝いも承っております。
 
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 ■ 5. 編集後記 

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『学校で熱出たみたいだから
 迎えに行ってほしいんだけど大丈夫?』

仕事中に子供の体調不良を知らせる連絡が
妻から入りました。

小学2年生の息子は
体調を崩しやすい子です。

この日は学校で授業を受けていると、
徐々に調子が悪くなったようでした。

妻は共働きのうえ、別の小学校の教員を勤めており
授業もあってすぐには学校を離れられません。

「わかった!
 上司に相談して向かうよ」

私はすぐに、早退の旨を
上司に相談しました。


妻と結婚してから
今年で10年が経ちます。

現在、小学校2年生の長男と保育園年少組の長女を授かり、
オフの日は家族団らんを一番に考えて過ごしています。

しかし、このころの子供はどうしても
一緒にいる時間が長い母親の方になつきやすい
傾向にあると思います。

『子供との距離が縮まらない』
『なかなか顔を覚えてくれないんだよね』

パパ友と話をしていると、
そんな声を聞くこともちらほら。

子供が起きる前に出勤し、
帰ってきたらすでに子供が寝ているようなパパ友もいました。

私自身も、前職は勤務時間が長く、
子育てに協力しきれない日々が続いていました。

そのような状況で息子が生まれた直後、
日本財託への転職が決まったのです。

子育てが始まろうとするところで転職するというのは、はたから見れば、
家庭に大きな負担をかけてしまう可能性があるかもしれません。

当然、仕事で覚えなければならないことはあったのですが、
日本財託では育児の上では助かることが多くありました。


冒頭のように熱が出た時に
上司に相談すると、

『もちろん!状況はわかったから行っておいで』

そう言って、上司は快く受け入れてくれます。

おかげさまで早々に子供を迎えに行くことができ、
すぐに病院に連れていくことができました。

妻は教員ということもあり、
朝早くに家を出なくてはなりません。

代わりに、毎朝子供を保育園に
送るのは私の役目です。

家から保育園までのおよそ10分。

「今日は何するの?」
そんな取り留めのない話をしながら、
毎日子供を見送っています。


短い時間ではありますが、
自転車に乗せた息子や娘と話をするこの時間は
子供たちと交流する貴重な時間となっています。

それ以外にも妻の負担を減らすため、
出社までに、ゴミ出しや食器洗い、お風呂とトイレの掃除、
部屋の掃除機かけを終えて、子供たちを送ります。

そのかいもあり、最近では2人とも
私になついてくれているようで
毎日家族4人楽しく暮らすことができています。

当社では、社員がイキイキと働けるよう、
「社員ファースト5つの公約」を設けており、
その中には、
『家族が一番、健康が二番、仕事が三番』という言葉もあります。

小さな子供がいる社員にとっては
子育てのしやすい社風が整っており感謝しています。

家族との時間を大切にできる環境に感謝しつつ、
しっかり仕事に邁進していきたいと思います。

特にいまは引っ越しシーズンのピークです。

1日でも早く空室を解消できるよう、
頑張っていきたいと思います!


日本財託管理サービス 賃貸営業部
酒井 英雄(さかいひでお)

◆ スタッフプロフィール ◆

東京都品川区出身の39歳。

賃貸営業部に所属し、早期空室解消を目指すべく
仲介会社と綿密なやり取りをおこなっています。

今年は結婚10周年となるので、
家族で海外旅行を計画しています。


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毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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        TEL:03‐3347‐2411 FAX:03‐3347‐2300
【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
        TEL:03‐3347‐2414 FAX:03‐3347‐2420
   【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F・10F
   【担 当】坂元 寛和

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