第２回 入居者を惹きつけろ！入居者募集はスピード勝負〜その２〜
2007/09/27
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.43 ――――――――――
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オーナー様数２，１０８名、管理戸数４，７９４戸、入居率９９.２８％
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１．賃貸管理会社社員のよもやま話
第２回 入居者を惹きつけろ！入居者募集はスピード勝負〜その２〜
〜苦戦物件はこうして決める！〜
２．不動産投資 Ｑ＆Ａ
〜あなたからのご質問にお答えします〜
３. 東京！人気沿線ぶらり旅♪
〜不動産投資の視点から東京都内の人気沿線をぶらり旅します〜
４. 「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
〜ずばり！マンション投資の成功法と真実を解説〜
第１６回
１１月１１日（日）ＰＭ１：００〜３：３０開催
参加申込受付中！
５. 「あなたも今日から敏腕大家さん!!」
〜１１月１７日（土）開催
『ステップアップセミナー』参加者募集のお知らせ〜
６．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中
７．賃貸管理もお任せください！
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
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８．編集後記
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■１．第２回 入居者を惹き付けろ！入居者募集はスピード勝負！!
〜苦戦物件はこうして決める〜
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入居者募集業務を行う「日本財託管理サービス営業部」
今回は、入居者募集で苦戦した物件をいかにして決めてきたのか、
苦戦物件を決めるための工夫についてお話ししたいと思います。
〜常時１０数室の空室を抱える『女性専用マンション』〜
≪苦戦の理由・・≫
京王線柴崎駅より徒歩４分。
外観、内装が美しい女性専用マンション。
年間を通じて常に１０数室の空室を抱えており、当社が管理を受託した時
全７６室のうちなんと１５室が空室の状態でした。
入居者募集で苦戦してきた理由は、
≪女性専用のマンション≫であったこと。
そして、≪最寄駅が各駅停車しか停まらないこと≫が大きな要因でした。
それ以外にも、≪駅前が寂れており、毎日の買い物に不便であること≫、
≪駅からマンションまで行くには閑静な住宅街通り抜けていくので、女性が
１人で夜道を 歩くには少し不安であること≫、≪バルコニーがない≫、
≪室内に洗濯機置き場がなく、洗濯するには共有のランドリーを利用しなけ
ればならない≫など、細かな改善点が多数ありました。
≪徹底的に分析する！≫
まずは、管理を委託されたマンションの徹底的な分析です。
苦戦する物件には理由があります。
しかし、どんな物件でもメリットはあります。
そこで、今回の物件であれば、≪女性専用マンション≫という点は、
確かに入居者を女性に限定してしまいますので、男性のお客様を取りこぼし
てしまうという欠点を抱えています。
ですが、反対に≪女性専用≫ということで、ご両親にとっては安心して大切
な娘を入居させることができるというメリットもあります。
しかも、このマンションは防犯カメラの設置はもちろんのこと管理人も住み
込みでおりましたので、防犯対策は万全です。
この点をアピ−ルすることが可能です。
また、防音もしっかりとされているので室内での楽器使用も可能でした。
この点は、音大の女子学生に強くアピールすることができます。
また、マンション自体だけでなく周辺エリアの動向などを地元業者に聞き込
みすることも重要です。
このように、募集するマンションをあらゆる角度から分析し、効率的で効果
的な募集方法を決定し、実行に移していきました。
≪あらゆる手段を用いて入居者を決める！≫
分析の後は、『募集の実行』です。
今回のケースでは通常の募集方法に加え、様々な方法を用いて募集を行いま
した。
まず、入居者募集を行う仲介業者の紹介エリアを拡大しました。
通常であれば、最寄駅の京王線沿線の業者を中心に販促活動を行うのですが
今回は『渋谷』『池袋』『御茶ノ水』などのターミナル業者への販促活動を
強化しました。
実際に『池袋』『渋谷』の業者から、入居者の申込が入りました。
さらに、入居者を決めた仲介業者の営業マンに対して商品券のプレゼントや
ポイントの割増付与などを行うことでモチベーションアップにつなげました。
また、仲介業者に対し『号外』と称したメールマガジンやＦＡＸでキャンペ
ーンの告知やマンションの詳細な情報を発信し、営業マンに『この物件は特
別である』という意識を持ってもらいました。
営業マンに働き掛ける以外にも、女性専用マンションという点を生かし、美
容室やエステなど女性の多い職場に狙いを定めてＤＭを送りました。
さらに、京王線沿線にある白百合女子大学や明治大学和泉キャンパス、桐朋
学園大学に出向き、学生に向けてチラシの配布を行ったり、学生課で物件の
ＰＲ活動を行うなど、直接的な営業活動も行ってきました。
マンションの魅力を誰よりも詳しく知っているのはオーナーでも私たち管理
会社でもありません。
マンションの魅力を誰よりも知っているのは、そこで暮らしている『入居者
』なのです。
そこで、当社では入居者に対して、入居者希望者を紹介したら商品券をプレ
ゼントするという『お友達紹介キャンペーン』を行いました。
女性の口コミネットワークというものは非常に強力で、『仲の良い友人と一
緒に過ごせるだけでなく、商品券がもらえる』ということならば、より強い
口コミ効果が期待できるということで実施しました。
反応は上々で実際に入居者を決めることができました。
≪苦戦物件を決めるには≫
このように１つの物件を決めるためには、物件のメリット・デメリットを徹
底的に分析したうえで、効果的な募集方法を決め、実行に移すことです。
ポイントは、効果の見込める募集方法を『より多く』考え出し、
それを『同時』に組み合わせて実行することです。
１つの工夫から得られる効果が少なくとも、それが３つ４つ、１０、２０と
重なれば、効果は目に見えて現れてきます。
おかげさまで、現在この『女性専用マンション』は満室となっており、オー
ナー様にも喜んでいただいております。
次回のメールマガジンでは、今回のマンションのオーナー様に、
『オーナーの生レポート』に登場していただく予定です。
ご期待ください。
◆ このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
mg-info@nihonzaitaku.co.jp
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■２．不動産投資 Ｑ＆Ａ■
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Ｑ）空室を避けるためにも現在の入居者に少しでも長く入居してもらいたい
のですが、良い方法はありますか？
◆ 回答はこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/faq/faq04/faq04_09.html
◆ 不動産投資についてのご質問は、
ＨＰまたは、こちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp
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■３.東京！人気沿線ぶらり旅♪
〜不動産投資の視点から東京都内の人気沿線をぶらり旅します〜 ■
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本日より『東京！人気沿線ぶらり旅』がスタートしました
不動産投資の視点から人気沿線各駅の旬な不動産情報を、皆様にお届けして
いきます。
すでに不動産投資を行っている方には、自分が持っている不動産はどのよう
な街にあるのか。
これから不動産投資を行う方にとっては、投資を考えている街がどのような
環境にあるのか。
最寄駅までの距離やビッグターミナルまでの所要時間では表すことのできな
い街の魅力をレポートしていきます。
是非とも街の魅力を知っていただき、不動産投資をしていただければと思っ
ています。
これから始まる『東京！人気沿線ぶらり旅』よろしくお願い致し
ます
第１回目の『東京！人気沿線ぶらり旅』は、『高円寺』を探索します！
◆ 『東京！人気沿線ぶらり旅♪』はこちらから
http://ameblo.jp/burari-tabi/
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■４．『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』■
１１月１１（日）ＰＭ１：００〜３：３０開催
〜 参加者募集のお知らせ 〜
※お申込み多数の場合は抽選となります。
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★ 第１６回サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー ★
開催のお知らせと参加者募集について
◆ 資産が資産を産むマンション投資術 ◆
第１４回のセミナーアンケートで過半数の方から最高評価をいただき、８割
以上の方が「満足」と回答した『資産が資産を産むマンション投資術』！
第１６回１１月１１日（日）『大宮』でのセミナーで再び講演することが決
定いたしました。
当社営業部『田島部長』が行う講演に多くの方からご好評いただきました。
ここで、セミナーに参加された方からは、
『これまで「レバレッジ」や「複利の力を利用しろ！」等の話はいろいろ
と聞いていましたが、よく理解できていませんでした。
田島さんのお話しで よく分かりました。
目からウロコです！』
とのご感想を頂きました。
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※『資産が資産を産むマンション投資術』の講演は１１月１１日開催の
第１６回セミナーで行います。１０月１４日開催の第１５回セミナ
ーでは講演いたしませんので、ご注意ください
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〜 開催日時 １１月１１日（日） 〜
開場：１２:３０
≪第一部≫ １３:００〜１４:００
講演：『成功するマンション投資は
実績４８００戸の賃貸管理会社に聞け！』
講師：株式会社日本財託 代表取締役 重吉 勉
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資産が資産を産むマンション投資術 』
講師：株式会社日本財託 田島 浩作
≪おすすめ物件のご紹介≫ １５：１５〜１５：３０
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■５.「あなたも今日から敏腕大家さん!!」１１月１７日（土）開催
『ステップアップセミナー』 〜 参加者募集のお知らせ 〜 ■
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◆相談者の声は、こちらから
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◆９月の日程
９月２９日（土）１０：３０〜１７：００
◆１０月の日程
１０月 ４日（木）１８：３０〜２０：００
１０月 ９日（火）１８：３０〜２０：００
１０月１６日（火）１８：３０〜２０：００
１０月２７日（土）１０：３０〜１７：００
１０月３０日（火）１８：３０〜２０：００
※平日・休日のご相談時間「１０：３０〜１７：００」、「１８：３０〜
２０：００」は、ご相談開始時間の表記です。
また、ご相談開始時間もあくまで目安となりますので、ご希望のお時間
帯がございましたら、ご遠慮なくお申し付けください。
※土曜・日曜・祝日の面談をご希望のお客様は平日９時〜１８時までにお申
込みください。
事前のご予約がないご来社の場合、対応できないケースがございますので
予めご了承くださいますよう、お願い申し上げます。
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■７．賃貸管理はお任せください！
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『一戸からでも管理を頼んでいいんですか？』
というあなたの声にお応えします！
★当社では、一戸からでも管理を取り扱っています。
ただし、身銭を切ってでも、必ず空室を埋めるという姿勢で取り組んでい
ますので、東京都内と横浜エリアの物件に限らせていただきます。
◆『空室が続き、何ヶ月も入居者が付かなくて困ってしまう...』
◆『毎月の高い管理委託料の支払いで、手取り収入が減少している...』
◆『騒音・転貸・滞納など悪質入居者がいて困っている...』
◆『今の管理会社は共有部分の清掃もいい加減、
せっかく持ってる資産の価値が無くなってしまう...』
◆『担当社員がすぐに辞めてしまって、いつもたらいまわし・・・』
◆『内装費用が高く、業者の言いなりになっているのでは・・・』
◆『報告・連絡が遅い』
◆『更新時期を過ぎているのに、更新手続きをやってくれない・・・』
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間違った賃貸管理会社を選んでしまうと、あなたの収入やコストが
大きく違ってきます。
長い目で見ると大きな損失です！
『信頼の置ける賃貸管理会社を選ぶ』ことは、『物件選び』と同じ
くらい重要です。
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■８．編集後記 ■
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「暑さ寒さも彼岸まで」とはよく言ったもので、お彼岸が過ぎた頃から、
やっと秋の気配を感じるようになりました。
寝苦しい夜から開放された方も多いのではないでしょうか？
話は変わりますが、３ヶ月ほど前から私は今の仕事に加え、広報の仕事をし
ています。
今まで経験をしたことがありませんので、「いったい広報とはどんな事をし
たらよいのだろう？」と不安に思いましたが、「何でもやってみないと分か
らない」という気持ちで始めることになりました。
当然、何の知識も無く未知の世界に飛び込むのは、あまりにも唐突すぎるの
で、『広報駆け込み寺』というＮＰＯ法人の会員となり、セミナーや交流会
に積極的に参加したりと日々、勉強しているところです。
この会に参加してまだ日が浅いのですが、その中で私なりに分かった事は、
『広報』とは、『危機管理』なんだということです。
最近、企業の不祥事が後を絶ちません。
それは、世論の「社会制度」や「信頼性」に対する見方に変化が生じている
中で、不祥事が発生すれば「信頼と評価」を一瞬にして失い、企業経営その
ものが危うくなることが分かっていて、何の方策も構じていないことにある
のでは？ と私は思います。
バックナンバー｜日本財託グループも、オーナー様や入居者、従業員のみならず、社会的に信
頼される企業として、『嘘・偽りのない情報の発進』と『隠し事のない企業』
を継続するための広報活動を進めて行きたいと思います。
また、それができるような『広報担当者』になるの事が、今の私の目標です。
マーケティング部 N
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◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。
ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp
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TEL：03‐3347‐2411 FAX：03‐3347‐2300
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TEL：03-3347-2414 FAX：03-3347-2420
【住 所】東京都新宿区西新宿1‐11‐11河野ビル2F
【担 当】野中 弘美
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