失敗しないマンション契約！売買契約書のココがポイント！
2009/08/27
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■ １．失敗しないマンション契約！売買契約書のココがポイント！
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こんにちは。
日本財託 事業部の栗山です。
私は、お客様が物件を購入される際に使用する、
売買契約書類の作成を担当しています。
さて、この契約書類一式ですが、
いったいどんな内容が記載されているか
お分かりになりますか？
すでに物件をお持ちになっているオーナー様に聞いても
「あれ？どんなことが書いてあったけ？
たしか価格は書いてあったよなぁ」
と、以外に覚えていない方が大半なのではないでしょうか。
今回は、
この売買契約書の読み方をご紹介したいと思います。
売買契約書には、
・契約日、引渡し日
・売主、買主の名前
・売買金額、手付金額、消費税額
・特約条項
・マンション名、号室、所在地
・土地の面積、持分
・建物の構造（鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋造など）、階数、延床面積
・専有部、ベランダ、バルコニーの面積
などが記載されています。
これらの事項のなかでも、
『誰が、どこから、いくらで、どの物件を買うのか』
については注意深く確認することが大切です。
たとえば、
万が一、事前に説明を受けていた金額よりも高い金額で
記載されていたり、契約当事者の名義に誤りがあったとしたら、
思わぬ損害が発生してしまいます。
売主が登記名義人と違う場合は、
どういった事情で名義が異なるのか確認することが必要です。
さらに、ローンを組んで物件を購入する際には、
ローンの借入れができなかった場合の『ローン特約』がついてるか
どうかも大切なチェックポイントです。
お客様のローン申請が通らなかった場合でも、
この『ローン特約』がついていれば、
違約金なしに売買契約を解除でき、支払い済みの手付金も戻ります。
つまり、お客様の損失なしに契約を解除できるのです。
そのため、ローンを使って購入を考えている方は、
売買契約に『ローン特約』がついているか
確認することが大切です。
次に、
契約に伴う付属書類のチェックポイントをお話しします。
付属書類とは、
『重要事項に係る調査報告書』
『管理規約』
『賃貸借契約書』
などの書類です。
これらの付属書類についても、
ご自身が所有するマンションに関する大切な情報ですので、
必ず一度は目を通されることをおすすめします。
特に、『重要事項に係る調査報告書』には、
建物の管理状況や修繕積立金をはじめとして、
物件の維持管理に関わる大切な事項が網羅されています。
いわば、お客様が所有している物件の『仕様書』です。
契約書も大事ですが、是非この『仕様書』を熟読し、
購入する物件に問題点がないか、契約内容と異なる点がないかを
確認していただければと思います。
それでは、
築年数がたっているのに工事履歴もなく、
修繕積立金もたまっていないことがわかった場合は
どうすればよいのでしょうか。
このような場合には、
現状の管理会社や管理組合の運営に問題があるかもしれません。
管理会社や管理組合に問い合わせたり、
区分所有者による「総会」に積極的に出席して、
建物の維持管理の改善に向けて、きちんと意見交換をしましょう。
物件は選ぶ前も重要ですが、
買った後のメンテナンスこそが、
その後のマンション経営の成否を左右するのです。
また、賃貸借契約書を見る際には
『購入前に説明された賃料（お客様にとっての家賃収入）と
合致しているか』
『契約期間がどのくらいあるのか』
を確認してみてください。
実際に家賃収入が入ってきたと思ったら、
事前に聞いていた金額と違う。
物件購入後すぐに賃料が入ると思っていたら、
実はもう退去していた。
といったトラブルを防ぐためです。
このように、確認することがたくさんの売買契約書類ですが、
ページ数は意外と少なく、当社の場合、
売買契約のメインとなる売買契約書と重要事項説明書は、
合計でＢ４用紙３枚程度です。
しかし、このＢ４用紙３枚には、
上記のようにお客様の契約と物件に関する
ありとあらゆる重要な事柄が書かれているのです。
当然ながら契約書類を作成する
私たちも慎重に作りこんでいます。
たとえば、マンションの所在地の用途地域の見直しや
地区計画の変更がある可能性に備え、
その都度役所へ問い合わせて確認をしています。
また、マンション全体の管理費の値上げ予定や
大規模修繕工事の予定等を確認するため、
必ず建物管理会社へ問い合わせをしています。
作成後には記載内容にミスや漏れがないか、
セルフチェックをしたのちに、
物件の仕入れ担当者によるダブルチェックを徹底するほか、
社内で細かいチェック体制を設けて確認をしています。
こうして出来上がった契約書類。
何度も何度も目を通して時間をかけて作成するので、
作るたびに愛着が湧いてしまいます。
お客様の大切な財産となる物件の『売買契約書類』。
私たちが愛情を込めて作成していますので、
じっくり時間をかけて読んでいただければ幸いです。
日本財託 事業部 栗山 千佳
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■６．編集後記
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早いもので、８月ももうすぐ終わりですね。
ミンミンと鳴き続けるセミの声を聞くのも
あと少しと言うところでしょうか。
セミというと、
照りつける太陽の下、鳴き続ける声にうんざり！
という人もいるかもしれませんね。
実は、私もそのうちの一人でした。
というのも、
小学生の頃、自転車に乗っていたら、
突然前からセミが『バチバチッ』と大きな羽音とともに
私の顔面に突っ込んできた経験があるからです。
小さい頃の私には衝撃的な出来事で、
それ以来、セミの鳴き声を聞くと、その時の事を思い出して
とても嫌な気持ちになっていました。
そんなことを学生時代の先生に話したら、
「セミは外にいる事ができるのたったの２週間。
短い時間を精一杯生きているんだから、そんな事言わないで。」
と言われました。
セミは約７年間土の中にいて、
成虫になって外にいられるのは１〜２週間しかないそうです。
また、セミが鳴くのは雄だけで、
地上に出られるわずかな時間で精一杯の声で鳴き、
カップルとなる雌を呼び寄せているそうです。
そして、
交尾を終えたメスは枯れ木に卵を産みつけ、
その一生を終えます。
命のバトンを受け継いだ幼虫達は、
７年後に新たな種を残すという使命を抱いて、
地中に潜っていくのです。
それを聞いて、
「７年間じっと土の中で過ごして、
１〜２週間しかない自由な時間を全力で生きる
セミの生き方はすごいな」と、
「いっぱい飛び回ったって、
いっぱい大きな声で鳴いたっていいじゃないか」と
思うようになりました。
それ以来夏になり、
セミの鳴き声が聞こえ始めると、
種を残すという使命を果たすために、
地中で７年間も潜っているセミの姿を思い出します。
そして、
『時間を無駄にせずに生きよう』
『目的を持って人生を生きよう』
と、前向きな気持ちにさせられます。
いまでは、
セミの鳴き声は私を勇気付けてくれます。
みなさんもセミの鳴き声が聞こえたら
「うるさいなぁ」なんて思わず
今日も頑張って生きてるなと、
温かい気持ちで見守ってみてはいかがでしょうか。
日本財託 事業部 K・C
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