★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.282 ―――――――――

☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■

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オーナー様数４，４４５名、管理戸数１１，１０８戸、入居率９８.０７％

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１.　自宅のローンがあっても大丈夫『投資用ローンとの付き合い方』

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

≪　３年ぶりの【大阪開催】決定 ≫　参加無料

『サラリーマンのための

東京・中古・ワンルームマンション投資セミナー』開催のご案内

日時：２０１２年１２月９日（日）１３：００〜１５：３０

場所：ＡＰ大阪梅田駅前１丁目　ホール２

これまで１１０回以上を開催し、のべ１１０００名が参加した

サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナーの

大阪開催が決定いたしました。

大阪でのセミナー開催は２００９年以来、

実に３年ぶりとなります。

セミナーでは、重吉自ら書籍では伝えきれない熱い想いを語ります。

近隣にお住まいの方は、この機会にセミナーをぜひご参加ください。

もちろん参加無料です。

【セミナーの主な内容】

『なぜ、中古ワンルームなのか？』

『なぜ、東京なのか？』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』

『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』

『地震に強い物件選び３つのポイント』　ほか

（大阪セミナーの詳細・お申し込みはこちらから）

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage02/

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■　自宅のローンがあっても大丈夫『投資用ローンとの付き合い方』

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「自宅の住宅ローンがまだ残っているのですが、

投資用のローンを借りても問題ないでしょうか？」

お客様からよくご相談をいただく項目のひとつです。

住宅ローンですでに何千万円ものローンを抱えているなかで、

さらに投資用ローンを組んでしまって、本当に完済しきれるのか

という不安を持つ方がいらっしゃいます。

この不安を解消するには、

まず現在の家計がどのような状況にあるのか、

ローンの支払状況を含めて『現状の確認』を行い、

さらに『今後どんな人生を送りたい』のか、

将来像をはっきりさせることが大切です。

そのうえで、現在と将来の生活をうまく結びつけるような形で、

投資用不動産を組み込む作業が必要になってきます。

それでは実際に、シミュレーションを行ってみます。

Ａさんは３８歳、年収６５０万円のＩＴ企業に勤めるシステムエンジニアです。

ご家族は奥さんと４歳と６歳になるお子さんがおり、

奥さんも正社員として日中は働き、３００万円の収入があります。

ご夫婦で年間２００万円を貯金しています。

ご自宅のローンの残債は２，５００万円、金利は固定の２．５％、

残存年数は３２年で毎月９４，６２５円を返済しています。

（ボーナス払いなし）

さて、ここまでが現状の把握になります。

そしてＡさんは定年までに１５万円の家賃収入を

作りたいと考えていました。

奥様からは、「不動産投資からの出費は必ず不動産から得られる

収入でまかなうこと」という要望を出されています。

１５万円の家賃収入を得るには、

中古ワンルームを３戸持つことが必要です。

そこでＡさんは、まず１，４００万円の中古のワンルーンを購入しました。

１００万円の頭金を入れて、残額の１，３００万円はローンを組んでいます。

投資用不動産のローンは、

金利２.５％の３０年ローンで毎月の返済額は５１，３６６円になります。

手取り家賃収入は月額６１，８５０円、

物件の手取り利回りは、５.３％です。

ローン返済額を差し引いて毎月１０，４８４円、

年間で１２５，８０８円が手元に残る計算です。

奥様との約束を守るために、Ａさんは年間の手取り家賃収入から、

固定資産税の約４２，０００円を差し引いた８３，８０８円を、

エアコンや給湯器の故障、退去時のリフォーム費用として

貯金に回すことにしました。

これで、万が一設備の故障や入居者の退去があり

内装費用がかかったとしても、家計から出費を強いられることはありません。

また、定年までに１５万円の家賃収入を得るには、

ローンのないマンションをあと２戸作る必要があります。

そこで、Ａさんは年間２００万円の貯金のうち、

１５０万円を投資用ローンの繰上げ返済にまわして、早期完済を目指しました。

毎年１５０万円を繰り上げ返済にあてることで、

この投資用マンションのローンは７年で完済することができます。

ちょうど上のお子様が中学生になるまでに、

ローンを完済することができれば、投資用物件から入ってくる家賃収入を、

ご自宅のローンの支払いやお子様の学費にあてることができます。

投資用マンションのローンを完済したことで、

毎月新たに６１，８５０円の現金が手元に残り、年間７４２，２００円を

繰り上げ返済にまわすことができるようになりました。

そこで、貯金から繰り上げ返済にまわす１５０万円に

家賃収入７０万円を足して、

繰り上げ返済資金を２２０万円に増やしました。

今度は、同じ金額の１，４００万円のマンションを

同じ条件のローン１，３００万円で購入し、

毎年２２０万円ずつ繰り上げ返済していくことで、

ローンはわずか５年で完済することができます。

さらに、今度は２戸のローンのないマンションから得られる

年間家賃収入１４０万円を繰り上げ返済資金に追加して、

年間２９０万円で繰り上げ返済すると、

３戸目のローンは４年で完済できます。

３戸のマンションから得られる手取り家賃収入は１８５，５５０円です。

築年数の経過による家賃の下落や空室などで、

実際の完済時期や金額は異なるものの、

Ａさんが５４歳の時には、手取りで１５万円の家賃収入は

確保できる計算になります。

このように、自宅のローンをすでに組んでいたとしても、

中古のワンルームマンション投資なら

不動産から発生する出費を家賃収入で補うことができるので、

家計の負担を少なく資産形成していくことが可能です。

ただし、ローンを組んで購入し、

手元に家賃収入が残るといっても、

賃貸需要が安定している立地の不動産でなければ、

将来、空室が発生して家計に影響を及ぼすことも考えられます。

こうした意味でも、

賃貸需要の安定した東京に投資することがオススメです。

さらに、ローンを返済する際は、

投資用ローンから返済していくことで、

家賃収入を繰り上げ返済資金として有効活用でき、

資産形成のスピードを上げていくことが可能です。

つまり、東京の中古ワンルームであれば、

『お買い得』物件が出たらローンを組んででも、

購入したほうが良いということです。

今回ご紹介したＡさんのように、将来を見据え、

自宅のローンと投資用ローンの返済プランをしっかりと立てて

計画的に投資用不動産を購入される方が増えています。

当社では、営業担当全員が『住宅ローンアドバイザー』の資格を取得しており、

お客様一人ひとりの現状にあわせた、

無理のないプランニングを心がけ、そして効率的に資産形成ができる

ローンの活用法についてご紹介しています。

ご自身の現状やローンの利用方法、繰り上げ返済について、

気になっている、悩んでいるという方は、ぜひ一度ご相談ください。

日本財託　マーケティング部　松田　千晴

【ローンに関するご相談・ご質問はこちらから】

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/contact/index.html

◆スタッフプロフィール

松田　千晴（まつだちはる）

宅地建物取引主任者・住宅ローンアドバイザー

ファイナンシャルプランニング２級技能士

ＮＰＯ法人　相続アドバイザー評議会　認定会員

営業活動の経験を活かし、お客様に分かりやすいよう、

ＨＰやメール東京・中古・ワンルームの魅力を発信する。

来年２月に行なわれる東京マラソンに、

チャリティーランナー参加。現在、完走にむけてトレーニング中。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　Ｎｏ.６９】

『わたしが信頼する２人のコンサルタント』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/index.html

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

【延べセミナー参加者１１，０００名の実績！】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

第１１４回【東　京】２０１２年１２月２日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

第１１５回【大　阪】２０１２年１２月９日（日）ＰＭ１：００〜３：３０

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◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆

セミナーの第1部では、老後の不安を解消するために、

東京・中古・ワンルームを使って給料以外の現金収入の柱をご紹介します。

給料以外に家賃収入を得ることができれば、将来に備えるだけではなく、

あなたの夢の実現のためにも利用することができます。

講演では、東京・中古・ワンルームの魅力や

マンション投資で失敗しないためのポイント、

具体的にワンルームを１戸持つまでの流れ、

年代別のマンション投資の成功法についてお話いたします。

≪講師紹介≫【東京開催】１２月２日（日）

大学卒業後、スペイン留学を経て大手上場企業に就職、

海外勤務を中心に活躍。

その後、独立し北海道で飲食店経営。

「お客様の立場を常に考える」という基本姿勢を徹底的に学ぶ。

日本財託に入社後、都内中古ワンルームマンション販売を通じて

お客様の老後の安心をサポートしている。

異色の経歴を活かしたホスピタリティー精神と

お客様視点のコンサルティングが好評。

自身でも東京のワンルームマンションに投資し、

実体験を元にした的確なアドバイスで数多くのお客様から支持を受けている。

宅地建物取引主任者、NPO法人相続アドバイザー協議会認定会員。

◆　今回の特選物件のご紹介　◆

≪セミナー限定≫

年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを

ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした、表に出ない物件の情報も、

セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、

物件情報に興味がある方も、

ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！

セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

【東京開催】

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

■　賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開！

【賃貸管理セミナー】開催中！

第２９回　２０１２年１２月８日（土）１４：００〜１５：００

入居率９８％の入居者募集のノウハウに加えて、

今回のセミナーでは、≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介！

ぜひご参加ください♪

http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_kanri/index.html

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■４．編集後記

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東京マラソンまであと１０８日。

今週の月曜日、東京マラソンにチャリティーランナーとして

参加する２９名の社員が集まり、

『東京マラソンキックオフミーティング』を開催しました。

代表の重吉をはじめとして、

日本財託グループの各部署から年齢、役職、性別を問わず、

多くの社員が手を上げてくれました。

私もそのうちの一人です。

東京マラソンでは一般参加者を募るだけでなく、

チャリティーランナー枠が設けられており、

寄付金の全額が指定した団体に寄付されます。

今回、日本財託グループでは、

難病と戦っている子どもたちが自然の中で、

安心して、安全に楽しく過ごせるよう、

特別に配慮されたキャンプ施設を運営する

『公益社団法人そらぷちキッズキャンプ』に寄付金を進呈致します。

東京マラソン当日は、

豆のマークのランナーを目印に、そらぷちキッズの子どもたちが、

模造紙で作ったプラカードや手作りの横断幕で応援してくれるそうです。

さらに、ゴールのビックサイトでは、

特別な企画も考えてくれているそうで、

子どもたちの期待に応えるためにも、全員が完走を目指します。

また、キックオフミーティングでは、

参加者の一人ひとりの意気込みを発表してもらいました。

死ぬまでにしたい３つのことの一つにマラソン完走をあげる者、

２０代最後の思い出作りのためにエントリーした者、

３時間を切ることに全力を尽くす者。

参加理由もマラソン経験も様々ですが、

共通しているのは、

『全員が応援してくれる子どもたちのために完走を目指す』

ということです。

私も３週間前から、本番に備えて近所の親水公園で

ランニングを始めました。

先日、実施した健康診断では、

２００９年に参加し、完走した東京マラソンのときに比べて

体重は３キロ増え、体脂肪率は５ポイント上昇してました。

いまは、ランニングとスクワットなどの筋トレも実施して

下半身の強化を図り、

フルマラソンに耐えられる体作りに勤しんでいます。

子どもたちのためにも、

４２．１９５キロの都路を笑顔で駆け抜けられるよう、

トレーニングを重ねていきます！

日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

◆スタッフプロフィール

S・H

マーケティング部に所属し、セミナーの企画・運営、

ＨＰメンテナンスなど、東京・中古・ワンルームに関する情報を発信する。

来年２月に行なわれる東京マラソンに向けてトレーニング中。

３年前の完走タイムは６時間。今回は５時間を切ることを目標に、

ランニングと筋トレに励んでいる。

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