★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.285 ―――――――――

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１.　我が家を有効活用！？　賃貸併用住宅の落とし穴

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　我が家を有効活用！？賃貸併用住宅の意外な落とし穴

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「稼ぐ我が家」が今、注目されています。

不動産が稼ぐのは、もちろん家賃です。

「稼ぐ我が家」とは、自宅に賃家を併設された

「賃貸併用住宅」のことです。

今この賃貸併用住宅に注目が集まっています。

日経新聞によれば、

旭化成ホームズの賃貸併用住宅の注文実績は

２００９年度には２２５棟でしたが、

今年度は２倍以上の約５００棟に達する見込みです。

また住友林業も、昨年と比べて今年の受注は３０％増で推移し、

パナホームも同じように増加傾向にあるといいます。

賃貸併用住宅が人気を博している理由は、

『相続対策と老後の収入対策』です。

相続税については、２０１０年からすでに実施されている

「小規模宅地の特例の改正」に加えて、

今後はさらに、

「基礎控除額の４割減」

「最高税率の引き上げ」

「死亡保険金の非課税対象の縮小」が予定されています。

仮に、すべての税制改正が行われると、

現在４％程度の課税対象者が６％まで上昇するといわれています。

（財務省調べ）

しかし、この６％はあくまで全国平均の数値で、

東京都２３区内は４人に１人でも課税されるとの試算もあります。

そこで相続対策として、相続財産の圧縮もできて、

家賃収入を得られるので、老後の収入対策にもなる

賃貸併用住宅に人気が集まっています。

賃貸併用住宅を建てた場合は、

不動産会社とサブリース契約を結ぶのが一般的です。

サブリース契約とは、不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、

そして、不動産会社は借上げた物件を入居者へ

転貸することをいいます。

直接入居者に貸した時の家賃と比べて、

受け取る家賃収入は低くなりますが、

不動産会社が物件を借上げてくれるので、

空室の心配はなくなり、

安定した経営を行うことができます。

ただし、不動産会社が家賃保証をするといっても、

１０年先、２０年先もいまと変わらない家賃が保証されている

わけではありません。

２年毎に保証家賃は見直しされ、

１０年毎には不動産会社が提案する大規模修繕工事を

行なわなければいけないなど、細かい条件がつけられているので

十分注意が必要です。

もともと、空室、家賃下落といったマンション投資のリスクは

年数が経過するにつれて大きくなっていくものです。

建ててから１０年程度は

なにも不動産会社に空室リスクを負担してもらわなくても、

それほど大きな問題にはなりません。

また、賃貸併用住宅ではオーナーと入居者の距離が

近いのも大きな特徴です。

管理会社が家賃の集金やトラブル対応を行うとはいえ、

滞納や騒音トラブルを起こしている入居者が

同じ屋根の下で暮らしているというのは、

あまり気分がいいものではありません。

急にお湯がでなくなったり、空き巣被害など

緊急のトラブルがあったときに、入居者が管理会社ではなく、

同じ建物にすむオーナーに頼ってくることも考えられます。

このように、入居者の生活トラブルを

抱え込むことも考えられるのです。

地方から東京に出てくる子どもを持つ両親にとっては、

オーナーが同じ建物に住んでいるということで、

安心して子どもを預けられるという安心感もあります。

しかし、実際に入居者募集をしているスタッフに聞くと、

条件がほぼ同じ部屋の場合、通常のマンションを選ばれる

入居者のほうが多いといいます。

オートロック設備等はないので、

マンションと比べてセキュリティの面でも見劣りする点や、

入居者にとっては、同じ建物に住んでいる安心感というよりも、

同じ建物にオーナーが住んでいると気を使うという理由で

敬遠するひとが多いのです。

また、現金が必要になって賃貸併用住宅を売却する際には、

値段を叩かれることも十分考えられます。

オーナーが利用していたファミリータイプの広い部屋に

新しい入居者を見つけることは難しく、

ワンルームと比べても投資効率は高くありません。

自宅部分を貸し出すことまで含めて考えると、

賃貸併用住宅の収益性は高いものとはいえないのです。

さらに、賃貸併用住宅を相続財産として遺した場合、

ほとんどがご家族共用名義での相続になります。

共有名義にしてしまうと、

売却するにも大規模な修繕工事をするにも、

全員の同意が必要になります。

共有名義人が亡くなれば、その持分は次の世代に

引き継がれるので、ますます意見をまとめることが難しくなります。

相続税評価額の圧縮や老後の収入対策という面では、

投資用のワンルームでも同じ効果を発揮できますし、

さらに、区分所有なので子どもたちに分けやすく、

売りやすいというメリットもあります。

賃貸併用住宅とワンルームのそれぞれの特徴を把握して、

自分にあった相続対策・収入対策を行なうことが大切です。

日本財託　マーケティング部　小林　和徳

◆スタッフプロフィール

小林　和徳（こばやしかずのり）

マーケティング部所属し、セミナーやＨＰの運営、メールマガジンの

執筆などを通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

家庭では４歳になる息子と１歳になったばかりの娘のよき父親です。

子どもの写真と動画で携帯のメモリーは常に一杯。

家族に対する愛情も一杯のマイホームパパです。

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■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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【老後の年金を作る　Ｎｏ.１６８】

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■４．編集後記

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ここ数年はまっている密かな楽しみがあります。

「高級ホテルに泊まる」という贅沢です。

もちろん値段も張るし、時間的都合もあるので、

年に２回程度の贅沢です。

きっかけは、年の離れた友人の言葉でした。

「働いて少し頑張ったなぁと感じたら、

友人とホテルに泊まってエステを受けたり、

ラウンジでお茶したりするの」

高級ホテルとは無縁だった私にとって、

それは夢のような魔法の言葉でした。

何より楽しそうに話す彼女の姿が印象的で、

「いつかは私も泊まってみたい」と思うようになっていたのです。

しかし、そんな高級なホテルに

「私が行っても門前払いを食らうのではないか」

となかなか実行できずにいました。

数年後、その「いつか」は思いがけずやってきました。

偶然にも同じように思っていた友人が身近にいたのです。

仲間ができたことで、心配も吹き飛び

私たちは時間をかけて念願のホテルライフに向けての計画を練り始め、

そして数ヵ月後、ついに憧れの高級ホテルに宿泊しました。

お部屋は３０平米以上、東京の夜景が一望でき、

ラウンジでのティータイム付き。

私たちは心からのおもてなしを受け、

夢心地で充実したホテルライフを送ることが出来ました。

普段もホスピタリティ精神をもって仕事に取り組んできましたが、

実際に最高級のおもてなしを目の当たりにし、

こんなにも心が満たされるのかと驚きました。

言葉一つで、気持ち一つで、

こんなにも人の気持ちが晴れるのかと感動し、

その感動を味わいたくて、人はまた再び訪れるだろうと分かりました。

私もその虜のひとりです。

次はどんなホテルに泊まろうか、目下悩みの種です。

日本財託管理サービス　賃貸営業部　五十嵐　弓恵

◆スタッフプロフィール

I・Y

賃貸営業部に所属し、募集物件の図面作成や

賃貸物件ポータルサイトへの物件登録を行なう。

現在入社４年目、気が付けば仕事を教わる立場から教える立場となり、

「どう伝えればより分かりやすく伝えられるか」奮闘中です。

休日は昼過ぎまで深く眠りたいのですが、

近所に住む姉と２人の姪に睡眠を邪魔される事が多い今日この頃です。

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