今年の繁忙期の特徴と入居率の算出方法のからくりに迫る

2013/03/07

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.297 ―――――――――

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◆―――――――― 平成25年2月末現在の管理実績 ―――――――◆

オーナー様数4,597名、管理戸数11,460戸、入居率99.31%

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 今年の繁忙期の特徴と入居率の算出方法のからくりに迫る

2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

3.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

4. 編集後記

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■ 今年の繁忙期の特徴と入居率の算出方法のからくりに迫る

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当社では毎月の入居率をHPで公開しています。

管理戸数が年々増加するなか、

2月末は99.31%という入居率を達成することができました。

99%台の入居率は、昨年の3月以来、

実に11か月ぶりのことです。

過去に99.3%以上の入居率を記録したのは、

いまから3年前の2009年3月にまでさかのぼります。

今年の繁忙期の特徴として、

学生の部屋探しの活発化があげられます。

ここ数年、大学の都心回帰の影響もあり、

東京で学生の部屋探しの需要が高まっています。

地方から都心への大学移転だけでなく、

都内間でのキャンパス移転でも地域的な賃貸需要に影響が出てきています。

たとえば、4月から東京理科大学の一部の学部が

神楽坂から葛飾区金町の新キャンパスへと移転します。

これに伴い、これまで学生の賃貸需要が少なかったエリアにも

需要が生まれ、当社が管理する物件でも例年になく

空室が早期に埋まったという事例があります。

また、金町から程近い足立区北千住にも

昨年4月に東京電機大学の新キャンパスができたので、

これからの相乗効果が期待されます。

また、こうした外部要因だけではなく、

繁忙期ならではの要因も入居率の向上に関係しています。

繁忙期は部屋を探している人が多いので、

この時期は物件の室内を見ずに、

間取りや賃料、最寄り駅など物件図面の情報だけを頼りに、

部屋を契約することが珍しくありません。

しかし、物件図面だけではなく、

あらかじめ室内を見れたほうがよいことはいうまでもありません。

そこで、当社では入居中の物件を募集する際でも、

過去に入居者を募集した際に利用したリフォーム後の室内写真を

仲介会社専用ホームページにアップし、

入居中の部屋でも室内がイメージしやすいように工夫しています。

こうした試みは他社でも行っているところがありますが、

当社の場合、他社にさきがけて4年ほど前から、

お部屋を広く写すことの出来る広角カメラを導入しています。

おかげで入居中の部屋であっても

単に写真で室内の様子がイメージしやすくなるだけでなく、

広角カメラで撮影した写真のおかげで、お部屋の魅力が最大限に

伝わりやすくなっています。

当社の2月の契約件数のうち、

およそ4割は室内を見ずに図面や写真だけで決まっています。

学生の都心回帰という外部要因と、入居中の物件でも写真で

PRするという工夫で、2月は99.31%という

高い入居率を記録することができました。

物件を購入した後、長期的に安定した家賃収入を得られるかどうかは、

空室が発生したときに、いかに早く次の入居者を決められるかに

かかっています。

空室を早期に埋める力があるかどうか、

それを判断するための指標がこの入居率です。

ただ、重要な指標である入居率も業界全体で決められた

算出方法があるわけではありません。

不動産会社のHPや広告を見ると、

どこの会社も高い入居率を表示 していて

不思議に思ったことはないでしょうか。

そこには入居率の算出方法に秘密があります。

入居率というくらいですから、

『入居中の部屋』を『全管理戸数』で割って計算したり、

『空室の部屋』を『全管理戸数』で割り、いったん空室率を出してから、

入居率を算出するはずです。

しかし、実際の入居率はこのように

単純な計算式では算出されていません。

各社独自の解釈で入居率を計算しています。

入居率という見た目は同じでも、

意味が異なっているのです。

たとえば、「98%の入居率」と掲載されていたとしても、

一年間で最も入居率が高くなる繁忙期の3月の入居率だけしか

表示 していなかったり、

入居率の算定の基準となる「空室」の定義を

『1ヶ月間空室が続いた部屋』としているケースなど、

管理会社によってさまざまなやり方で入居率を表示 しているのです。

さらに、人気のある特定のマンション・アパートシリーズだけの

入居率を強調して表示 している場合もあります。

ちなみに、当社の場合、

空室は『内装工事が終わって即入居できる部屋』と定義しています。

これは、いくら入居者が住みたいといっても、

内装工事が完了しなければ部屋に住むことができないからです。

また、工事も7日以内に完了させることを目標にしています。

この空室基準のもと、毎月の入居率をHP上で掲載しています。

入居率は賃貸管理会社選びの重要な指標です。

見かけの数値だけにとらわれるのではなく、

「入居率はいつの時点のものなのかか?」

「どのような基準で計算しているのか?」

「正確な管理戸数を公表しているのか?」

賃貸管理会社を選ぶ際には、

ここまでしっかりと確認しておくことが大切です。

日本財託 マーケティング部 坂元 寛和

◆スタッフプロフィール

マーケティング部所属し、セミナーやHPの運営、メールマガジンの

執筆などを通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

先月行われた東京マラソンに参加し4時間32分で完走。

目標であった5時間切を達成する。

マラソン後も健康のためにランニングは欠かさない。

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■4.編集後記

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厳しい寒さが和らぎ、少しづつ暖かくなって来ましたね。

毎年、この時期になると、

鮮やかなピンク色の桜並木を思い出します。

桜と言えば、普通は4月と思われるかも知れません。

ただ、伊豆半島には『河津桜』という、

3月上旬に満開になる鮮やかなピンク色をした、

早咲きの桜があります。

私の祖父は、この河津桜が大好きでした。

毎年3月、家族旅行で東伊豆へ行くときには、

河津桜を見るため、わざわざ渋滞する道を通って行きました。

河津桜の桜並木は、

河津川に沿って3キロほど続いています。

片側一車線のこの道路は、観光客で混み合い、

大渋滞になってしまうのです。

しかし、祖父は目を細めながら、

のんびりと河津桜を見て『きれいだなぁ...』と、

まるで渋滞を楽しんでいるようでした。

竹を割ったようなハッキリとした物言いを好む祖父は、

白ともピンクとも思えるような、淡い色をしたソメイヨシノよりも、

鮮やかなピンク色の、河津桜の方が好みに合っていたようです。

そんな祖父も亡くなり、家族旅行のドライバーは、

今では祖父から父へと代替わりしましたが、

父も必ず渋滞する河津桜の通りを通って行きます。

渋滞の間、河津桜を眺め、

祖父と思いでを楽しむことが出来るからです。

河津桜を眺めると会話も弾み、

渋滞もあっと言う間に通り過ぎていくのを感じます。

祖父が残したドライブの楽しみ方が、

我が家には、継承されているのです。

今月も家族で河津桜を見に行く予定があります。

きっと、祖父の話に花が咲くことでしょう。

今からとても楽しみです。

マーケティング部  M・T

◆スタッフプロフィール

宅地建物取引主任者・住宅ローンアドバイザー

ファイナンシャルプランニング2級技能士

NPO法人 相続アドバイザー評議会 認定会員

営業活動の経験を活かし、お客様に分かりやすいよう、

HPやメール東京・中古・ワンルームの魅力を発信する。

長期休みには実家の静岡県に帰省し、

富士宮焼きそばを作っては、家族に振る舞っています。

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