異次元の金融緩和で金利はどうなる!?金利動向からみる不動産の買い時!

2013/10/17

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.328 ―――――――――

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1. 異次元の金融緩和で金利はどうなる!?金利動向からみる不動産の買い時!

2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

3.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

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4. 編集後記

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など、ニュースでも報道されているように、

アベノミクスによる景気回復への期待から、

不動産投資熱も盛り上がりを見せはじめています。

『いま不動産を買っておけば値上がりするかも?』

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あなたもひょっとしたらこんなことを

考えたことがあるかもしれません。

ただ、不動産投資熱が高まっているからといって、

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■ 異次元の金融緩和で金利はどうなる!?金利動向からみる不動産の買い時!

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住宅ローンの獲得競争が激化しています。

各行が「キャンペーン」と銘打った特別優遇金利を打ち出し、

アピール合戦を繰り広げています。

利下げ競争の結果、各行の利幅はどんどん薄くなっています。

最近では、住宅ローンの獲得競争が激化していることから、

投資用不動産のローンに参入する金融機関も増え始めています。

実際に、今年に入ってから、当社にもいくつかの金融機関から

相談が持ち込まれるケースが増えてきました。

また、日銀の異次元の金融緩和によって、

一時は国債の長期金利が急上昇して1%を超えましたが、

いまは0.6%台に落ち着きを取り戻しています。

今後の金利上昇を見込んで、

長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の人気も高まっています。

このように、「金利」がいままでにないほど注目されているなかで、

将来の金利の動向やローンを活用して物件を購入する際の注意点、

ローンで購入するにはいつが最適なのか、など

ローン活用に関するご相談が増えてきています。

そこで、今回のコラムでは、

ローン金利の面から投資用物件の『買い時』についてご紹介します。

現在、当社の提携金融機関のローン金利は

2.5%前後で推移しています。

投資用不動産のローンについて馴染みのない方であれば、

マイホーム用の住宅ローンの金利が1%を切っている中で、

2.5%の金利というと、違和感を感じるかもしれませんね。

しかし、投資用ローンとマイホーム用では、

文字通り用途が異なります。

投資用ローンの金利がマイホーム用の金利と比較して

高くなっているのは、投資用ローンのリスクを

金融機関が高く見積もっているからです。

マイホームの場合、返済が滞ってしまうと、

最悪のケースでは住み続けることができなくなります。

ですから、毎月の返済が滞らないよう、

必死になって返済を行います。

一方で、投資用不動産の場合は毎月の返済が遅れたとしても、

自分の住む家は別にあるわけですから、

返済も切羽詰まったものにはなりません。

つまり、マイホーム用のローンに比べて、投資用不動産のローンは、

滞納率が高いので、そのぶん金利も相対的に高くなっているのです。

ただ、現在の2.5%前後という投資用ローンの金利水準は

最低水準の金利です。

バブル景気が最高潮だった頃、

投資用不動産のローン金利は8%を超えていました。

そこから、バブル崩壊で金利が下がり始めます。

そして、ファンドバブルで盛り上がっていた

2005年〜2007年頃の金利は

2.8%〜3.2%程の水準でした。

そこからだんだんとまた金利が下がっていき、

いまの2.5%前後の水準に落ち着いているのです。

こうして金利の推移を追っていくと、

いかに、いまの投資用ローンの金利が

低水準かお分かり頂けると思います。

また、家賃収入から毎月の管理費・修繕積立金、集金代行手数料を差し引いた

中古ワンルームマンションの手取り利回りは、

現在5%〜6%前後です。

ローンの金利が2.5%前後ですから、

手取り利回りとの差が、プラスで3%前後も取れる計算です。

仮に、全額ローンで中古ワンルームマンションを購入したとしても、

毎月のキャッシュフローはプラスでまわります。

手元に残ったお金をどんどん繰り上げ返済に

まわしていくことができるのです。

バブル当時、中古ワンルームの価格は3,000万円以上しており、

手取り利回りは良くて2%しかありませんでした。

当時の借入金利は8%ですから、

手取り利回りと借入金利の差はマイナス6%です。

3,000万円の物件を、

借入期間30年、金利8%のフルローンで購入したとすると、

毎月の返済額は約22万円にもなります。

家賃を差し引いたとしても、

毎月15万円の持ち出しになってしまいます。

この事実を知っている人は、だんだん少なくなっています。

投資利回りと借入金の差がプラスで3%も取れるのは、

世界の主要都市を見渡しても「東京」だけです。

このようなバブル時の状況や、過去の金利水準を見れば、

都心の物件で、借入金利との差がプラスで3%前後も取れる

いまのこの状況は、投資をするにはまさに絶好の機会です。

ただ、いまは低水準の金利ですが、

これがいつまでも続くわけではありません。

仮に、日銀がインフレ目標として定めた2%の物価上昇が達成されれば、

金利もいまの低水準のままではなく、上昇することも考えられます。

銀行にお金を預けたとしていて、

消費者物価が2%上がったとしたら、

物価が上昇した分だけ、お金の価値が目減りしてしまうことになります。

そうなれば、銀行にお金を預けておく人も減りますから、

銀行も金利を上げざるを得ないはずです。

低金利がいつまでも続くと、

それが、これからも当然のように続くと、

錯覚してしまいがちです。

しかし、金利上昇はある日突然やってきます。

ですから、ローンで物件を購入したとしても、

繰り上げ返済を行い、金利上昇リスクに備えておくことが大切です。

投資利回りと金利の差が取れるうちに、ローンで物件を購入して、

金利が上昇する前に、繰り上げ返済を進めておけば、

リスクをぐっと抑えることができます。

また、金融機関の金利は提携している不動産会社によっても、

条件は異なります。

ローンを活用した不動産投資を検討する際には、

ぜひお気軽にご相談ください。

日本財託 マーケティング部  坂元 寛和

◆スタッフプロフィール

東京都江東区出身34歳

マーケティング部所属し、セミナーの企画・運営、HPメンテナンスなど、

東京・中古ワンルームに関する情報を発信する。

妻と1歳6か月になる娘の3人家族。

最近はNHKのドキュメント「ファミリーヒストリー」を見ることが楽しみ。

浅野忠信さんの回では思わず涙が。。。

◆ ≪不動産投資コラムが290本以上≫

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Y・A様 31歳 千葉県在住

ご購入日:平成23年4月

ご購入物件:豊島区(東京メトロ有楽町線「東池袋」駅7分)平成8年築

頭金260万円 他1戸

学生時代にオーストラリアへ留学した経験から、

将来の夢を持つようになります。

夢の実現に向けて株式投資を始めますが、

リーマンショックで手痛い失敗をして、

ボーナスもカットされ、不労所得を手に入れたいという想いから、

不動産投資をはじめようと考えます。

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■4.編集後記

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先日、帰郷した際、高校生の時に所属していた

演劇部の公演を見に行きました。

いまでは、部員数が60名以上で市民会館に200名を集め、

単独公演を行うほどに成長した演劇部ですが、

私が所属していた11年前は、

わずか18名の部員しかいませんでした。

それでも、仲間とワイワイ話し合いながら作り上げたストーリーを

演じることが何よりの楽しみでした。

毎年、演劇部は学園祭で行う公演を最後に引退します。

その引退公演を行う舞台が学校の体育館でした。

しかし、3年生の時、バスケ部やバレー部の部員から

「体育館を明け渡せ!」と迫られたのです。

「演劇部の講演なんて、親や友人しか見に来ないだろう」

というのが、彼らの言い分です。

演劇部に比べて部員数が多いバスケ部やバレー部が、

体育館を使えば、50人くらいの人たちが見に来るというのです。

引退公演は演劇部にとっては3年間の集大成です。

簡単に引き下がるわけにはいきません。

頭にきた私は思わず

「だったら、50人以上を絶対に集めます!」

二回り以上も体の大きいバスケ部、バレー部の男子の前で、

威勢よくタンカを切ってしまいました。

言った以上は、何としても50人以上集めなければ、

来年以降の引退公演はなくなってしまいます。

そこで、高校生が演劇部に少しでも興味を持ってもらえるよう、

同じ等身大の高校生を主人公とした脚本を作りました。

さらに、公演会場である体育館を飲食が出来る

休憩スペースにしました。

『後輩たちのためにも引退公演は残したい!』

その想いひとつで、引退公演の準備を行いながら、

集客にも工夫をこらし、友達にも声をかけてまわりました。

部員全員の協力もあって、

当日体育館は立ち見も出るほどの満席で、

3年間でもっとも多い観客のまえで公演をすることができました。

50人どころか約200名もの観客を集めることが出来たのです。

公演後、壇上から見えたお客様の笑顔

そして、万雷の拍手は3年間演劇部で頑張ってきた

私たちにとって、かけがえのない思い出になりました。

いまでは県内最大規模に成長した演劇部ですが、

11年前に50名を集められず引退公演がなくなっていれば、

今の演劇部の活躍はなかったかもしれません。

そう思うと少し誇らしい気持ちになります。

大きな飛躍を遂げた演劇部ですが、

引退公演は今も変わらず学園祭の体育館で行われています。

大きな舞台での公演も良いですが、

手作り感が溢れ、お客様との距離も近い体育館での公演が

私は大好きです。

いつか再び母校の学園祭を訪れて、

後輩たちの引退公演を見守るつもりです。

日本財託 マーケティング部 M・T

◆スタッフプロフィール

静岡県富士市出身、29歳。

宅地建物取引主任者・住宅ローンアドバイザーファイナンシャルプランニング2級技能士

NPO法人 相続アドバイザー評議会 認定会員 営業活動の経験を活かし、

お客様に分かり易いよう、HPやメール東京・中古・ワンルームの魅力を発信する。

長期休みには実家の静岡県に帰省し、富士宮焼きそばを作っては、家族に振る舞っています。

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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

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