3月末入居率99.70%!高い入居率を維持できる秘密とは!?

2014/04/03

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.350 ―――――――――

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◆―――――――― 平成26年3月末現在の管理実績 ―――――――◆

オーナー様数5,068名、管理戸数12,803戸、入居率99.70%

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 3月末入居率99.70%!高い入居率を維持できる秘密とは!?

2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

3.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

4. 編集後記

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■ 3月末入居率99.70%!高い入居率を維持できる秘密とは!?

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通勤電車内で真新しいスーツに身を包んだ、

新社会人を見かけるようになりました。

新社会人に限らず、新しい学校、新しい職場、そして新しい仕事、

4月から新生活をスタートさせている方も

たくさんいらっしゃるのではないでしょうか。

賃貸管理会社の私たちは、

お部屋探してを通じてこうした方々の

新生活のスタートをサポートしてきました。

当社では1月から3月の引越しシーズンの期間中に、

1043件の賃貸契約を行いました。

そして、3月末時点での入居率は99.70%。

これは、過去5年間のうち最も高い入居率です。

現在の管理戸数は、12,803戸で、

5年前と比べて約2倍に増えていますが、

おかげさまで、以前と変わらず

高い入居率を維持することができています。

5年前に比べて新しい入居者募集のノウハウを

取り入れていることも、入居率の維持に役立っています。

ただ、高い入居率を維持できている一番の理由は、

物件ごとの特徴に見あった募集方法を心がけている点です。

今回のコラムでは、空室を早期解消するために、

物件の特徴に最適な募集方法を実践して

満室化した事例をご紹介します。

昨年10月に管理を委託された物件で、

西武新宿線「野方」駅から徒歩1分。

築19年、総戸数23戸、

4階建ての鉄筋コンクリート造のマンションです。

管理委託当初は、23室のうち空室は1部屋だけで、

入居中の部屋のうち、14室は大手電力会社が社宅として利用していました。

ところが、その大手電力会社が引越しシーズンを前に

社宅契約を打ち切り、23室中15室が空室となってしまったのです。

社宅契約は12月末まで残っていましたが、

すでに引っ越しも終わり、空室になっている部屋が11室ありました。

1日でも早く空室を埋めるためには、

賃貸需要がピークを迎える引越しシーズンにあわせて

募集を開始することが大切です。

そこで、すでに退去した部屋は先行して契約を打ち切り、

内装工事に取りかかりました。

すでに空室になっていた11室の内装工事は10月中終わらせ、

残りの4室も契約満了になり次第、内装工事に着手しました。

この物件の空室を埋めるためには、大きく2つの取り組みは行ないました。

まず、1つ目が『お部屋に見合った入居者を募集すること』

そして、2つ目は『内見されたお客様を手堅く契約に結び付ける』ということです。

今回発生した空室15室のうち、ワンルームは14室で、

ファミリータイプの部屋が1室です。

なかでも、ファミリータイプの空室は、

もう半年以上も続いている状況でした。

その理由は、お風呂が無くてシャワールームだったからです。

湯船のない部屋は日本人からは敬遠されます。

それがファミリータイプの部屋となれば、

なおさらです。

そこで、シャワールームに抵抗が少ない

外国人を中心に入居者募集を行なうことにしました。

これが、お部屋に見合った入居者募集をとった理由です。

池袋や大久保には、外国人コミュニティが形成されています。

そのエリアの賃貸仲介会社には、

お部屋探しをする外国人がたくさん訪れます。

そこで、地元の仲介会社をまわって、

物件図面を配ったり、部屋や近隣環境の魅力を伝え、

今回の物件を紹介していただくよう積極的に働きかけました。

すると、訪問を開始してから9日後、

池袋の賃貸仲介会社から、台湾人の夫妻をご紹介いただき、

無事、成約することができたのです。

さて、次にワンルーム14室です。

この物件は、3階と4階部分にファミリータイプの部屋が8室、

下階の2階と1階にワンルームが15室という構造です。

特に1階の室内は、道路から目隠しの役割を担っている植栽の手入れが

行き届いておらず、昼間でも日当たりが十分ではなく、薄暗い印象でした。

ワンルームにお住まいの入居者は、

学生や社会人といった方がほとんどです。

日中は外出されているため、

日当たりはあまり重要視されません。

しかし、1日でも早く満室にするためには、

室内を見学に来てくれたお客様を、

しっかりと契約に結びつけていく必要があります。

そのためには、

室内の印象を少しでも良くすることが重要でした。

そこで、1階の部屋に関しては、

数百円で購入できる電球を取り付けて、

内見時に室内を明るく見せるようにしました。

また、退去後のリフォームの際にも、

壁の一面をデザインクロスにしたり、

柱の部分だけ色の違う壁紙を使いました。

壁紙を替えるだけでも、

他の物件との差別化にもつながり、

室内を見学したお客様に良い印象を残すことができます。

こうした取り組みを実施した結果、

11月に4室、12月に1室、そして残りの10室も1月中に

契約することができました。

早いものでは内装工事が完了してから、

1日で次の入居者が決まった部屋もありました。

物件には立地や築年数、間取り、近隣環境などの特徴があり、

ひとつとして同じ物件はありません。

立地や設備など、物件の特徴によっては、

入居するお客様の属性も異なります。

だからこそ、

入居者募集のノウハウを一律にあてはめるのではなく、

物件の特徴に見あったものを、適切に運用していくこと、

なにより物件の特徴をよく知ることが、

空室の早期解消、入居率を維持するための秘訣です。

引越しシーズンが過ぎても、まだ空室が埋まっていない、

また、空室が常態化しているアパートがある方は、

ぜひお気軽にご相談下さい。

物件を調査させていただき、

物件に見あったオーダーメイドの提案を致します。

日本財託管理サービス 契約部 管理受託課 大原 孝太

◆スタッフプロフィール

東京都品川区出身の32歳。

入社以来、入居者募集、新規契約業務を経験し、

現在は管理受託課にて管理のお悩みの相談窓口として活躍。

趣味は、キャプテン翼の影響で小学校からはじめたサッカー。

日本財託のサッカー部でも創部以来、中心選手として活躍。

プレーのみならず、チームのムードメーカーとしても大活躍中です。

◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ 2.≪登場人数350名以上≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》

【老後の年金を作る No.220】

『安心できるお金の運用先』

Y・K様 33歳 東京都在住

日本財託を知ったきっかけ:知人の紹介

物件購入日:平成25年10月

ご購入物件:板橋区(東武東上線「大山」徒歩11分)平成5年築

      頭金140万円

「もし良かったら、マンション投資を考えてみれば?」

過去に株で損をした苦い経験から、投資に対して後ろ向きだった私に、

親友がくれたアドバイスです。

この5年間、投資は控えて貯金を続けてきました。

ただ、お金が貯まっても、将来の不安は強く感じ、

何とかしなければと思っていたのです。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-229.html

◆ 過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■ 3. セミナーのご案内 〜 参加無料 〜

【延べセミナー参加者14,000名の実績!】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【札 幌】2014年4月20日(土)PM1:30〜3:30

【東 京】2014年5月24日(土)PM1:00〜3:30

セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)

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◆ セミナーで学べる内容をご紹介 ◆

『なぜ、中古ワンルームなのか?』

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最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

満室経営を目指すためには、

入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

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■4.編集後記

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「松田さんマラソンやってるんだって?

 だったら、今度板橋でマラソン大会があるけど一緒に参加する?」

日頃からお世話になっているオーナーのTさんから

メールが届きました。

昨年の東京マラソンにチャリティーランナーとして参加した話を

奥さんから聞いたようです。

今年の東京マラソンにも、

48名の社員がチャリティーランナーとして参加しました。

ただ、私は今年の東京マラソンにはエントリーしていません。

それどころか、昨年東京マラソンを完走して以来、

マラソン大会への参加はおろか、

走る練習さえしていませんでした。

ただ、美容と健康のためには、

ちょっとは走らないとはいけない。。。

最近すっかり運動不足気味の自分に

後ろめたさを感じていました。

そんなこともあり、

気が付いたらTさんと一緒に走ることになっていました。

こうして、会社の仲間たちが

東京マラソンのトレーニングをしているなか、

私はひとり板橋マラソンに向けて準備を始めていきました。

そして、迎えた大会当日。

東京マラソンと全く違った

板橋マラソンの辛さを実感することになります。

大都市のど真ん中を走り抜ける東京マラソンは、

スタートからゴールまで、沿道からの応援が絶えません。

マラソンという極限状態のなか、

沿道からの暖かい応援は本当に力になります。

一方、板橋マラソンのコースは、

荒川の土手をひたすら走るコースです。

走っても、走っても、

目の前に広がるのは雄大な荒川と河川敷だけ。

いったいどこまで走ったのか、

自分でもわからなくなってきます。

応援といっても、

たまに河川敷でお弁当を食べている家族から

「がんばれぇ」と声をかけられる程度です。

こちらは髪を振り乱しながら、必死に走っているのに、

のんびりお弁当を頬張りながらくつろぐ家族。

ものすごいギャップです。

板橋マラソンは、まさに自分との闘いでした。

すっかりペースを崩してしまい、

折り返し地点の時点で、

すでに足を引きずるようにして走っていました。

もうどれだけ時間が経ったのだろう。

時間を確認しようと

ポーチのなかに入れた携帯電話に手を伸ばしました。

すると携帯には1通のメールが届いていました。

「頑張れ!ゴールで待ってます」

メールの差出人はTさんでした。

Tさんから背中を押してもらったようで、

もうひと頑張り、もうひと頑張り

途中、何度もリタイアを考えましたが、

そのたびにポーチの中の携帯電話に手を伸ばして、

自分を奮い立たせながら走りました。

「ここでリタイアしたら、Tさんに申し訳がない!」

その一心で、前に前に足を運び続けました。

スタートから6時間45分後、

ゴールではTさんと奥さんが迎えてくれました。

『お疲れ様、今日は大変だったね。』

なにげない一言でしたが、

Tさんからのメールを励みに走り続けてきた

私にとっては、その言葉が疲れ切った体に染みわたるようでした。

聞けばTさんは、3時間以上も前にゴールしており、

奥さんと二人でずっと待っていてくれたそうです。

板橋マラソンは東京マラソンよりも

ずっと過酷な環境でしたが、

サポートしてくれる方の想いを

力に変えて走るということは同じでした。

このマラソンを通じて、

Tさんご夫妻との絆が深まった気がします。

翌日は足を引きずりながら出社しましたが、

それもTさんご夫妻との良い思いです。

日本財託 マーケティング部 M・T

◆スタッフプロフィール

静岡県静岡市出身

マーケティング部にて、営業活動の経験を活かし、お客様に分かりやすいよう、

ホームページやメールマガジンを通じて東京・中古・ワンルームの魅力を発信する。

趣味は観劇。劇団四季の演目は、CATS、ライオン・キング、美女と野獣を観劇済。

今月末、初めてリトル・マーメイドを見に行くのが、楽しみで仕方がありません。

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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

お待ちしています。

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【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F

【担 当】坂元 寛和

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