いま注目のタワーマンション相続対策 気を付けたいポイント

2014/06/26

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.361  ―――――――――

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1. いま注目のタワーマンション相続対策 気を付けたいポイント

 

2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

 

3.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

 

4. 編集後記

 

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■ いま注目のタワーマンション相続対策 気を付けたいポイント

 

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いよいよ、来年1月から相続税が改正されます。

 

これによって、基礎控除額が4割削減され、

相続税の課税対象者も大きく増加されるといわれています。

 

東京23区にお住いの方であれば、

4人に1人が相続税の課税対象者になるという専門家もいます。

 

こうした傾向を踏まえて、

ハウスメーカーや金融機関が行う

相続対策セミナーは、まさにいまが花盛り。

 

新聞には毎日のように、

相続対策と銘打ったセミナー告知であふれています。

 

セミナーで紹介されている相続対策は、

土地活用や不動産活用、生命保険など実に様々です。

 

 

そのなかで、最近注目を集めているのが

タワーマンションを活用した相続対策です。

 

今回のコラムでは、

タワーマンションを活用した相続対策の特徴と

その思わぬ盲点についてご紹介します。

 

 

タワーマンションを活用した相続対策について、

ご紹介する前に、相続税の計算方法を簡単にご紹介します。

 

相続財産として、現金を遺した場合、

額面金額100%に対して、相続税が計算されます。

 

一方で、現金を不動産に組み替えた場合、

建物は固定資産税評価額、土地は路線価で評価されるので、

時価に比べて、相続税を計算する際の評価額はずっと少なくなります。

 

さらに、

不動産を第三者に貸し出していた場合、

建物、土地ともにさらに評価額が下げることができます。

 

 

現金から投資用不動産に組み替えた場合、

およそ3分の1程度まで

評価額を圧縮することができるのです。

 

 

では、次にタワーマンションの節税効果について、

考えてみましょう。

 

現金でタワーマンションを購入して、第三者に貸した場合、

ご紹介したとおり、

建物は固定資産税評価額、土地は路線価で計算されるので、

現金を保有していた場合よりも、評価額を圧縮することができます。

 

 

ここまでは一般的な投資用不動産と変わりません。

 

タワーマンションの場合、

文字通り高層マンションという特徴を生かした

節税が可能になります。

 

たとえば、同じタワーマンション内で、

低層階の部屋と高層階の部屋を比べたとき、

おなじ広さであっても、販売価格は大きく異なります。

 

販売価格は高層階のほうが高いですが、

広さが同じであれば、土地部分の相続税評価額は

低層階でも高層階でも、差はありません。

 

 

相続税評価額が変わらず、

高層階のほうが低層階に比べて販売価格が高いのであれば、

評価額の圧縮幅も大きくなり、高い節税効果が期待できます。

 

 

都心部のタワーマンションであれば、

高い資産価値が見込まれ、資産価格の下落も少ない点も

相続対策として注目を集めているポイントです。

 

 

 

いいことづくめの

タワーマンションでの相続対策ですが、

注意しなければいけない点もあります。

 

 

それが、将来の修繕費用です。

 

タワーマンションに限らず、一般的なマンションでも、

分譲時には管理費や修繕積立金といった毎月の経費は

低く抑えられる傾向があります。

 

 

毎月の支払い負担を抑えることで、

ローンも含めた毎月の支出を軽減し、

購入しやすい魅力的な物件に見せるためです。

 

 

また、マンション内の共有スペースが充実していればいるほど、

毎月の維持コストは大きくなっていきます。

 

 

通常、大規模修繕工事は

築10年から15年が経過した頃を目安に実施され、

その費用は、毎月の修繕積立金が支払い原資となります。

 

ただ、分譲時から修繕積立金が据え置かれていた場合、

大規模修繕工事の費用が捻出できないことがあります。

 

 

そのため、将来の大規模修繕工事を見越して、

修繕積立金の額は改定されていきます。

 

 

当社のオーナー様から賃貸管理をお預かりしている

港区にある29階建て、総戸数139戸のタワーマンションのケースでは、

 

今後10年間で修繕費用は、約14億7千万円、

20年間では約23億7千万円が必要なことが分かりました。

 

 

必要な資金を、

修繕積立金の値上げだけで捻出する場合

約8倍も負担が増加する計算です。

 

 

80平米のタイプで計算すると、

現状6,200円程度の積立金が49,600円となり、

一年間の修繕積立金総額は約60万円となり、

実に約52万円の負担増です。

 

また、こうしたマンションでは見た目を美しくするために、

エアコンもビルトインタイプの埋め込み式が採用されているので

いざ故障した際にも、交換費用は高額になります。

 

実際、エアコンの交換費用だけで150万円もかかったこともあります。

 

タワーマンションの場合、エアコン本体の費用以外に工事費用や、

共有部分を保護するための養生費用も高額になります。

 

 

また、タワーマンションを賃貸に出した場合、

当然ですが賃料も高くなります。

 

しかし、高額賃料を支払える層は、そもそも数が限られているので、

入居者が退去して空室になってしまうと、

次の入居者募集にも大変苦労します。

 

 

このように、タワーマンションで節税効果が見込めるといっても、

将来の修繕費用も一般のマンションと比べて高額になったり、

入居者募集で苦戦することもあるので、十分注意が必要です。

 

 

タワーマンションの建設ラッシュが続く中央区で仲介会社によれば、

空室を埋めるため、2ヶ月分の広告料やフリーレントは当たり前だと言います。

それでも、3ヶ月も空室が埋まらないことも珍しくありません。

 

 

仮に、3人のお子さんがいた場合、相続が発生すれば、

単純に財産も3分の1ずつ分散することになります。

 

高額な不動産が1戸しかなければ、

遺産分割で揉めてしまいますが、

価格の手ごろな中古のワンルームを複数持っていれば、

子どもたちに円満に分けることができます。

 

 

メリットだけしかない相続対策法はありません。

 

それぞれの相続対策の特徴をしっかり見極めて、

自分にあった相続対策法を見つけることが大切です。

 

 

 

日本財託 マーケティング部 坂元 寛和

 

 

◆スタッフプロフィール

 

 江東区出身 35歳

 

マーケティング部所属し、セミナーやHPの運営、

  メールマガジンの執筆などを通じて

  東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。 

 

ランニングをさぼってお腹まわりが成長中。

ダイエットもかねて週末ランニングを再開する予定。

 

 

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 【充実した管理システム No.44】

 

『枕を高くして寝られるようになりました』

 

  M・J様 44歳 東京都在住

  日本財託を知ったきっかけ:書籍「中古ワンルームマンションで収益を上げる!」

  管理委託日:平成24年9月

  管理委託物件:江戸川区(都営新宿線「篠崎」徒歩1分)

         平成15年築 1棟10室 他1棟

 

 

父が遺してくれた3棟のアパート。

いまは母と兄、そして私の3人でそれぞれ所有しています。

 

日本財託さんに管理をお願いする前は、

父の友人が経営する管理会社にお願いしていました。

 

従業員は8人程度の管理会社ですが、

地元では最も多くの物件を管理しています。

 

6年前、父が病気になってから管理会社とのやりとりは、

私に任されることになりました。

 

管理会社とのやり取りを任されてからの日々は、まさに苦労の連続でした。

 

  http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/post-241.html

 

 

◆ 過去のオーナー様の体験談はこちらから

 

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

 

 

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■ 3. セミナーのご案内 〜 参加無料 〜

 

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『なぜ、いまが買いどきなのか』

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■4.編集後記

 

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 「かよ、いってらっしゃい。なるべく早く帰って来るのよ」

 

出勤するため玄関で靴を履いている私に対して、

  毎朝、母は決まってこう言います。

 

 『しっかり仕事をして、早く帰ってきなさい』

  という想いが込められた母なりのエールです。

 

  研修期間を終えて、マーケティング部に配属されてから、

  もうすぐ1ヶ月が経とうとしています。

 

 

  仕事から帰ってくるなり、

 「今日は何をしたの?」

 「セミナーっていったい何の話しているの?」

などなど、

  母から毎日のように質問攻めにあっています。

 

  私が会社で役に立っているのか、

  仕事をしっかりこなせているのか、心配しているのです。

 

私も母を心配させないよう、うまく説明しようとするのですが、

業務の全体像を把握できていないので、

  思わず言葉に詰まってしまいます。

 

そんな姿を見て、

また母は私を心配してくれます。

 

 

  母を安心させるためにも、一日でも早く仕事に慣れて

  バリバリと仕事をこなしたいのですが、

  そんな思いとは裏腹に、仕事でミスをすることもあります。

 

 

  お客様の名前をちゃんと聞き取れないまま、電話を繋いでしまい、

  先輩社員を困惑させてしまったり、

指定された新聞記事とは、別の記事をファイリングしてしまった事もあります。

 

反省ばかりの毎日ですが、せめて同じ失敗を繰り返さないように、

大学ノートに反省点を記録して、忘れないようにしています。

 

この大学ノートを『社会人ノート』と命名しました。

 

ノートには改善点だけでなく、

不動産に関する新聞記事の切り抜きを張ったり、

仕事のマニュアルとしても活用しているので、

 

わずか1ヶ月も経たずに1冊目が終わりそうです。

 

 

そんな必死な毎日ですが、

早くも後輩ができそうです。

 

来年の入社予定の内定者が、

アルバイトで会社に来てくれています。

 

まだ何一つ、自信を持って言えるほどの仕事は出来ていません。

彼女たちの目から見て、

一人前の社会人として映っているのか心配でした。

 

内心『ヤバいなぁ』と焦りを感じていますが、

 

後輩の前で取り繕っても仕方がないので、

『一生懸命、仕事に取り組んでいる後姿を見てもらおう』と

気持ちを切り替えています。

 

1年後には、社会人ノートを付けなくても大丈夫ほど、

しっかり仕事をこなせることを目指しています。

 

そして、

「今日は、こんな事をしたんだよ」とか

「山手線の新駅が何でできるか分かる?」

「今度はこんなセミナーを開くよ」などなど、

 

心配性の母にしっかりと伝えられるように

なりたいと思います。

 

ゆっくりしているかもしれませんが、

失敗しても、とにかく前を向きながら

歩んでいきたいと思っています。

 

 

日本財託 マーケティング部 泉 佳代子

 

 

◆ スタッフプロフィール ◆

 

 

東京都武蔵野市出身の23歳。

 

新卒1年目。マーケティング部に所属し、セミナー準備や運営、

営業活動のフォローを行う。

 

2年前、段ボールに捨てられていた猫「めんま」を溺愛している。

毎日、宅建の取得と猫のしつけに奮闘中です!

 

 

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