★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.370 ―――――――――

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１.　固定型低金利ローンを利用してマンションを増やす！

２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

３．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

４． 編集後記

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■　固定型低金利ローンを利用してマンションを増やす！

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全期間固定金利の「フラット３５」が歴史的な低金利を記録しています。

借り入れ期間が２１年以上３５年以下の金利が１．６６％、

２０年以下が１．３８％です。

いずれも過去最低の金利です。

こうした住宅ローンの低金利に見慣れているせいか、

不動産投資のローンというと金利が高いと思われがちです。

確かに不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高く

金融機関の審査基準も厳しい傾向にあります。

住宅ローンはまさに自分が住んでいる家のローンですから、

みなさんきっちりと毎月返済をしています。

一方、不動産投資ローンで購入した物件には、

自分自身が住むわけではないため、

貸し倒れリスクが高いのです。

そのため、金利も住宅ローンに比べるとどうしても高くなってしまいます。

とはいえ、当社が提携している金融機関のローンは

現在、変動金利で２％前半です。

ただ、なかには投資用物件のローンのなかにも、

『固定金利』で１％後半から２％前半で借りることのできる

金融機関もあります。

それが日本政策金融公庫です。

今回のコラムは、

日本政策金融公庫の特徴や利用法について

ご紹介していきます。

公庫の現在の金利は、借り入れ期間ごとに細かく金利が設定されています。

たとえば、

借り入れ期間が９年超１０年以内で１．５％から２．１％です。

１４年超１５年以内で１．８％から２．４％です。

新規事業なのか、事業の多角化を目的としているものか等、

事業の性質によって、同じ期間内の借入でも金利が異なります。

不動産投資で利用する場合には、

一般的に同期間内の金利幅のうち、最大の金利が適用されます。

そこから、担保評価額や融資を受ける人の属性を見て

多少の金利が優遇されます。

民間の投資用ローンの場合でも固定金利は利用できますが、

金利が高くなるだけでなく、

融資基準も公庫に比べて厳しくなります。

その点、公庫の魅力はなんといっても、

低金利の固定という点です。

固定金利ですから、

金利上昇リスクは完全にカバーすることができます。

さらに、繰り上げ返済をするにも、

手数料はかからず、１円からでも返済が可能です。

ただ、公庫から融資を受けるためには、

担保となるローンのない物件が必要になります。

市場価格のおおむね６割から８割程度が

不動産の担保評価額です。

なお、担保となる不動産に加えて、融資を受ける人の属性も考慮して、

最終的な融資額が決定されるので、

担保評価以上の融資を受けることも可能です。

また、提供した不動産担保評価額よりも

物件の購入金額が低い場合には、収入のない主婦の方でも、

政策金融公庫を利用できることもあります。

たとえば、市場価格が１，５００万円の物件で、

担保評価額が１，０００万円となった場合、

新たに購入する物件が１，０００万以下なら、

主婦でも政策金融公庫を利用できる可能性があるのです。

自宅のローンが残っている場合でも、

担保評価額と残債に差がある場合には、２番抵当権を付けることで、

融資を受けることができるケースもあります。

では、ここで公庫の実際の活用事例をご紹介します。

ご紹介するのは６０歳女性のＡさんです。

老後の生活資金を得たいと不動産投資に興味を持ったのですが、

定年が間近に迫っていたので、

民間の金融機関では融資を受けることができませんでした。

ただ、Ａさんには、ご両親から譲り受けた

ローンのない戸建の自宅がありました。

自宅を担保に入れることで公庫から融資を受けて、

港区と千代田区にある築年数の新しい物件を

２戸購入することができたのです。

なにもしなければ収益を産まなかった自宅を

担保として有効活用することで、

収益を生んでくれる資産を新たに取得できた事例です。

とはいえ、Ａさんのように自宅を相続したり、

マイホームローンをすでに完済してしまっている方は

そう多くはありません。

その場合、民間の金融機関の不動産投資ローンを活用して、

まずは不動産投資をスタートします。

そして、繰り上げ返済を進めて

ローンを完済することができれば、

今度は、その物件を担保にして

政策金融公庫からの融資を利用することができます。

しかも、１戸目のマンションのローンを完済してしまえば、

まるまる手元に家賃収入が残るので、

それを繰り上げ返済資金としても活用できます。

ローンのないマンションは、

次の物件の資金源になり、家賃収入は繰り上げ返済の原資にもなるのです。

このように公庫を利用すれば、

金利上昇リスクを防ぎながら

資産を作っていくことができます。

ローンの活用方法や借入割合は

効率的に資産を作っていくためにはとても大切なポイントです。

日本政策金融公庫の活用事例やローンの効果的な組み方など、

ローンに関して詳しく知りたい方は、

ぜひお気軽にご相談をください。

日本財託　営業部　佐藤　誠治

◆スタッフプロフィール

岡山県岡山市出身の４０歳

物件の仕入れから販売・賃貸管理まで、

賃貸管理会社として必要なあらゆるセクションを経験し、

現在は営業部にて東京の中古ワンルームマンション投資をご紹介している。

学生時代に没頭したバンド活動で培った

ボーカルの腕前をカラオケで披露している。

◆　≪不動産投資コラムが３００本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ ２．≪オーナー様の生の声　合計４０１話　ＨＰ掲載中≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【資金の効果的な運用　No.９１】

『遠回りしてたどり着いた不動産投資』

Ｕ・Ｍ様　３８歳　千葉県在住

日本財託を知ったきっかけ：日経新聞

物件購入日：平成２６年４月

ご購入物件：大田区（京浜急行「大森町」徒歩３分）

平成１０年築　他１戸

５年前、過労によって体調を崩し、左手首が動かなくなった時期がありました。

医師から「完全に治らないかも知れません」と言われ、

一体どうなってしまうのか不安になりましたが、幸いに1ヶ月程で元通り回復しました。

会社からはリハビリ等の努力が認められ一時的に評価も上がりましたが、

治らなかった時のことを真剣に考える機会となりました。

そして、給与以外の収入を得たいという想いが募り、

不動産投資に興味を持つようになったのです。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-252.html

◆　過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜

【延べセミナー参加者１４，０００名の実績！】

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セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）

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『なぜ、中古ワンルームなのか？』

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最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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■４．編集後記

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あの暑い夏の日、

なぜ私は母親のおっぱいを触ってしまったのだろうか...

３年前の夏、久しぶりに実家に帰ると

一人暮らしの母親の様子がおかしく、

どこか思いつめたような雰囲気でした。

『かあさん、なんだか胸にしこりみたいなものがあるの。

乳がんかもしれない、ちょっと触ってくれる？』

いつも陽気な母親ですが、

めずらしく余裕のない様子です。

とりあえず触ってみると、

たしかに、左胸にしこりがありました。

しかし、医者ではない私が、

そのしこりが乳がんなのか分かるはずもありません。

一日でも早く病院で検査するように伝え、

後ろ髪をひかれながらも、実家をあとにしました。

母のことは気がかりでしたが

いつの間にか、日常の忙しさに追われて

胸のしこりのことはすっかり忘れていました。

３か月後、母親から電話がありました。

『病院行ったよ。やっぱり、乳がんだった...』

その後、淡々と手術日程や病院の手続き関係で

私にやってほしいことを伝えてきました。

そして最後に、

『手術当日は不安だから、朋之（弟）も連れてきて、

ふたりで立ち合ってね。』

と今まで聞いたことのないような弱々しい声でお願いされました。

手術当日、いつもは仲の良い兄弟ですが、

特に会話もなく重い足どりで病院に向かいました。

医師から手術の内容を丁寧に説明してもらいましたが、

母のことが心配で、内容はまったく頭に入ってきません。

いつの間にか説明も終わり、

手術室に向かう母を弟と二人で見送りました。

普段は冗談ばかり言っている弟が、

『親父が死んだ後、アニキが自衛隊に入って、

俺はアメリカに行っちゃって、

かーちゃん、一人でさびしかったのかなあ。』

『手術が成功して、抗がん剤治療になったら、

髪の毛がどんどんぬけちゃうから、二人で帽子を何個も買おうよ。』

いつになく真剣な表情で話していたのが印象的でした。

とても長く感じた手術時間は

終わってみるとたったの２時間。

先生から、無事に手術が成功したと聞き、

ほっとしながら母親の寝顔を見守っていました。

しばらくすると、母親が目を覚ましました。

私たちの顔をみると、もごもごと口を動かして

なにか言いたそうです。

どうしたのかと、緊張しながら耳を傾けると

『おしりの中心がかゆすぎる。麻酔でからだが思うように動かない。

お願いだから、かいてちょうだい。』

私があっけにとられていると、その瞬間、

隣にいた弟が、何のためらいもなく、

ぼりぼりと母親のおしりをかきはじめました。

この男には、かなわないな・・・

そのときの弟の行動に心の底から感心してしまいました。

その後、母親の病状は順調に回復し、

すっかり元気を取り戻しました。

「これが最後かも」と冗談を言いながら

今までやりたかったことに果敢に挑戦しています。

昨年は弟の結婚式を沖縄で挙げる際、私から誘って、

６６歳にして初めてのスキューバダイビングに挑戦しました。

来月は、母にせがまれ約束した岩盤浴に連れて行く予定です。

私や弟が家をでて顔を見せる機会が減り、

母にはさみしい思いをさせてしまったかもしれません。

これからは母親にいろいろな経験をさせて

喜ぶ顔をたくさんみたいと思います。

手術の後、母のおしりをかいた弟の話は、

お酒をのむときに必ず盛り上がる

我が家の鉄板ネタになっています。

日本財託　総務部　S・N

◆スタッフプロフィール

東京都世田谷区出身の３５歳

総務部にて、主に官公署等届け出書類の作成、社員の勤怠管理等を担当。

また、ＥＳ向上委員会に所属し、社員満足のため、部署のあいだ社員のあいだの

潤滑油的存在を目指しています。

元陸上自衛隊隊員。

アロマテラピー検定１級を取得するも、今のところ全く役に立っていない。

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