いまが売り時に惑わされない!不動産を最後まで持ち続けたほうが良い理由とは!?

2015/09/17

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.421 ―――――――――
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 オーナー数5,746名、管理戸数14,801戸、入居率99.02%

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 1.  いまが売り時に惑わされない!
 
    不動産を最後まで持ち続けたほうが良い理由とは!?

 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
 3.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
         ~参加者募集のお知らせ~

 4. 編集後記


◆◆◆◆◆◆◆◆日本財託グループからのお知らせ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

 女性だからできる、女性だからこそ備えておかなければならないお金の話
 
 『女性のためのまるわかりマネー講座』
 
  日時:9月26日(土)11:00~12:30
  会場:新宿サンエービル10F 会議室
 
    ~ 参加無料・定員20名 ~

 ◆セミナーのお申し込みはこちらから(参加無料)  
  
  http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_money/

    お電話でもお問い合せ・お申し込みいただくことができます。
  フリーダイヤル:0120-411-047
 
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 女性には、結婚や出産、育児、子供の進路、そして両親の介護など、
 たくさんの人生の転換点があります。
 
 女性にはこうしたイベントが多いからこそ、
 いまのうちから、将来に備えておく必要性を
 感じている人も多いのではないでしょうか。
 
 ただ、お客様とお話ししていて感じるのは、
 必要性は感じているのですが、
 具体的にアクションを取られている方は少ないということです。
 
 『心配はしているけれども忙しくて。』
 『そもそも、何をすればいいのかわからない。』
 『なんとなく毎月の貯金だけはしている。』
 
 などなど、その理由はさまざまです。

 ひょっとしたら、みなさんもそうかもしれませんね。
 
 こうした時には、
 まずは目の前の心配事をはっきりとさせて、
 備えておくべきことが分かれば、
 自然と必要な行動をとることができるようになります。
 

 そこで、今回は
 『女性のためのまるわかりマネー講座』と題して、
 
 女性だからできる、女性だからこそ備えておかなければならない
 『お金』についてわかりやすく紹介していきます。
 
 女性が一生でかかるお金はいくらか、
 どうやってお金を殖やして、守っていけばいいのか、
 病気や介護にどのように備えておけばいいのか、
 
 など、女性のライフプランについて
 どのように考えればよいのか、
 しっかりとお伝えしていきます。
 
 自身のライフプランを考えてみたい方は
 ぜひこの機会に参加してみてはいかがでしょうか。
 
 もちろん参加費用は無料です!


 ● このような方におすすめのセミナーです

 ・将来に備えて賢いお金の殖やし方を知りたい方
 ・なんとなく将来のお金のことが心配な方
 ・自分のライフプランについて考えてみたい方
 ・女性ができるマンション投資について詳しく聞きたい方

 ● セミナーのおもな内容

 ・結婚、出産、育児に介護 女性が必要とするお金を徹底解剖
 ・オフェンスとディフェンスを使い分けてお金を殖やす・守る
 ・介護にかかるお金と備え方
 ・高利回りの商品は怖い、低い利回りでは増えない!ではどうする!?
 ・若い女性ほど○○にかかりやすい!?
 ・リスク分散の2つのポイント『資産と時間』

 ◆『女性のためのまるわかりマネー講座』

  日時:9月26日(土)11:00~12:30
  会場:新宿サンエービル10F 会議室
 
    ~ 参加無料・定員20名 ~

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 ■ いまが売り時に惑わされない!
 
   不動産を最後まで持ち続けたほうが良い理由とは!?
 
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 「中古マンション、売り時!?」

 「都心部、新築時より上昇も」

  先日、日経新聞に掲載された見出しです。
 
 安倍政権の発足以来、積極的な金融緩和の甲斐もあり、
 都心の不動産価格は上昇を続けています。


 最近では、都心部の中古マンション価格が、
  新築時の価格を上回るという逆転現象が起きていることが
 紙面で報道されていました。

 マイホーム用のファミリーマンションだけでなく、 
 私たちが扱う投資用の中古ワンルームマンションの価格も
 同じようにアベノミクスの影響で、
 1割程度は上昇しています。

 ただ、積極的な金融緩和のおかげで、
 借入金利は2%前後で推移しており、
 手取り利回りと借入金利の差が2%以上はとれています。 


 とはいえ、もう何年も前に購入していた場合、
 『高値で売却できるなら、絶好の売り時では?』
 そう考える方もいらっしゃるかもしれません。

 ただ、まとまったお金が必要というケースを除けば、
 私たちは投資用不動産を、安易に手放すことはおすすめしません。

 今回のコラムでは、
 不動産価格が値上がりするなか、
 なぜ投資用不動産を持ち続けた方が良いのか、
 その理由についてご紹介していきます。


 不動産価格が上がったのだから、
 投資を手仕舞いにして、利益を確定させるためにも
 売却したいという方もいるかもしれません。
 
 たしかに、これまで入ってきた家賃収入と売却価格の合計額が、
 初期の投資額を上回れば、
 投資としては成功したのかもしれません。
 
 しかし、売却して手元に入ったお金の
 再投資先はあるでしょうか。

 この再投資先がないことが、
 安易に手放してはいけない一つ目の理由です。
 
 売却資金で株式投資をはじめるといっても、
 安定して利益を上げ続けることは難しいでしょう。
 
 それは、最近の中国ショックで
 乱高下する株価を見ればよくわかります。
 
 また、他の不動産に投資をして家賃収入を得る場合でも、
 あなたの不動産が高く売れたように、
 他の不動産も値上がりしています。
 
 あなたが手放した物件以上の利回りがある
 不動産を見つけることは困難です。
 
 過去に購入して、当時の利回りで
 家賃収入を毎月生み出してくれる不動産は
 まさにお宝物件です。
 
 しっかり持ち続けて、
 これからも家賃をしっかり産んでもらいましょう。

 2つ目の理由が売却コストです。
 
 不動産価格が上昇して、購入当初の価格より高くなっていたとしても
 その差額分のお金がまるまる手元に残るわけではありません。
 
 売却時の仲介手数料や売却益に対して税金がかかります。

 仮に、10年前に1,500万円で買った物件が、
 1600万円で売却できたケースで考えてみましょう。

 この場合、1,600万円から1500万円を差し引いた
 100万円の現金を利益として手にできると思われがちですが、
 そうではありません。

 そもそも、売却益を計算するにあたって、
 売却価格から差し引く金額は当初の購入金額ではありません。
 
 購入金額からこれまで費用として計上してきた
 減価償却費の累計額を差し引いた金額をもとに、売却益を計算するのです。
 
 減価償却費は、建物を購入した年に一括して費用計上するのではなく、
 利用可能な年数に分けて、費用として計上する手法です。
 
 
 たとえば、さきほどのケースで売却するまでの10年間に、
 200万円の減価償却費を計上していたケースで考えてみます。
 
 売却価格から差し引く金額は
 1,300万円(購入金額1,500万円-減価償却費200万円)となり、
 売却益は300万円になります。

 ≪売却価格1,600万円-(1,500万円-200万円)=300万円≫
 
 そして、売却益にかかる税金を計算するにあたっては、
 売却益から売却時の仲介手数料を差し引きます。
 
 
 1,600万円の物件の仲介手数料は54万円になります。
 
 すると、売却益は246万円(300万円-54万円)です。
 
 この246万円に対して税金がかかることになります。
 
 売却益に関する税金は、所有期間で異なりますが、
 10年間所有した物件の税率は20.315%です。
 
 今回のケースで計算すると、
 約50万円を税金として支払わなければなりません。
 
 
 売却価格と購入金額だけの差額を考えれば、
 100万円の利益が出るはずでしたが、
 
 売却に伴うコストとして、仲介手数料が54万円、
 税金が約50万円、あわせて100万円がかかります。
 
 実際にはほとんどお金が手元に残らないことがわかります。
 

 そして、3つ目の理由は、
 マンションを持ち続けたほうが、
 最終的な利益が大きくなる点です。

 一般的にマンションの寿命はおよそ60年と言われています。
 
 築15年、価格1,700万円の
 手取り家賃70,000円の物件で考えてみます。

 購入した物件が築15年であれば、
 残り45年は家賃収入を稼いでくれます。

 計算を簡単にするために、家賃の変動や税金を考慮せずに考えてみると、
 毎月の手取り家賃収入が70,000円ですから年間で84万円、
 45年間では3,780万円の利益が得られます。

 持ち続けることで
 価格の2倍以上の利益を得ることができます。

 所有期間中、多少の家賃の変動があるにしろ、
 やはりマンションは売却せず持ち続けた方が、
 はるかにメリットが大きいのです。

 このように不動産価格が上昇したからと言って、
 安易に売却してしまうと、
 思ったより手元に現金が残らなかったり、
 最終的な利益が少なくなることが考えられます。
 
 また、もし高値で売れるからといって、
 手放してしまうと、これまで毎月安定して入ってきた
 収入が途絶えてしまうことになります。
 
 現役を引退して、給与収入がなくなったときに、
 年金に加えて入ってくる家賃収入ほど
 心強いものはありません。
 
 もし、売却した資金を取り崩して、
 老後を生活していこうとすると
 目減りしていく貯金が気になって、
 思い切ってお金を使うこともできないでしょう。
 
 毎月安定して入ってくる家賃収入があるからこそ、
 安心してお金を使うことができるのです。
 
 一時の高値に惑わされずに、
 投資用不動産は売却せずに、最後まで持ち続けましょう。
 
 
 日本財託 マーケティング部 小林 和徳(こばやしかずのり)
 
 
 ◆スタッフプロフィール
 
 横浜市出身の37歳
 
  マーケティング部所属し、セミナーやHPの運営、
  メールマガジンの執筆などを通じて
  東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。

  3人の子供と友達のような親子関係を辞めて、
 父親の威厳を取り戻したいと思っている。
 
  ◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
   不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
   
   http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/


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 ■ 2.≪オーナー様の生の声 合計450話 HP掲載中≫
    マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫ 

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》

  【老後の年金を作る No.249】

 
 『人生の自由時間を3倍に増やす』

 E・B 様 31歳 埼玉県在住
 日本財託を知ったきっかけ:日経マネー
 ご購入日:平成26年9月
 ご購入物件:文京区(山手線「西日暮里」徒歩10分)
       平成6年築 頭金179万円
       

 日本人男性の平均寿命は80.21歳ですが、
 介護を必要とせずに自立して暮らせる健康寿命は70歳だといいます。
 
 年金受給開始年齢が65歳ですから、40年以上も働いて、
 たった5年しか自由を満喫する時間がないということになります。

 厳しい年金財政から考えれば、
 受給開始年齢は70歳になるかもしれません。

 それまで働き続けなければならないのか?
 仕事にやりがいは感じていますが、正直想像したくありませんでした。

  http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-300.html
  

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 ■ 4.編集後記

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 今年6月、祖父が88歳を迎えました。

 祖父とは、離れて暮らしていますが、
 身内のお祝いは皆の都合を合わせて
 親戚一同で盛大に行うのが、我が家の恒例です。

 米寿のお祝いは、1か月以上前から
 親戚と連絡を取りながら準備を進めてきました。

 祖父が喜んでくれそうなお店をリストアップして、
 好物のハムやソーセージが美味しいと評判の
 有名な川越のレストランを予約しました。

 祖父はいつも冗談を言っているような
 まわりを明るくしてくれるお茶目な人です。

 みんなに愛される祖父だからこそ、
 プレゼント選びにも力が入ります。

 弟は祖父の生まれた日の新聞を取り寄せ、
 いとこは花束を手配してくれました。

 私は、姉と2人で祖父の大好きな日本酒を
 桐箱に入れて用意しました。

 どうやら祖父も、当日をとても楽しみにしているようです。

 わざわざ、母宛てに連絡があり
 当日は、誕生から祖母との出会いや結婚のエピソードなど
 人生の略歴を紹介してほしいといいます。

 さらに、はじまりのあいさつは
 父に頼みたいと指名が入りました。

 その上、昨年結婚した姉の夫に
 当日の司会のオファーしたりと

 自分のお祝いだというのに
 首を突っ込みたくて仕方ない様子です(笑)

 当日は予約したレストランに親戚10人が集まりました。

 普段は楽なシャツを好んで着ている祖父ですが
 この日は、気合いが入ったスーツ姿で
 ビシッと決まっています。

 それだけ喜んでくれていることが伝わってきて
 ほほえましく思いました。

 驚いたのは食事がひと段落し、
 プレゼントを手渡したあとでした。

 祖父がいそいそと資料を取り出します。

 タイトルは
 『今まで行った旅行先で良かった国ベスト4』

 88歳ながらも
 デジカメとプリンターを駆使して作った力作です。

 そもそも、ベスト3じゃないところが気になりましたが(笑)

 海外旅行が趣味のため
 3つに絞り込めなかったのかもしれません。

 オランダのチューリップ畑の前でピースする写真や

 クロアチアから見えるアドリア海を背景に
 2人が寄り添う写真と、
 仲むつまじい祖父母の姿をみることができました。

 米寿のお祝いは、逆サプライズで
 祖父のペースとなってしまいましたが、

 目をキラキラさせて、これまでの思い出を話す祖父をみていると
 この日のために準備した甲斐があったと思います。

 余裕を持って予約していた時間は
 30分もオーバーしてお開きとなりました。

 なんといっても、米寿になっても
 パソコンを使いこなす祖父に脱帽です!

 これからも思い出や記念日のたびに
 家族と共有する時間を大切にしていきたいと思います。


 日本財託 事業部 永峯 彩(ながみね あや)


 ◆ スタッフプロフィール ◆

 埼玉県さいたま市出身。
  
 事業部にて、管理費の支払い業務の他に
 販売物件の引き渡しに関わる書類を作成しています。

 先月、夏季休暇を利用して念願の富士登山に初挑戦。

 険しい山道に苦戦しましたが、
 なんとかご来光にぎりぎり間に合いました!

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  どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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