頭金ゼロのアパート投資は本当に大丈夫!?金利上昇リスクに負けない不動産投資法とは

2016/09/01

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.466 ―――――――――
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 1. 頭金ゼロのアパート投資は本当に大丈夫!?金利上昇リスクに負けない不動産投資法とは
 
 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
 3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
 4.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
          ~参加者募集のお知らせ~
 
 5. 編集後記

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 ■ 頭金ゼロのアパート投資は本当に大丈夫!?金利上昇リスクに負けない不動産投資法とは
 
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 8月11日の日本経済新聞に、
 気になる記事が掲載されていました。
 
 『長期金利、2020年3.4%?』という衝撃的な見出しで、
 今後の金利上昇の見通しについて書かれていたのです。
 
 ここでいう長期金利とは、
 新規発行10年国債の利回りのことで、
 この数値は金融機関の貸出金利の基準となっています。
 
 この長期金利は住宅ローンはもちろん、
 投資用ローンの金利にも影響を与えています。
 
 長期金利が、あと4年のうちに
 本当に3%まで上がるのだとしたら、
 ローン金利も一緒に急上昇するでしょう。
 
 金利が上昇すれば、利息の支払い額が増えるので、
 月々の返済負担額も膨らみます。
 
 ローンの返済負担が大きくなれば、
 マンション経営も苦しくなります。
 
 一方で、日銀のマイナス金利政策の結果、
 現在、長期金利は0%以下、マイナスの世界に突入しています。
 
 現状から考えると、2020年に3.4%という数字は、
 想像し難いですが、本当にそうなってしまうのでしょうか?
 
 そこで今回のコラムでは、
 投資用ローンの金利の決定方法と
 今後の金利動向について考えていきたいと思います。
 
 これからの金利動向を考える前に、
 まずは、投資用ローンの金利の決定方法について
 確認をしていきましょう。
 
 投資用ローンの金利に
 大きな影響を及ぼすのがプライムレートです。
 
 プライムレートとは、
 各金融機関が設定した『優良企業向け最優遇の貸出金利』のことです。
 
 貸出期間が1年を超えるかどうかで、
 長期と短期に分かれます。
 
 投資用ローンや住宅ローンの説明文で、
 『短プラ(短期プライムレート)連動融資』
 『長プラ(長期プライムレート)連動型』
 といった記述を見たことがある方も多いのではないでしょうか。
 
 これらのローンの貸出金利は、
 たとえば「長プラ+1%」といった形で設定され、
 プライムレートの動きに伴って貸出金利が変動します。
 
 各金融機関がプライムレートを決めるための要素は、
 いくつかありますが、
 
 そのなかでも、重要な指標となっているものが、
 短期金利(取引期間が1年未満の金融商品の金利)と、
 冒頭に登場した、新規発行10年国債の金利です。
 
 つまり、プライムレートの決定要素である、
 新規発行の10年国債の金利が上がることで、
 貸出金利が上がってしまうのです。

 
 改めて、現在の金利状況を確認してみます。
 
 マイナス金利政策の導入で、
 短期金利とともに長期金利も低下し、
 2月には史上初のマイナスに突入しました。
 
 現在も0%以下で推移していますが、
 プライムレートはどのように推移しているでしょうか。
 
 プライムレートの水準は各社で異なりますが、
 ここでは、みずほ銀行の長期プライムレート(以下長プラ)を見てみましょう。
 
 現在の数値は0.95%となっており、
 史上最低水準です。
 
 長プラと連動する投資用ローンの金利も低下し、
 当社の提携金融機関の金利も
 1%後半が中心となっています。
 
 現在の状況だけを見ていると、
 とても2020年までに金利が3.4%まで上昇するとは思えませんよね。
 
 
 では、なぜ2020年に3.4%という数値が、
 出てきたのでしょうか。
 
 この予測の出典は7月に内閣府が公表した
 『中長期の経済財政に関する試算』という資料です。
 
 この試算には、実は2つのシナリオがあります。
 
 ひとつは『経済再生ケース』で、
 あらゆる経済政策が効果を発揮し、
 日本経済がベストシナリオで成長するという試算です。
 
 2020年に長期金利3.4%という数値は、
 経済再生ケースに該当し、経済成長率が実質2%、
 物価上昇率が2%前後になるとした際の想定です。
 
 
 もうひとつは『ベースラインケース』で、
 日本経済がほぼ現状維持のペースで、
 成長するという試算です。
 
 このケースでは、経済成長率は実質1%弱程度で推移し、
 この結果、
 2020年の長期金利は1.5%と試算されています。
 
 
 では、経済再生ケースの実現性は
 どうなのでしょうか。
 
 多くの民間機関が、
 今後の日本経済の中期的な成長予測を発表しています。
  

 2020年までの経済成長率(実質)についての
 各社の予測は次の通りです。
 
  『1.1%』三菱総研
  『0.9%』大和総研
  『0.8%』明治安田生命
  『0.7%』三菱UFJリサーチ&コンサルティング
 
 各社の予測を並べてみる限り、
 経済再生ケースになるのは難しいと言えそうです。
 
 
 だからと言って、安心してもいられません。
 
 仮に、ベースラインケースで予測されるように、
 長期金利が1.5%になった場合、少なくとも
 いまよりは投資用ローンの金利が上昇することが考えられます。
 
 一番直近で長期金利が1.5%を超えていた時期は、
 2009年の6月です。
 
 2009年6月の長期金利は1.5%で長プラは2.1%、
 そして、長プラに連動する
 当社提携金融機関の貸出金利は3%程度でした。
 
 ベースラインケースが実現した場合、
 これぐらいの金利上昇は十分考えられるということです。
 
 現在の市場金利は、歴史上稀にみる
 異常な状態であることは間違いありませんが、 
 下がった金利はいつか上昇するときが来ます。
 

 
 経済変化の大波を前にして、
 私たちにできる備えは限られています。
 
 大切なことは過度な借入れをしないこと。
 
 不動産への融資に積極的な金融機関も多くなっていますが、
 身の丈を超える借入を勧められた場合は注意が必要です。
 
 特に、今のこの低金利で
 頭金ゼロをうたった不動産投資も盛んに広告されています。
 
 しかし、一般のサラリーマンの方が、
 頭金ゼロで1億円、2億円といったローンを組んで、
 地方や郊外の1棟アパート投資をはじめることは大変危険です。
 
 金利上昇リスクに加えて、
 地方や郊外では人口減少に伴う空室リスクもあります。
 
 いくら繰り上げ返済しようとしても、
 1億円あるようなローンでは、
 100万円程度の繰り上げ返済では焼け石に水です。
 
 金利上昇や空室が長期化しても、
 ローンの返済は待ってくれません


 その点、都内の中古ワンルームであれば、
 価格も1,000万円から2,000万円程度です。
 
 ローン金額を抑えられるので、
 繰り上げ返済を行うことで金利上昇リスクに備えることができます。
 
 リスクをコントロールしながら、
 物件を増やしていくことができるのです。
 
 物件を増やす際にも、立地を分散することで、
 火災被害や近隣に新しいマンションが建ち競争が激化するなどの
 様々なリスクを分散させることができます。
 
 金利が低い今のうちに、
 ローンを活用して中古ワンルームマンション投資をスタートして、
 繰り上げ返済を計画的に行っていけば、
 リスクを抑えながら効率的に資産を作っていくことが可能です
 
 幸い今は手取り利回りと投資用ローンの金利差が
 2%以上確保することが可能です。
 
 最近では、固定の低金利で融資を受けられる
 金融機関も出てきておりますので、
 ローンを活用した不動産投資を検討されている方は
 ぜひご相談ください。
 
 
 日本財託 マーケティング部 横尾 幸則(よこおゆきのり)
 
 
 ◆ スタッフプロフィール ◆
 
 埼玉県大宮市出身の28歳。
 
 マーケティング部で、セミナーやHPの運営、
 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
 東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
 最近のプチ発見は、
 『新幹線の中でポケモンGOを起動すると、
  10分間で20%もバッテリーが減る』こと。
 
 
 ◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
   不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
   
  http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

 
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 T・H様 37歳 愛知県在住
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 ■ 5. 編集後記

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 我が家では毎月1回、必ず家族全員で外食をしています。

 きっかけは、去年の12月に、
 社会人になって初めてのボーナスで、
 母にランチをご馳走したことです。

 初ボーナスの使い道は、
 日頃の感謝の気持ちを込めて、
 何か家族に贈り物をしようと前から決めていました。
 
 お財布がいいのか、それともバッグがいいのか。
 なかなかプレゼントを決めることができません。

 いっそのこと、母と一緒に買い物に出かけて、
 選んでもらうことにしたのです。

 そこで、ランチをしながら、
 母の欲しいものを聞き出すことにしました。


 せっかくなので、いつもより少し贅沢に、
 会社の同僚から教えてもらった
 中国の鍋料理「火鍋」の専門店を訪れました。

 辛いものやエスニック料理が好きな母なので、
 きっと気に入ってもらえるだろう思っていました。

 一口ラム肉を食べた瞬間、
 「美味しい。。。」目を見開いて一言。

 2人分のラム肉をアッという間に食べてしまったので、
 さらにラム肉を追加しました。

 とても気に入ってくれたようです。

 プレゼントの話しだけでなく、お互いの仕事など、
 日頃ゆっくり話すことができなかった分、
 とても充実した時間を過ごしました。

 その日の夜、仕事から帰ったばかりの父に、
 お昼のことを嬉しそうに母が話し始めました。
 
 「今日、何があったと思う。実はひとちゃんとご飯に行ったんだ。」

 私は照れくさくて、少し離れたところから聞いていたのですが、
 話しの途中から、なぜか母の声が震え出したのです。

 いったい何事かと思い、振り返ると母が涙を流していました。

 『そんなに嬉しかったからって、何も泣くことないじゃないか。』

 突然のことに驚きながら、父が笑って母に話しかけました。

 「なんでだろうね。すごい嬉しかったんだよね。」

 なおも涙を流しながら喜んでいる母を見て、
 思わず私も、もらい泣きしてしまいました。

 一方、そんなに大したことではないのに、ここまで喜ばれるなんて、
 今まであまり親孝行できていなかったのだなと反省しました。

 「ゆっくり話すことができて、何よりも嬉しい。」

 母の言葉をきっかけに、月に1度は家族で外食をしながら、
 話す時間を作るようになったのです。

 『お母さんだけいいな。』

 話しを聞いた父と妹がすっかりすねてしまったため、
 家族そろって外食することになりました。


 いまでは、毎月この時間を家族全員が楽しみに過ごしています。

 ちなみに、どちらがご馳走するか。
 私と父でバトルになるのも恒例行事となりました。

 来月は、鳥料理専門店『鳥良』を訪れる予定です。

 手羽先を食べながら、家族との時間を楽しみたいと思います。

 日本財託 経理部 植木 ひとみ


 ◆ スタッフプロフィール ◆

 新卒2年目、東京都武蔵野市出身の23歳。

 日本財託経理部にて、物件の購入にともなう入金確認をはじめ、
 社員の立て替え経費の精算を行っています。

 自然と鳥が大好きで、最近は井の頭公園や高尾山に野鳥観察に行きます。
 どこかおすすめの場所がありましたら是非お知らせください。


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  どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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