リスクもすべて話します！
2010/01/07
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.154 ―――――――――
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６． 編集後記
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■ １. 営業マンが今日も行く！豆のマークの営業日誌
リスクもすべて話します！
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あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いします！
今回のコラムは、私が担当しているお客様Ａさんの事例を
ご紹介させていただきます。
東京にお住まいのＡさんですが、
当社にお問い合わせ頂いた当時、
テナントビルを所有されていました。
ご自身の年齢のこともあり、
子供達への相続を考えて、当社に相談されたのです。
相続にあたって、
Ａさんには２つの悩みがありました。
１つは、飲食店が入っているテナントビルなので、
何かトラブルがあった際、素人では解決が難しいということ。
もう１つは、固定資産税がべらぼうに高いという事です。
なんと、１坪で年間約１０万円になると言うのです！
２３坪程度の土地なので、年間約２３０万円になります。
それもそのはず、
テナントビルのある土地は渋谷区にあり、
渋谷の中でも、さらに一等地にありました。
Ａさんは昔からこの土地で商売をしていました。
時代とともに街の開発が進み、
それに比例して、土地の価値がどんどん上昇していったということです。
そして、ついには１坪１０万円にもなる
固定資産税がかかるようになったのです。
さらに、景気の状況はここ十数年間で最悪です。
上昇の兆しも見えてきません。
飲食店にも、この不景気の波が直撃しています。
各テナントも、思うように売上が伸びません。
場所代だけがかさむので、営業を継続することが
困難となって退出が相次ぎ、虫食い状態となっていました。
この不況ですから、簡単には新しいテナントは決まりません。
テナントが入っていないので、家賃も当然入ってきません。
さらに、築年数も古いので、毎年のように修繕費用がかかります。
それにもかかわらず固定資産税だけは、
年間相当な金額がとられるわけです。
周囲からすると、
「そんな一等地に土地を持ってるなんて、幸せね」と
よく言われるそうですが、
現実はそんなに甘くないという事です。
そこで、このテナントビルを売却して、
ワンルームマンション経営に切り替えたのです。
ワンルームマンションならば、
色々な場所で所有することができるので、
リスクの分散になります。
なんといっても、この買い替えで固定資産税を
約３分の１に削減することができました。
不動産の買い替えでは、
当社以外にも、他の不動産会社２社からご購入され、
合計３社から物件を購入されました。
物件をご購入頂いてから、数ヵ月後
「ちょっと相談があるので来てください」と、
Ａさんから一本の電話が入ってきました。
お話を聞いてみると、
他社で購入された物件が、かれこれ３ヶ月も空室が続き、
いまだ入居者が決まらないという相談でした。
物件の詳細を聞いてみると、
新宿区内、駅から徒歩５分、築年数は１８年と、
条件は決して悪くない物件です。
購入した不動産会社が運営する管理会社に、
管理を任せてるようですが、
「いまがんばってます」
「今月中には入居者をつけます」
などと、言い訳ばかりを聞かされて、
かなりの不信感を持たれている様子でした。
そこで、当社の管理担当者が物件を調査してみると、
「家賃設定額が相場よりも異常に高い」
「あるはずの洗濯機置き場がない」
など、募集条件や物件自身に不備が見つかりました。
家賃相場よりも家賃が高いというのは、
恐らく購入された会社の営業マンが、
相場の適正な金額を伝えていなかったと考えられます。
利回りを高く設定し、
良いことばかりを伝えていたために、
このような形になったのではないでしょうか。
しかも、Ａさんには
洗濯機置き場がない事を伝えておらず、
家賃相場も洗濯機置き場付きの相場になっていました。
『売る時だけ良いことを言って、
物件の悪い面やリスクの説明をしっかりとしていない』
同じ不動産業に携わる者として、
非常に残念な思いでした。
マンション投資は、安定した収入を得ることのできる投資ですが、
リスクがまったくないわけでもありません。
空室リスク、滞納リスク、金利上昇リスク、地震や火災リスクなど、
マンション投資ならではのリスクがあります。
もちろん、それぞれのリスクも対処法があり、
きちんと対処していけば、十分コントロールできます。
日本財託では、こうしたリスクとその対処法をお客様にご説明し、
ご納得頂いたうえで、マンションをご購入いただいております。
マンションのご購入は、あくまでもスタートラインです。
ご購入いただくことがゴールになってしまうと、
先にあげた販売会社のように、
『リスクを伝えず、目先のメリットだけを伝えればよい』
という姿勢になりかねません。
ご購入頂いた物件をしっかりと管理し、
お客様に毎月家賃収入をお届けすることが、
私たち日本財託の役割です。
私たちはオーナーと信頼関係を築き、よきパートナーとして
一生涯のお付き合いをしていきたいと考えております。
本年も、たくさんの方から信頼いただけるような
１年にしていきたいと思います。
あらためまして、今年１年よろしくお願い申し上げます。
日本財託 営業部 千代田 晃一
◆ このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
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■６．編集後記
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先日、昼間に電車に乗っていたらこんな声が聞こえてきました。
声の主は、６０歳ぐらいの二人の主婦のようでした。
『ついにうちのも定年退職したのよ！』
「どう、定年後の夫婦二人の生活は？」
『どうも、こうもないわよ！
悠々自適に年金で生活できると思っていたのに、全く無理だわよ！』
そんな会話が聞こえてきました。
聞き耳を立てていたわけではないですが、
その後もお二人の話が聞こえてきました。
『あんた！びっくりよ！
退職金で自宅のローンを返済して、
子供が独立したっていうのに、
貯金もほとんどできないわよ！
旦那は、ゴルフに行ってしまって、いいご身分よ！
家の修繕もしなくちゃならないし、車の保険に税金でしょ、
体も悪くなってきて病院にも行かなくちゃならないし...』
まさに、身につまされる思いです。
比較的、退職金がもらえるといわれている、
団塊の世代の人たちさえ、このような状況です。
老後の生活を退職金に頼りきるというのは、
すでに難しいようです。
やはり、老後を安心して過ごすためには、
定年後も収入源を作っておくことが重要だと改めて実感しました。
いざ、定年を迎えた後に「お金が足りない！」と騒ぐよりも
いまのうちから、老後に備えておくことが大切ですね。
日本財託 営業部 T・K
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