ノーベル経済学者がいち押しする老後資金の作り方！
2016/09/15
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.468 ―――――――――
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１. ノーベル経済学者がいち押しする老後資金の作り方！
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
４．「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
～参加者募集のお知らせ～
５． 編集後記
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■ ノーベル経済学者がいち押しする老後資金の作り方！
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先日、雑誌「日経マネー」に、
ノーベル経済学者ロバート・マートン教授が
老後の資金作りに関するインタビューに答えていました。
あのノーベル経済学者が、
身近な問題である老後の備え方について語っているということで、
大変興味深く読ませてもらいました。
『老後資金作りの考え方を革新せよ』と銘打たれた記事中で、
彼は『退職後に良い人生を送るための４つの方法』を主張しています。
その方法とは、
１ 消費を抑えて貯蓄を増やす
２ より長く働く
３ リスク資産に投資する
４ 年金保険とリバースモーゲージを活用する
というもの。
彼が最も推奨するのは４つ目の方法です。
その理由は「ファンディッドレシオ（Ｆｕｎｄｅｄ Ｒａｔｉｏ）」が
安定していることだと言います。
聞きなれない横文字ですが、
これは『一括購入した資産がもたらす収入の額を、
収入の目標額（必要とする額）で割った数値』のことです。
たとえば、資産がもたらす年間収入が５００万円、
収入の目標額が４００万円なら、
ファンディッドレシオは５００÷４００＝１．２５となります。
この数値が安定して１を超えて安定している投資ほど、
老後に必要な収入を得られる確実性が高いというものです。
横文字だったり、数式を用いたりしているせいで、
難しく感じますが、要は「収入の安定性を重視せよ」といっているのです。
米国と日本では年金制度が根本的に異なるので、
一概には言えないにせよ、
何だか当たり前のことを言っているような気もしますよね。
しかし、ノーベル経済学者の考え方を紐解いていくと、
私たちが老後資金作りとして投資を始める上での、
重要なヒントを秘めていることが分かります。
そこで、今回のコラムでは、
ノーベル経済学者もお墨付きを与える
老後に備えるための投資先の選び方について
ご紹介したいと思います。
マートン教授が安定した収入を期待できる投資先として、
記事内で紹介していた手法が、
年金保険とリバースモーゲージの活用です。
しかし、私たちがこれら２つの方法を駆使して
老後に備えるのは非常に難しいでしょう。
リバースモーゲージとは、
持ち家など不動産を担保として融資を受け、
借入金は死亡時に不動産を売却することで一括返済する仕組みです。
しかし、将来にわたって貸出しをするという性質上、
金融機関の担保評価が厳しくなります。
しかも、日本においては、築年の経過した住宅はほぼ無価値として扱われ、
担保は土地のみになることが多いのです。
そのため、日本においてリバースモーゲージは
ほとんど普及していません。
年金保険についても、低金利下での運用のため、
必要な収入額を確保するには、
支払保険料額を大きくする必要があります。
ゆとりある老後生活費として、
月額３７万円が必要とされています。
公的年金給付の平均月額２１万円を差し引くと
毎月１６万円、年間で約１９０万円が不足する計算です。
年金保険を用いて不足額を補った場合、
毎月どれだけのお金が必要になるでしょうか。
４０歳男性が加入し、
２０年後の６０歳から収入を得たい場合、
月々の保険料の支払額は１８万円を超えてしまいます。
３０歳男性で試算しても、毎月の支払額は約１２万円です。
毎月これだけの金額を支払うことは、
普通のサラリーマンには現実的ではありません。
ノーベル経済学者のマートン教授が紹介していた、
老後に備える最適な投資の条件は、
投資から得られる収入の安定性と永続性でした。
この条件を満たしているのであれば、
なにも年金保険やリバースモーゲージに
こだわる必要もありません。
この２つの条件を満たした投資が
東京都内のマンション投資です。
家賃収入は長期間にわたり安定して推移しています。
実際、首都圏中古ワンルームマンションの過去２０年のデータをみると、
１９９５年の平均家賃は７１，７７８円、２００５年６８，５８２円、
２０１５年７１，３３７円と安定的です。
さらに、東京２３区内の駅から徒歩１０分以内の
ワンルームマンションの場合、賃貸需要も旺盛で安定しています。
つまり、安定した家賃収入が
長期に渡って入り続けることを期待できるのです。
これはマートン教授が示していた
収入の安定性と永続性にぴったりと一致しています。
また、教授が提唱する考え方には、
もう一つの大切な視点があります。
それは、資産価格そのものの安定性より、
資産から得られる収入の安定性を指標とすべき、
というものです。
言い換えれば、資産自体の価格がいくら変動しようと、
資産から得られる収入が確実な資産こそ、
老後に備えた投資として最適だということです。
たとえば、元本割れのリスクがほぼない国債を
延々と購入し続ければ、
資産自体の価格が変動することはありません。
しかし、長い年月の中で、
国債金利は大きく変動します。
資産から得られる利息収入額は変わってしまう可能性が、
高いので老後の備えとしては不向きなのです。
不動産においても、
物件自体の価格変動に一喜一憂するのではなく、
あくまでも安定して収入がはいってくるかどうか、
この一点を重視することが大切です。
物件価格が下落したとしても、
家賃収入が安定して入ってくるのであれば、
物件価格の下落も気にならないはずです。
もちろん、いざというときには、
高い価格で売却できるのに越したことはありませんが、
長期に渡って安定収入を得られる物件であれば、
結果として、資産価値も下落しづらくなるのです。
目先の物件価格や利回りよりも、
将来にわたり家賃収入を安定的に生み出す物件かどうか。
あくまでも家賃収入＝インカムゲインの確実性を
投資の指標とするという考え方です。
将来にわたり賃貸需要が見込まれる東京で、
空室リスクを抑えられ、高い利回りを得られる
中古ワンルームマンションへの投資を行う。
この投資法であれば、
ノーベル経済学者の説く「正解」に一歩近づくことができます。
資産形成には、ローンも活用できるので、
少額の自己資金から老後への準備をはじめることも可能です。
東京・中古・ワンルームで、
あなたも老後に備える第一歩を踏み出しませんか。
日本財託 マーケティング部 横尾 幸則（よこおゆきのり）
◆ スタッフプロフィール ◆
埼玉県大宮市出身の２８歳。
マーケティング部で、セミナーやＨＰの運営、
メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
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各省庁舎にある職員食堂で安価でヘルシーな
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【資金の効果的な運用 No.１３２】
『投資人生に射した一筋の光』
Ｇ・Ｙ様 ４６歳 大阪府在住
日本財託を知ったきっかけ：インターネット
ご購入日：平成２５年６月
ご購入物件：江東区（都営大江戸線「森下」徒歩２分）
平成２２年築 頭金３４０万円
３０代半ばの頃から、本格的に貯金を始めました。
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その矢先に起こったのが、あのリーマンショックです。
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■ ５. 編集後記
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毎年、長崎県平戸市で水産会社を営む祖母から、
アジの開きなどの干物が送られてきます。
１５年前に祖父が亡くなりましたが、
祖母は現役でいまも働き続けています。
先日、８年ぶりに家族で祖母を訪ねました。
久しぶりに会った祖母は相変わらずの手さばきで、
瞬く間にアジの開きを作っていました。
魚を掴んでは腹を切り、内臓を取り出す。
このアジの開きを作る一連の工程を、
アッと言う間に終わらせてしまいます。
流れるような手さばきとは裏腹に、
手すりにつかまりながら、
ゆっくりと歩く姿に驚きました。
今年で８８歳になる祖母の足腰は、
昔に比べてだいぶ弱っていたのです。
久しぶりに祖母を連れて、
どこかに出かけようという話しになったのですが、
祖母の体調を考えると遠出はできそうにありません。
そこで、祖母に行きたいところを尋ねると、
水産会社が移転する前の作業場と言いました。
今は空き地となっていますが、祖母にとっては、
若い頃から魚をさばき続けた思い出の場所です。
当時、一緒に働く仲間のなかでも、
一番仕事ができて、信頼が置けた人物が私の祖父でした。
水産会社の経営者だった曾祖父のお気に入りの社員で、
周りから勧められるように結婚することになったそうです。
他にも、平戸城の近くには、祖母が通っていた女学院があり、
祖父が魚を積んだトラックでよくやって来たことなど、
私が知らない祖母の想い出を聞くことができました。
もっと祖母の話しを聞きたいところでしたが、
父が行きたいところがあると言うことでルートを変更。
国の重要文化財でステンドグラスが綺麗な、
「カトリック田平教会」を訪れることになりました。
赤レンガ造りで全ての窓が色鮮やかな
ステンドグラスになっている非常に美しい教会です。
足元がおぼつかない祖母の握った手は、
私の記憶のなかで止まったままの祖母の手と、
大きく異なっていました。
小学生の頃、地域で一番人が集まる「平戸港夏まつり」に、
祖母が仕立ててくれた浴衣を着て、
金魚柄の巾着を持って訪れたことがあります。
白地に大きな水色の花柄の浴衣がお気に入りで、
はしゃぐ私が迷子にならないように、
強く握ってくれた祖母の手を覚えています。
日々の仕事のせいか、祖母の手は皮膚が厚く、
まるで職人のような大きくて丈夫な手でした。
記憶のなかでは、
たくましくて強い存在だった祖母の手でしたが、
いまでは私の手が、祖母の手を包み込むほどになっていました。
水仕事で少し荒れて固くなった祖母の掌からは、
祖母の優しさがつたわってくるようで、
ずっと握り続けていました。
あの毎年送ってくれるあじの開きも、
この手で作ってくれたのかと思うと、
これまで以上に祖母への感謝を噛み締めて、
食べるようになりました。
普段は東京と長崎で離れて暮らしているため、
気軽に会いに行くことはできません。
家業や家族の歴史、幼かった頃の父の話など、
まだまだ祖母に聞きたい事がたくさんあります。
これからは、
年賀状や誕生日には手紙を送るだけでなく、
電話をかけるようにしたいと思います。
日本財託管理サービス 契約部 I・E
◆ スタッフプロフィール ◆
長崎県五島列島出身の沖縄育ち。
契約部にて、賃貸借契約の更新を迎える入居者様に対して、
更新の確認、手続きを行っています。
趣味は、お菓子作り。アップルパイやスコーン作っては、朝食にしている。
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