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不動産投資お役立ちコラム

[2016/12/15] 自宅よりも投資用ローンの繰り上げ返済を優先すべき3つの理由

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 1. ボーナスを使う前に知っておきたい!
    自宅よりも投資用ローンの繰り上げ返済を優先すべき3つの理由
 
 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
 3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
 4. 「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
          ~参加者募集のお知らせ~
 
 5. 編集後記

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 ■ ボーナスを使う前に知っておきたい!
   自宅よりも投資用ローンの繰り上げ返済を優先すべき3つの理由
 
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いよいよ冬のボーナスシーズンの到来ですね。
 
日本経済新聞社がまとめた2016年冬のボーナス調査によれば、
支給額は4年連続でのプラスとなっています。

家電量販店のヨドバシカメラでは、
高級時計やデジタル一眼レフカメラをはじめとした趣味嗜好品が好調で、
百貨店でもブランド品が売れているそうです。

ボーナスの使い道を考えるだけで楽しくなりますが、
資産形成を進めるなら、
ローンの繰り上げ返済という選択肢もあります。

ただ、マンション投資を行っていた場合は
自宅のローンと投資用ローン、どちらを先に返済すべきでしょうか。

オーナーの多くが自宅のローンを抱えながら、
投資用ローンを利用してマンション投資を行っているので、
これはよく頂く質問のひとつです。

資産形成を優先するのであれば、
投資用マンションのローンを先に返済することがおすすめです。


では、なぜ先に投資用マンションのローンから
繰り上げ返済を進めていく方が良いのでしょうか。

今回のコラムでは、自宅と投資用ローンのそれぞれの特徴を見ていきながら、
投資用ローンを優先的に返済していく理由について、ご紹介していきます。


投資用ローンの返済を優先するには、3つの理由があります。

1つ目の理由は、
自宅のローンを完済したとしても1円の利益も産まないということです。

自宅はあくまでも、あなたやあなたのご家族のための住宅です。

第三者に賃貸しているわけではないので、
ローンを完済したからといっても、
家賃収入が手に入るわけではありません。

一方、自宅のローンが完済されることで、
これまでローン返済にまわしていたお金がまるまる手元に残ります。

このお金を投資用ローンの返済に
あてるという考え方もあるでしょう。
 
ただ、自宅のローン完済前に、
あなたが病気や怪我によって長期間仕事から離れて、
収入が途絶えてしまったとしたらどうでしょうか。

収入はストップしたとしても、
自宅のローン返済は待ってはくれません。

その間のローン返済はあなたがコツコツと貯めてきた
貯金を取り崩して支払う必要があります。

もし、投資用ローンを先に完済していた場合には、
入ってきた家賃収入を自宅のローン返済にあてることができます。

複数の収入源を作ることで、
収入源のひとつが絶たれてしまった時の
リスクをカバーすることができるのです。

たとえば、自宅用ローンと投資用ローンをそれぞれ2000万円ずつ、
期間30年で借りた場合で考えてみましょう。

マイホームの金利を0.6%として計算すると月々返済額は約6万円です。

投資用ローンは金利を1.6%で借り入れし、手取り利回り4.5%の物件を購入します。
すると、毎月の投資用ローンの返済額は約7万円とになります。

このとき、投資用マンションから得られる
毎月の手取り家賃収入は7万5000円ですから、
毎月手元に約5,000円が残る計算になります。

そして、投資用ローンを完済して、
まるまる家賃収入が手に入るのであれば、
自宅のローン返済額6万円を充分まかなうことができます。


2つ目の理由が、支払利息の節約効果です。

同じ借入期間でローンを利用した場合、金利が高いものほど、
借入期間中に支払う利息の総額も大きくなります。

さきほどのケースで考えてみると、
金利0.6%、借入期間30年の自宅用ローンの
支払利息額は約186万円です。

一方、1.6%で借りた投資用ローンの
支払利息額は約520万円にもなります。

同じ金額、同じ期間借りた場合でも、金利が1%異なるだけで、
3倍近くも利息の支払額が大きくなるのです。

支払利息を圧縮するためにも、
金利の高いローンから返済をすすめていくのが、
繰り上げ返済の定石です。


3つ目の理由が、ローンのないマンションの担保価値です。

ローンのないマンションを担保として提供することで、
日本政策金融公庫から有利な融資条件で借り入れすることができます。

一般的に自宅よりも投資用マンションの価格は安いため、
ローン金額も自宅用よりも、投資用ローンのほうが小さくなります。

そのため、同じ金額を繰り上げ返済に充当した場合、
投資用ローンの完済のほうが早くなります。

ちなみに2016年12月現在の基準利率は、
1.2%~1.8%程度となっています。

ローンを完済した投資用マンションを担保に入れることで、
低い金利で融資を受けることができれば、
手取り家賃収入からローン返済額を差し引いた資金も
手元にたくさん残すことができます。

つまり、手元現金が増え、繰り上げ返済の余力が大きくなることで、
資産拡大のスピードも加速させることができるのです。


なお、自宅のローンには、
投資用ローンにはない住宅ローン控除の特典が使えます。

今年、自宅を購入するためにローンを組んで、
住み始めた人は10年間にわたって年末の借入残高の1%分(最大40万円)が
各年の所得税額から控除を受けることができます。

そのため、控除期間中は自宅のローンはそのままで、
投資用ローンの繰り上げ返済に集中することがおすすめです。

特に住宅ローンをフラット35で借りている場合は、
そもそも金利の上昇リスクもないため、
焦って返済する必要もありません。


このように、自宅よりも投資用ローンの返済を優先することは
資産形成に大きなメリットがあります。

借入額が大きいからといって、
やみくもに自宅から返済を行うのではなく、

金利や節約できる利息額、住宅ローンの控除期間を
見極めて返済の優先順位を決めていくことが大切です。


定年までに同じお金を使ったとしても、
どちらから先に返済をするかによって、
最終的な資産形成額に大きな差が付きます。

これまでボーナスを自宅ローンの返済に充ててきたという方も、
着実に収入を生み出してくれる投資用ローンの繰り上げ返済を、
選択肢の一つにいれるのはいかがでしょうか。


日本財託 マーケティング部 小林 和徳(こばやしかずのり)


◆スタッフプロフィール
  
横浜市出身の38歳

マーケティング部所属し、セミナーやHPの運営、
メールマガジンの執筆などを通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
3人の子供と友達のような親子関係を改めて、
父親の威厳を取り戻したいと思っている。

  
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        平成2年築 頭金500万円 他1戸
 
 
 20年前に就職し、すぐに投資の必要性を感じて、
 株や投資信託で資産を増やせないか模索してきました。

 売却益を狙うには、どうしても、目先の株価を気にしてしまいます。

 アベノミクスでは少しだけ良い思いもしましたが、
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 ■ 5. 編集後記

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 先日、大学のバレーボール部の後輩と会いました。
 
 『今年は全国大会で過去最高の成績でした!』
  
 興奮気味に話す後輩の報告に耳を傾けながら、
 自身がバレーボールに打ち込んだ日々を思い返していました。
 
 
 私は中学1年生から大学までの10年、
 バレーボールをしてきました。
 
 特に熱を入れていたのは高校時代で、
 母校は全国大会の常連校です。
 
 入学にあたり大きな決断をしました。
 
 「ポジション替え」です。
 
 175cmだった身長は、
 中学生のなかでは大きい方で、
 最前線のアタッカーとして活躍できていました。
 
 しかし180cm超の大型プレイヤーが
 当たり前のようにいる高校で、
 いままでと同じように
 活躍するのは難しいと感じていました。
 

 そこで、活躍の機会を増やせるように、
 トス役の「セッター」へと転向することにしたのです。
 
 とはいえ、各中学で腕を鳴らしたエース級が
 特待生として集まる名門校です。
 
 「セッター」一筋でやってきた同期と
 同じ動きを求められます。
 
 高校から転向したというのは言い訳にはなりません。

 アタッカーの先輩たちからは
 「そんな球で打てるわけないだろ!」
 と毎日檄が飛びます。
 
 しかも独自のトレーニングメニューは、
 当時の高校バレー界で『日本一厳しい』と
 言われていました。
 
 足場の悪い砂浜での練習や、
 山寺の何百段という階段を10往復もする
 苦行のようなトレーニングすらありました。
 
 練習についていくだけで毎日が必死です。
 
 ましてや、先輩や同期に追いついてレギュラーになるのは、
 無謀な挑戦のように思える日々が続きました。
 
 
 ただ、問題を解決するには練習するしかありません。

 誰よりも多く、トスを上げ続けました。
  
 アタッカーによって、トスをあげる
 最適な位置は違います。
 
 先輩たちひとりひとりに30分以上トスを上げ続け、
 微調整をしながら『良いトス』を
 身体に染み込ませました。
 
 数か月続けて、各先輩の特徴もつかめるようになり、
 タイミングも場所もピッタリ合うようになった頃、
 1年生ながらレギュラーの座を掴むことができたのです。

 
 先輩たちが引退した後は、アタッカーの戦力が落ちたため、
 トスを上げる自分の役割はさらに重要になりました。
 
 そして春の高校バレー全国大会の県予選決勝。
 
 地元のテレビ局も詰めかけ、カメラが何台も並ぶ中、
 プレッシャーで幾度となくトイレに足を運びました。
 
 しかし、試合を始めてからは、
 意外なほど冷静に相手と向き合うことができました。
 
 相手のブロッカーの動きを見ながら、
 守備の穴を狙います。
 
 動きが読まれていると感じたときは、
 逆に裏をかく位置にトスを上げました。
 
 笛が鳴り響き、全国大会行きの切符を手にした瞬間、
 喜びと安堵で胸がいっぱいになり、
 生まれて初めて試合に勝って涙を流しました。
 

 全国大会では、残念ながら初戦敗退してしまいましたが、
 県大会の決勝戦でセッターとして活躍できたことは、
 忘れられない思い出になっています。
 
 日本財託に入社してから以来、
 しばらくバレーボールからは
 離れてしまっています。

 当時はアタッカーが打ちやすい最高のトスを追求していましたが、
 いまはお部屋を探すお客様にとって最高の部屋を提供できるよう、
 日々、努力を続けています。
 
 あの練習の日々で養った
 忍耐力や変化への対応力さえあれば、
 これからの仕事でどんな困難があっても、
 乗り越えていけると思っています。
 

 法人営業部 法人ソリューション1課
 金成 真輝(かなりまさき)
 
 ◆ スタッフプロフィール ◆
 
 福島県いわき市出身の24歳
 
 法人営業部で、法人社宅として利用してただくよう、
 お部屋を紹介しています。
 
 ゴルフを始めて、月1度くらいのペースで、
 コースを回っています。
 
 約1年やってきてベストスコアは104。
 まずは100を切れるよう頑張ります!


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