早いもので、来週から４月です。

日中はだいぶ暖かくなってきましたね。

これからどんどん暖かくなってくれば、暖房などで割高になっていた
光熱費も徐々に下がってくるのではないでしょうか。

代表的な光熱費といえば、電気、ガス、水道ですが、
マンションによっては、これらとは別に「給湯料」が必要になることもあります。

それは、「セントラル方式の給湯設備」を採用しているマンションです。

通常は各戸毎に給湯器でお湯を沸かして利用しますが、
セントラル給湯方式の場合は、
マンション全体に備え付けられている給湯設備から
各部屋にお湯を供給します。

そのため、この場合の給湯料は
マンション全体で分担することになります。

問題なのは、入居者が給湯料を滞納した場合です。

原則、給湯料の支払いは入居者が行いますが、
万が一滞納した場合、オーナーが責任を負うことになります。

自分で使ったわけでもないのに、
滞納分を請求されるのは、釈然としませんよね。

さらに問題を複雑にするのは、
管理代行契約において、家賃滞納は保証されると明言されていても、
給湯料の取り扱いはあいまいなケースが多いことです。

そこで、今回のコラムでは、
給湯料の滞納トラブルを解決した事例を紹介しながら、
トラブルを未然に防ぐポイントについて
お伝えしていきます。

「給湯料の請求書が届いたんだけど、どうしたらいいのでしょうか？」

ご相談いただいたのはオーナーのＡさんです。

２戸のワンルームを所有されており、
そのうち１戸がセントラル方式の給湯設備でした。

入居者の給湯料の滞納期間は半年で、
滞納額は約３万円です。

滞納回収は、早期対応が鉄則です。

だからこそ、当社では決められた日に家賃の引き落としができなかったり、
振込がない場合には、速やかに入居者に連絡を取るようにしています。

ただ、給湯料の滞納の場合、
入居者がひと月滞納をしたからといって、
建物管理会社から連絡が来るわけではありません。

大抵のケースでは３ヵ月以上を経過してから、
オーナーに請求がきます。

なかには、入居してから１度も支払っておらず、
いきなり１０万円を超える給湯料がオーナーに請求されたケースもあります。

ひとまずＡさんには、当社で対応するので安心してくださいとお伝えし、
請求書を郵送していただくようお願いしました。

こうした請求は、管理組合から依頼を受けた建物管理会社が行っています。

そこで、まずは建物管理会社の担当者に連絡を取りました。

「どうにか入居者に連絡を取ろうとしていたのですが、
携帯電話が使われていなくて困っていたんです。
このままだとお湯を止めることになります。」

どうやら建物管理会社が把握している入居者の連絡先は、
古い携帯番号のようでした。

当社では、入居者の連絡先が変わったことは、
前回更新時に確認していました。

そこで、当社から入居者のＢさんに連絡をとると、
すぐに連絡がつながりました。

「ああ、やっぱりおかしいと思っていたんです。
入居してから何回かお支払いした記憶はあるんですが、
その後、連絡がなかったから、どうしたのかなと思っていたんです。」

毎月、建物管理会社からの請求書がポストに入っているはずですが、
他の郵送物とまぎれて、気付かなかったのかもしれません。

今後、毎月お支払いしていただくようお願いして、電話を切りました。

ところが半年後、再び建物管理会社の担当者から連絡があり、
Ｂさんが給湯料を滞納していることがわかりました。

しかし、Ｂさんはもう数か月も前に部屋を退去しています。

当社では入居者が退去する際に、給湯料の滞納がないかどうか、
建物管理会社に必ず連絡するようにしています。

その際、滞納額がないことは建物管理会社も確認していたはずです。

しかし、建物管理会社の担当者に言わせれば、
よくよく調べて見たら３ヵ月分、１万６千円の滞納があったことが、
分かったというのです。

担当者に文句の一つでも言いたいところですが、
入居者から回収できなければ、オーナーのＡさんが負担することになってしまいます。

そこで、さっそく退去したＢさんに連絡をしてみると、
今回もすぐに電話に出てもらえました。

退去時に給湯料の滞納があったことをお伝えして、
１週間以内にお支払いただく約束をしました。

ところが約束の１週間が経過しても、
入金の確認ができません。

しかも、いままでは簡単に連絡が取れていたＢさんでしたが、
いっこうに連絡が取れません。

そこで、退去時に確認していた、
転居先を訪問してみることにしました。

呼び鈴を鳴らしてみたのですが、外出しているのか、
応答がありません。

そこで、お手紙とともに請求書を同封した
封筒を玄関ドアに差し込んで、ひとまず連絡を待つことにしました。

数日後、Ｂさんから連絡がありました。

これまで連絡がつかなかったのは、
携帯電話を水没させてしまい、修理に出していたということでした。

また、連絡時にはすでに滞納分も振り込んでいただいており、
無事に滞納トラブルを解決することができました。

ご紹介した事例のように、セントラル方式の給湯設備で
入居者が給湯料を滞納した場合、オーナーに支払いが求められるケースがあります。

管理組合は建物管理会社を通じて、入居者に請求を行いますが、
それでも回収しきれない場合には、
部屋の所有者であるオーナー自身がその責任を負うことになるので注意が必要です。

一般的な管理代行契約においては、
家賃の滞納については保証されますが、
今回のような給湯料まで保証するケースはありません。

当社でも、給湯料の滞納についての保証はありませんが、
万が一、発生した場合には積極的に対応して問題を解決しています。
これまでご相談いただいた案件は、すべて回収に成功しています。

給湯料が必要なマンションで、管理委託を検討される場合には、
どこまで滞納保証の範囲になるのか、
賃貸管理会社は滞納トラブルの解決に積極的に動いてくれるのか、
事前によく確認しておきましょう。

日本財託管理サービス　債権管理部　馬場　裕一(ばばゆういち）

◆　スタッフプロフィール　◆

神奈川県横須賀市出身の４１歳

債権管理部にて、滞納家賃の回収だけでなく、
高齢の入居者様への定期訪問を行っています。

休日は２０キロのジョギングを欠かさず、
肉体改造に励んでいる。