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不動産投資お役立ちコラム

[2017/06/22] 『甘い罠』に陥らない!マンション投資で成功するための3つのポイント

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.504 ―――――――――
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◆―――――――――― 平成29年5月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,560名

管理戸数    17,773戸

全体入居率   99.00%(17,773戸) 
※当社販売物件および管理受託物件の入居率
 
販売分入居率  99.34%(11,222戸)
※当社販売物件の入居率
 
【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能なお部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 『甘い罠』に陥らない!マンション投資で成功するための3つのポイント
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

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■ 『甘い罠』に陥らない!マンション投資で成功するための3つのポイント
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

今週発売された
週刊ダイヤモンド6月24日号の特集では、
『相続・副業の欲望につけこむ 不動産投資の甘い罠』と題して、
 
相続対策や副業として、
安易に始めてしまった不動産投資の危険性について
警鐘を鳴らしていました。
 
たしかに、不動産投資は様々なリスクがありますし、
そのリスクを正しく指摘した記述もたくさんあります。
 
ただ、細かく見るとリスクを大きく捉えるあまり、
誤解を招くような表現もあるように感じます。
 
そこで今回のコラムでは、
ダイヤモンドで取り上げられた不動産投資の注意点を
振り返りつつ、
 
マンション投資で成功するための
3つのポイントをご紹介したいと思います。
 
 
ダイヤモンドの記事では、
前半で相続対策としてアパート建設が
急増している問題を取り上げています。
 
正しいやり方で行えば、
不動産による相続対策にはメリットがあることは
記事内でも紹介されています。
 
一方で、指摘されているのは、
賃貸需要が乏しい地方や郊外で多額の借入金を用いて
アパートを建設する相続対策の危険性です。
 
さらに、建設時の収支シミュレーションの甘さや、
サブリース契約の問題点を、
大手二社を引き合いに出して指摘しています。
 
たとえば『35年一括借り上げ』とうたっておきながら、
数年で保証家賃が減額されたり、
契約解除の際にもトラブルが相次いでいます。
 
この問題は将来噴出する
『サブリース時限爆弾』だとして、
表面化していないリスクに注意喚起しています。
 
これらのお話は、メールマガジンでも
何度かご紹介させていただきました。
 
≪借り上げ家賃の減額説明がいよいよ義務化!
それでも安心できない理由とは?≫
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category02/post-360.html
 
≪オーナー100人が一斉蜂起!
家賃減額を巡る訴訟からみるサブリース契約のリスク≫
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category03/post-380.html
 
 
賃貸需要の少ないエリアでのアパート建設の危険性や
サブリース問題についての認識は、
記事の指摘と私たちも同意見です。
 
目先の高利回りや節税ばかりを考えた
安易なアパート投資はリスクが高すぎます。
 
いくら税金が減るといっても、
負の遺産を子孫に残してしまっては意味がありません。
 
賃貸需要が安定している地域であれば、
そもそもサブリースによる家賃保証を
付ける必要はないのです。
 
そこで、私たちは資産運用として、また相続対策として、
賃貸需要の安定した都心の中古ワンルームマンション投資を
お勧めしています。
 
 
一方で、この中古ワンルーム投資についても
『危険な中古ワンルーム投資』として記述があります。
 
記事内では、年収400万円以下など、
比較的年収が低い人にリスクが高い購入方法を
勧める会社があると紹介されています。
 
月々の収支がマイナスの物件を、
年収に対する返済比率が50%にもなる
借入で購入する方法はリスクが高いといいます。
 
たとえば、年収400万円の人が、
年間200万円程度のローン返済を行うという事例です。
 
文中の
『ローンの返済が始まったら
200万円前後の収入で生活しなければならない』

これは正しい指摘とは言えません。

不動産投資の場合、ローンの返済は、
家賃収入から賄うことができます。
 
都内の中古ワンルームマンション投資の場合、
借入期間を長期に設定すれば、
手取りの家賃収入からローン返済額を賄うことができ、
月々の収支をプラスで回すことができます。
 
ですから、ワンルーム投資を始めたからといって、
生活水準を下げなければ生活できない
というわけではないのです。

さきほどの記述はローン返済を自分自身で
支払うことを前提にしています。


では、ここからは記事内の指摘を踏まえながら、
どういったマンション投資なら失敗せずに、
堅実に資産形成ができるのか確認していきたいと思います。

成功するためのポイントは3つあります。
 
1つ目は、月々のキャッシュフローが
マイナスになるような不動産投資は行わないことです。

よく毎月数万円の持ち出しで、
マンションオーナーになれるという
うたい文句を目にすることがありますが、

投資対象ですから、
少なくとも月々の収支がプラスになり、
手元に現金が残ってこそ、投資する価値があります。
 
毎月手元に現金が残れば、
余剰資金を設備の交換費用やリフォーム費用に充てたり、
繰上返済の原資に回すことができます。
 
収支がマイナスになるのには、
主に3つの理由があります。
 
物件の収益性が低いこと、借入期間が短いこと、
そして、借入金額が大きいことです。
 
キャッシュフローをプラスで投資を始めるために、
最低限必要な自己資金は入れて、
不動産投資を始めることをお勧めします。
 
私たちは諸経費分を含めて、少なくとも
100万円の余裕資金を持って始めて欲しいと
推奨しています。
 
 
実際に、当社でマンション投資を始めようとした
30代のAさんの事例があります。
 
Aさんはこれまで資産運用を全くと言っていいほど
行ってこなかった焦りから、
早く始めたいと考えていました。
 
物件情報を隅々まで目を通し、
ようやく理想にあった物件を見つけたのです。
 
ところがAさんの状況は、子どもの進学などで、
ちょうどお金が必要になるタイミングでした。
 
諸経費と頭金を払ったら、
貯蓄のほとんどが無くなってしまいます。
 
周囲の反対に聞く耳を持たず、
Aさんは、大丈夫の一点張り。
なかなか諦めがつきません。
 
「ローンさえ組めれば、
毎月の収支はプラスで回るんだから、大丈夫でしょ。」
 
余剰資金が貯まるまで、投資を待つことをなんとか説得して、
Aさんは泣く泣くあきらめたのですが、
半年後、この決断に救われることになりました。
 
Aさんの家族に病気がみつかり、
まとまったお金が必要になったのです。
 
もしも、あの時、無理をして不動産投資を始めていたら、
ひょっとしたらAさんの家計は
大変なことになっていたかもしれません。
 
 
2つ目のポイントは、
繰上返済やリスクを見据えた資金計画を立てることです。

不動産投資最大のリスクは借金です。
 
金利が急上昇すれば、収支が圧迫され、
最終的にはローン返済が行き詰ってしまいます。
 
不動産投資のリスクを考える上では、
債務リスクをコントロールすることが、
何よりも重要です。

もし、サラリーマンが地方や郊外で
1棟アパート経営をはじめてしまうと、
将来は空室リスクで頭を悩ませることになります。

空室であろうと、家賃が下落しようと、
ローンの返済は待ってくれません。

さらに、繰り上げ返済しようにも、
1億円近い借金の前では、数百万円の繰り上げ返済では
焼け石に水です。

自分自身でコントロールできる範囲の借入を利用し、
そのうえで、積極的な繰上返済を行うことが大切です。
 
 
3つ目のポイントは立地選びです。
 
空室リスク、家賃下落リスク、
そして資産価値の下落リスクなどに対抗するには、
立地選びが何より重要です。

私たちがお勧めするのは、
賃貸需要が安定した東京23区内の
中古ワンルーム投資です。
 
ダイヤモンドの特集の冒頭では、
物件タイプ別の投資指標の優劣が
まとめられています。

そこでは、地方の区分マンション投資の利回りが『優』と
表記されている一方、
都心の中古区分マンションの利回りは『劣』とされています。
 
これだけを見て、
『都心の中古区分マンションは、
利回りで劣るから、やらない』
と考えるのは早計です。
 
なぜなら、高い利回りは、
物件が満室でなければ
机上の空論に過ぎないからです。
 
空室が長引けば、当然ですが利回りは低下します。
 
そして、家賃も築年数の経過とともに、
ゆっくりと下落していく傾向にありますが
都心に比べて、地方は下落率も大きくなります。
 
20年、30年という長期的なスパンで見た際の、
実質的な利回りまで考慮して、
投資物件を見定めることが大切です。
 
 
センセーショナルな特集タイトルの通り
不動産投資にリスクがあるのは事実です。
 
ただし、正しいやり方で投資を行えば、
リスクを抑えて、堅実に資産形成ができます。
 
低金利の今、不動産投資は
資産運用の有力な選択肢であることは間違いありません。
 
当社は賃貸管理会社ですから、物件をご紹介するだけでなく、
その後の管理まで、お客様とは長いお付き合いになります。
 
だからこそ、検討にあたってのあらゆる心配事、
リスクについても正直に説明いたします。
 
ご紹介した3つのポイントをぜひ参考にして
マンション投資を検討してみてはいかがでしょうか。

 
日本財託 マーケティング部 横尾 幸則(よこおゆきのり)
 
◆ スタッフプロフィール ◆
  
埼玉県大宮市出身の29歳。
 
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、
メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
ここ数年で気圧の変化に弱くなった。
休日も低気圧接近時は
ベッドの上で午前中が終わってしまうことが
増えて困っている。
 
 
◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
    
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【 資金の効果的な運用 No.151 】             

『銀行に頼らない資産形成』

J・Ⅰ様(女性) 56歳 神奈川県在住
日本財託を知ったきっかけ:インターネット
ご購入日:平成28年7月
ご購入物件:豊島区(東武東上線「北池袋」徒歩9分) 
      昭和63年築 他ご主人様名義で1戸
       

私が貯蓄以外の資産形成を考え始めたのは
銀行の窓口担当者の一言がきっかけです。

当時、10年以上預けていた積立定期預金を解約しました。

微々たる利息しか付いていない金額を目の前にして、驚く私に、
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『元金を割らないだけも、良いですよね』

老後不安を抱える50代半ばの女性である私の
資産形成に対する真剣さとの温度差を感じました。

 
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■ 5. 編集後記 

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
1か月ほど前、
学生時代の部活仲間6人と
4年ぶりに同窓会を開きました。

集まったのは中高一貫の女子校で
管弦楽部に所属していた同級生です。

管弦楽部とは、吹奏楽とは違い
弦楽器が中心となる部活です。

私は幼いころからバイオリンを習っており、
中学では「オーケストラができる!」と
意気揚々と入部しました。

しかし、そこは想像以上に上下関係の厳しい
ガチガチの体育会系の部活だったのです!

1年生の間は雑用ばかりで、
校内で先輩に会えば、
見えなくなるまでお辞儀をするのがルール。

譜面台も渡されず、
練習は床に座って行うのが日常です。

演奏がうまくいかなければ
昼休みに呼び出されることもしばしば。

あまりの厳しさに、20人いた弦楽器パートの同期は
1年の終わりには6人まで減ってしまったのです。

「なんでこんなに怒られなきゃいけないの!?」

理不尽なやり取りに不満も爆発寸前。

それでも先輩から与えられた最初の曲を
必死に練習することだけを考え乗り切りました。

曲はキロロの『ベストフレンド』

初めての公演では
少しおぼつかないところがありながらも
なんとか演奏することができました。


2年生になると、今度は後輩を指導する立場です。

弦楽器は入学してから始める子も多く、
まずは弾けるようになるまでが大変。

進級するごとに後輩も増え、
苦戦する子の指導方法にも悩み、
同期6人で何度も衝突しました。

「悪いところははっきり伝えないとわからないよ!」

最も楽器経歴が長いリーダーの子は
ズバっと良し悪しを伝える姿勢。

「もう少し柔らかく話してもいいんじゃない?」

私はよりソフトな伝え方を勧めます。

結果、後輩の性格や技術に合わせて、
伝え方や指導方法を変えることにしました。

後輩の指導もさることながら、
自分たち自身の練習もおろそかにできません。

本音でぶつかり合いながらも、
6人足並みをそろえて
毎年迫る演奏会やコンクールを目指しました。


ひとつ上の学年が引退し、
ついに私たちが最上級生になります。

これをきっかけに私たち6人は、
上下関係の厳しさを緩めることにしました。

やる気があったのに、部の雰囲気に嫌気がさして
やめてしまった同期や後輩を見てきて、

これから入る子たちに
同じ思いをしてほしくなかったのです。

個人練習よりも合奏を増やし、
その中で相談しやすい
雰囲気づくりをしました。

その頃には6人それぞれがパートリーダーとなり、
担当の後輩たちの指導も一任されます。

私は先輩というよりも
一人の友達といった感覚を大事にし、
より近い距離感で親身に話を聞きました。

後輩たちを教えながら私自身も期待に応えるべく、
それまで以上に練習に打ち込みました。


そして、迎えた高校3年生。
 
管弦楽部は少し早いですが、
高校3年の4月に卒業演奏会を行い、
引退します。

私たちはこの日のために
練習を重ねた10曲を披露します。

隣で演奏する仲間とも目配せでタイミングを取り、
一音一音心を込めて奏でていきます。

一曲終わるごとに湧き上がる歓声。

その都度、「あと少しで終わり」
という気持ちが芽生え胸が熱くなります。

でも、私たちは決めていました。

「お客さんも見てるんだから、
最後まで笑顔で弾き続けよう!」

その言葉を胸に、6人で演奏を続けます。

最後の曲は、私たちが最初に必死になって覚えた
キロロの『ベストフレンド』。

心の中で歌いながら弓を引きます。

サビが近づき、呼吸を合わせるタイミングで
リーダーを見ると、涙が頬を伝っています。

泣かないって決めたのに!

しかし、私も我慢できずにもらい泣き。

気が付くと6人全員が泣きながら
演奏を続けていました。

入部してから一緒につらい時期を乗り越え、
時にはぶつかり合いながらも駆け抜けた6年間が、
頭の中を駆け巡ります。
 
演奏が終わっても涙が止まらず、
舞台裏で抱き合って泣き続けました。


卒業してからはそれぞれの道へ進み、
今では社会人として日々奔走しています。

私は進学や就職で壁にぶつかっても、
5人の顔を思い浮かべれば、
挑み続けることができました。

この5人と出会えたことに
心から感謝しています。

忙しい日々のなか集まった先日の同窓会は
先輩や後輩の話、そして私たちの6年間を
語り尽くすにはまだまだ足りません。

次の機会が待ち遠しい限りです。

日本財託 法人営業部 法人契約課 佐藤 真帆(さとうまほ)
 
 
◆ スタッフプロフィール ◆

東京都江戸川区出身

法人営業部法人契約課に所属。契約書の作成や条文の確認など、
借上社宅の入居者様がスムーズに生活を始められるよう
サポートをしています。

テラスハウスが大好きで、シーズン1から現在のハワイ編まで
全部録画して、空いた時間で鑑賞しています。
メンバー全員に会う事が夢です!
 
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

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【担 当】坂元 寛和

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