今週発売の週刊東洋経済のテーマは、

『大空室時代が来る！不動産投資サバイバル』。

将来の空室リスクを軽視した
安易な不動産投資に警鐘を鳴らす特集です。

特集では、ここ数年で首都圏でも空室率は急上昇、
不動産投資の失敗で破綻する人の割合も
増えているといいます。

掲載された『首都圏空室率マップ』では、
都市部でも空室が多いエリアがあることを
示しています。

なんと２３区内でも台東区、江東区、足立区で
４０％を超えているというのです。

ただ、このデータだけを見て、
「不動産投資はＮＧ」と結論づけてしまうのは早計です。

私たちは賃貸管理会社として、
毎月末時点の入居率を公表し続けています。

しかし、この数値と
マップに示された空室率とでは、
大きな乖離があるのです。

その理由は、
そもそも空室率の算出方法と対象物件が異なるからです。

センセーショナルなデータであるほど、
算出方法や調査の対象を正しく理解して、
データを読み取る必要があります。

そこで今回は、当社の最新空室率データも踏まえて、
報道される「空室増」の真実を検証したいと思います。

記事で引用されているのは、
不動産情報を取り扱うタス社の公表している『空室率ＴＶＩ』という指標です。

この空室率ＴＶＩでは、
空室率の計算において分母の数字が「入居者募集中の物件」に
限られています。

つまり、満室稼働中で入居者を募集していない物件については、
空室率の計算上、考慮していないのです。

そのため、この指標は元々空室率が高めに出る
傾向があります。

当社も含め、賃貸管理会社が公表する
空室率の一般的な計算式は、
【空室数／全室数×１００】

分母となる全室数は、募集中か否かに関わらず、
管理物件全体の数値であることがほとんどです。

空室率ＴＶＩは空室率を時系列のトレンドで見るときや
空室率の地域差を把握する際には適していますが、

空室率の絶対値そのものは、
必ずしも実態に即しているわけではありません。

そして、もうひとつの注意点が、
調査対象となる物件です。

タス社では木造、軽量鉄骨造の物件をアパート系、
重量鉄骨造、ＲＣ造、ＳＲＣ造の物件をマンション系と位置づけ、
個別に指標も算出しています。

このマップで引用されている空室率の調査対象は、
アパートに限定されています。

アパートは、２０１５年の相続税制改正以降、
節税対策として盛んに新築されてきました。

当然、アパートの新築時は『全部屋が空室かつ募集中』となるため、
新築アパート建設が増加した地域ほど、空室率は高まります。

たしかに、２０１５年以降、
アパート系の空室指標は急上昇してきました。

一方で、マンション系はというと、
１０年程度の期間でみても、空室率は安定して推移しています。

東京２３区のマンション系の空室率は、２０１５年以降も
１０％から１１％の間を推移しています。

ここから読み取れることは、
少なくとも東京２３区において、アパートよりマンションのほうが、
空室が少ない傾向にあり、その差は２倍～３倍くらいということです。

では、実態を正しく表した
空室率の数値はどのくらいなのでしょうか。

賃貸管理会社の業界団体である
日本賃貸住宅管理協会が発行する
『日管協短観』（２０１７年度上期）によれば、
１都３県の平均空室率は５％前後です。

これはアパートからマンション、また単身者向け物件も
ファミリー向け物件も含んだ数値ですが、
よりオーナーとしての実感に近い数値でしょう。

その中でも都心のワンルームマンションは、
底堅い需要があります。

２０１８年３月末現在、
当社の管理する１９，０５５戸における空室率は、
０．２５％です。

管理物件の大多数は、２３区内に所在する
ワンルームマンションです。

記事中でアパートの空室率４０％超とされた３区においても、

台東区では、管理戸数７０５戸中、
空室は１件もありませんでした。

３３３戸を管理する江東区でも、
空室はゼロです。

足立区の管理物件１９５戸では２件の空室があり、
空室率は１．０３％でした。

なお、当社の入居率（空室率）を計算する際には、
空室を「内装工事が完了して、即入居可能な物件」と定義しています。

この空室率は１年で最も空室が少ない３月末のものなので、
通常月と比較して空室率は低くなっていますが、

年間平均でも９８％以上の入居率、
言い換えれば、２％未満の空室率を維持しています。

また、空室期間も平均して１カ月を切っています。

＜２０１８年１月～３月最新情報！
エリアごとに当社管理物件の賃貸実績が分かるレポートはこちらから＞
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mt/201804/MansionReport201801-03.pdf

先日、国立社会保障・人口問題研究所が
最新の将来推計人口を発表しました。

日本の人口は長期的にはゆるやかに減少していきますが、
２０４５年の時点で、２０１５年当時の人口を
維持できる唯一の都道府県があります。

それは、東京です。

一方で、人口減少する地方郊外でのアパート経営には、
今回の特集が指摘するように、大空室時代が到来するでしょう。

タス社のデータからも、郊外にいけばいくほど、
空室が増える傾向があることは明らかです。

長期にわたって家賃収入を安定して得るのであれば、
東京２３区内のワンルームマンションがおすすめです。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
横尾　幸則(よこお　ゆきのり)

　
◆　スタッフプロフィール　◆
　
埼玉県大宮市出身の３０歳。
　
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやＨＰの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
最近、妻の母方の家系が事業家が多い血筋であることを知り、
ご先祖様にあやかって賃貸事業家として成功できないかと目論んでいる。