サラリーマンがマンション投資を始めるなら、

新築に比べて割安で収益性に勝る、中古物件を選ぶべき。

これが２８年間、不動産投資に携わってきた
私たちの結論です。

中古の優位性は様々なデータからも、
明らかになっています。

今月、不動産データを取り扱う不動産経済研究所が、
東京２３区内の投資用マンションの
最新販売実績データを公表しました。

そこで、今回のコラムでは、
昨年新築分譲されたマンションの数値と
そして当社の販売した中古マンションの数値を比較しつつ、

中古物件をマンション投資の対象として
選ぶべき理由をあらためてご紹介します。

不動産経済研究所が発表した
『首都圏投資用マンション市場動向』によれば、
昨年は東京２３区のうち１７区で
４，０４２戸の投資用マンションが新築分譲されました。

これらの区に所在し、当社が２０１７年に販売した
築１０年未満の築年が比較的浅い中古ワンルームマンションと、
比較を行いました。

まずは販売価格を見てみます。

新築の平均価格は、最も高いエリアが港区の４２９０万円、
最も低いエリアが足立区の２１１７万円でした。

平均額は３０２３万円です。

一方で、築１０年未満の築浅中古ワンルームでは、
平均価格が１，９７７万円でした。

平均価格差は１，０４６万円にもなります。

つまり、築浅の中古ワンルームは、
同エリアの新築ワンルームの６割～７割程度の価格で
購入できるということです。

たとえば新宿区では、
新築価格が３，４８６万円で、
築浅中古が２，３７９万円です。

１，１００万円以上の差があり、
３割も安く購入できることになります。

この新築と築浅中古の価格差は、
マンションが老朽化して価値が落ちたことによる
ものではありません。

販売価格に上乗せされている
「新築プレミアム」が剥がれ落ちるからです。

新築プレミアムの内訳は、ディベロッパーや販売会社の
宣伝広告費や人件費、そして利益です。

あなたが目にするフルカラーの綺麗なパンフレットやチラシ、
物件専用のウェブページなどの費用は、
販売価格に上乗せされているわけです。

新築と築浅中古の価格差が拡がるもう一つの理由が、
１戸のあたり専有面積の違いにもあります。

新築の平均平米単価は１１１．２万円で、
築浅中古では８７．４万円でした。

新築と築浅中古で２１％の違いがあります。

平米単価の差額は、２割程度で収まっていますが、
販売価格では差が約３割にまで広がるのは、
専有面積の違いからです。

新築の平均面積は２７．１９平米ですが、
築浅中古では２１．８８平米と、
５．３１平米もの違いがあります。

この背景にあるのは、ワンルームマンション開発規制条例です。

住環境の向上や定住の拡大を目的に、
２３区すべての区でワンルームの開発には、
条例や建築指導要綱という形で規制がかかっています。

この規制は、この１５年ほどで、
年々強化されてきました。

たとえば渋谷区では２０１３年以降、
２８平米未満のワンルームは建設できなくなりました。

多くの区では最低専有面積が、
２５平米以上と定められています。

１棟の中に一定割合でファミリータイプの部屋を
含めなければならないという区もあります。

当然、新築分譲される戸あたりの面積は大きくなり、
販売価格が上振れする要因となるのです。

これらを踏まえて、
マンション投資に中古を選ぶべき理由を３つに整理しました。

まずは何よりも、中古は新築に比べて
収益性が高いことです。

前述のとおり、新築と築浅中古では、
平米単価で２割、販売価格では３割もの
価格差があります。

価格は手ごろな一方で、
家賃は新築物件も築浅中古物件もほとんどかわりません。

都心のマンションなら、築１０年を経過しても、
家賃価格帯が１割程度の下落に収まることは、
先日のメールマガジンでもご紹介しました。

＜新築マンションの家賃は１０年後どうなった？最新データで分かる家賃収入の安定性＞
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category03/post-451.html

今回のレポートでは、新築の利回りは集計されていませんが、
当社が販売した築浅中古物件の
手取り利回りは４．３５％でした。

家賃収入から建物管理費と修繕積立金分担金、
管理代行手数料までを差し引いても、
都心の物件で４％以上の利回りが十分に取れます。

二つ目は分散投資がしやすいことです。

価格が手頃であれば、
同じ額の借入を利用して購入する場合でも、
複数の物件を持つことが可能です。

購入する物件の立地や築年数を分散することで、
空室リスクを抑えられます。

エアコンや給湯器といった設備交換の時期も
集中させずに済むので、
より安定して収益をあげることができます。

三つ目は、資産価値が目減りしにくいことです。

前述の通り、新築分譲価格には、
新築プレミアムが上乗せされています。

一方、中古物件の価格は、
流通市場での需要と供給のバランスによって決まります。

購入時の価格は需給関係で決まっているため、
売るときも大きな落差は出にくくなります。

もちろん、しっかり管理が行き届いて
収益を生み出し続けていることは大前提です。

ワンルーム開発規制条例で新規の供給が制限されているため、
専有面積が２５平米未満の築浅中古は、
今後、希少性が高まることが想定されます。

人気が高まれば、資産価値も目減りしづらく、
手堅い賃貸需要が見込まれます。

この数年、不動産投資熱が高まっているとはいえ、
利回りが取れる、質の高い中古ワンルームは
まだまだ十分市場に流通しています。

築浅だけではなく、より価格が手ごろな
バブル期に分譲された中古ワンルームも
取り扱っていますので、ぜひお気軽にご相談ください。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
横尾　幸則（よこおゆきのり）

◆　スタッフプロフィール　◆
　
埼玉県大宮市出身の３０歳。
　
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやＨＰの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
　
新居の前の狭い道が神社の参道だったらしく、
先日のお祭りの日には出店が立ち並び、
とんでもない数の人が押し寄せてビックリでした。