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不動産投資お役立ちコラム

[2018/08/30] 価格差なんと1000万円超!23区投資マンションデータが示す中古の優位性

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.562 ―――――――――
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◆――――――――― 平成30年7月末現在 ――――――――――◆

 オーナー様数  7,534名

 管理戸数    20,245戸

 全体入居率   99.26%(20,245戸)
 ※当社販売物件および管理受託物件の入居率

 販売分入居率  99.47%(12,409戸)
 ※当社販売物件の入居率

 【入居率の算定方法】
 (1-※空室数/管理戸数)×100
 ※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 1. 価格差なんと1000万円超!23区投資マンションデータが示す中古の優位性
 
 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
 3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
 
 4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
 5. 編集後記

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 ■ 価格差なんと1000万円超!23区投資マンションデータが示す中古の優位性
 
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サラリーマンがマンション投資を始めるなら、
新築に比べて割安で収益性に勝る、中古物件を選ぶべき。

これが28年間、不動産投資に携わってきた
私たちの結論です。

中古の優位性は様々なデータからも、
明らかになっています。

今月、不動産データを取り扱う不動産経済研究所が、
東京23区内の投資用マンションの
最新販売実績データを公表しました。

そこで、今回のコラムでは、
昨年新築分譲されたマンションの数値と
そして当社の販売した中古マンションの数値を比較しつつ、

中古物件をマンション投資の対象として
選ぶべき理由をあらためてご紹介します。


不動産経済研究所が発表した
『首都圏投資用マンション市場動向』によれば、
昨年は東京23区のうち17区で
4,042戸の投資用マンションが新築分譲されました。

これらの区に所在し、当社が2017年に販売した
築10年未満の築年が比較的浅い中古ワンルームマンションと、
比較を行いました。


まずは販売価格を見てみます。

新築の平均価格は、最も高いエリアが港区の4290万円、
最も低いエリアが足立区の2117万円でした。

平均額は3023万円です。

一方で、築10年未満の築浅中古ワンルームでは、
平均価格が1,977万円でした。

平均価格差は1,046万円にもなります。


つまり、築浅の中古ワンルームは、
同エリアの新築ワンルームの6割~7割程度の価格で
購入できるということです。

たとえば新宿区では、
新築価格が3,486万円で、
築浅中古が2,379万円です。

1,100万円以上の差があり、
3割も安く購入できることになります。


この新築と築浅中古の価格差は、
マンションが老朽化して価値が落ちたことによる
ものではありません。

販売価格に上乗せされている
「新築プレミアム」が剥がれ落ちるからです。

新築プレミアムの内訳は、ディベロッパーや販売会社の
宣伝広告費や人件費、そして利益です。

あなたが目にするフルカラーの綺麗なパンフレットやチラシ、
物件専用のウェブページなどの費用は、
販売価格に上乗せされているわけです。

新築と築浅中古の価格差が拡がるもう一つの理由が、
1戸のあたり専有面積の違いにもあります。

新築の平均平米単価は111.2万円で、
築浅中古では87.4万円でした。

新築と築浅中古で21%の違いがあります。

平米単価の差額は、2割程度で収まっていますが、
販売価格では差が約3割にまで広がるのは、
専有面積の違いからです。

新築の平均面積は27.19平米ですが、
築浅中古では21.88平米と、
5.31平米もの違いがあります。


この背景にあるのは、ワンルームマンション開発規制条例です。

住環境の向上や定住の拡大を目的に、
23区すべての区でワンルームの開発には、
条例や建築指導要綱という形で規制がかかっています。

この規制は、この15年ほどで、
年々強化されてきました。

たとえば渋谷区では2013年以降、
28平米未満のワンルームは建設できなくなりました。

多くの区では最低専有面積が、
25平米以上と定められています。

1棟の中に一定割合でファミリータイプの部屋を
含めなければならないという区もあります。

当然、新築分譲される戸あたりの面積は大きくなり、
販売価格が上振れする要因となるのです。

これらを踏まえて、
マンション投資に中古を選ぶべき理由を3つに整理しました。


まずは何よりも、中古は新築に比べて
収益性が高いことです。

前述のとおり、新築と築浅中古では、
平米単価で2割、販売価格では3割もの
価格差があります。


価格は手ごろな一方で、
家賃は新築物件も築浅中古物件もほとんどかわりません。

都心のマンションなら、築10年を経過しても、
家賃価格帯が1割程度の下落に収まることは、
先日のメールマガジンでもご紹介しました。

<新築マンションの家賃は10年後どうなった?最新データで分かる家賃収入の安定性>
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category03/post-451.html

今回のレポートでは、新築の利回りは集計されていませんが、
当社が販売した築浅中古物件の
手取り利回りは4.35%でした。

家賃収入から建物管理費と修繕積立金分担金、
管理代行手数料までを差し引いても、
都心の物件で4%以上の利回りが十分に取れます。


二つ目は分散投資がしやすいことです。

価格が手頃であれば、
同じ額の借入を利用して購入する場合でも、
複数の物件を持つことが可能です。

購入する物件の立地や築年数を分散することで、
空室リスクを抑えられます。

エアコンや給湯器といった設備交換の時期も
集中させずに済むので、
より安定して収益をあげることができます。


三つ目は、資産価値が目減りしにくいことです。

前述の通り、新築分譲価格には、
新築プレミアムが上乗せされています。

一方、中古物件の価格は、
流通市場での需要と供給のバランスによって決まります。

購入時の価格は需給関係で決まっているため、
売るときも大きな落差は出にくくなります。

もちろん、しっかり管理が行き届いて
収益を生み出し続けていることは大前提です。


ワンルーム開発規制条例で新規の供給が制限されているため、
専有面積が25平米未満の築浅中古は、
今後、希少性が高まることが想定されます。

人気が高まれば、資産価値も目減りしづらく、
手堅い賃貸需要が見込まれます。

この数年、不動産投資熱が高まっているとはいえ、
利回りが取れる、質の高い中古ワンルームは
まだまだ十分市場に流通しています。

築浅だけではなく、より価格が手ごろな
バブル期に分譲された中古ワンルームも
取り扱っていますので、ぜひお気軽にご相談ください。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
横尾 幸則(よこおゆきのり)


◆ スタッフプロフィール ◆
 
埼玉県大宮市出身の30歳。
 
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやHPの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
新居の前の狭い道が神社の参道だったらしく、
先日のお祭りの日には出店が立ち並び、
とんでもない数の人が押し寄せてビックリでした。

◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
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http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/


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 T・M様(男性) 47歳 宮城県在住
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 ご購入日:平成29年10月
 ご購入物件:新宿区(西武池袋線「椎名町」徒歩9分)
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 ■ 5. 編集後記 

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テーマパークからの帰り道。

充実した1日を婚約者と振り返っていると、
一通のメールが届いていることに
気がつきました。

何気なく開いてみると、
目に飛び込んできた文章に絶句します。

『交通事故にあって...』

それは異国の友人の訃報を伝えるものでした。

あまりにも衝撃的な内容に、
何も考えられず、時が止まったように
その場で立ち尽くしてしまいました。


3年前、
私は台湾にひとり旅をしました。

3泊4日のその旅行では、
観光名所や食を楽しむため
ガイドブックを片手に歩き回っていました。

「なんでひとりで飲んでるの?」

2日目の夜。

宿泊先近くのバーでお酒を飲んでいると、
5人ほどで同じく食事をしていたひとりが
話しかけてきたのです。

拙い英語で自己紹介をし合い、
同じ年齢であることがわかると
途端に距離が縮まります。

そのうちの1人は同年齢にも関わらず、
高級住宅街にマンションを持ち、
美容院を3店舗経営する実業家でした。

さらに翌日、街中を歩いていると
『今日も飲みに行こう!』と
連絡をいただいたのです。

帰国後も連絡を取り合い、
別の機会で台湾を訪れた際にも再会したり、
逆に日本に来た際にはおもてなしをしたこともありました。

気さくで、堂々と話をする姿が印象的で、
羨望の眼差しで見ながら、
彼に対し嫉妬心も抱いていました。

「僕も何か誇れるものを作らなければ」

彼らとの付き合いが続く中で、
私の心にも火がついたのです。

まずは、過去2年突破できていなかった
宅建の勉強に必死で取り組みました。

仕事から帰宅後も、
継続して5時間勉強を重ね、
昨年合格することができました。

また、生涯の伴侶と出会い、
結婚することも決まったのです。

「これで彼に少しでも胸を張って報告できる!」

そう思っていた矢先の
永遠の別れを告げる連絡だったのです。

(なんで?どうして?
 まだまだこれから先のある人なのに...)

言葉の壁も感じず、
いつかは肩を並べることを目標にし、
心を許せた数少ない異国の友人。

大きなショックを受けましたが、
いつまでも塞ぎ込んではいられません。

今年の4月からは、
新しい部署での仕事も始まったばかりです。

なにより天国から見ている彼から
失望されるかもしれません。

(情けない姿は見せられない!)

その気持ちを持って
前を向いてがんばっています。

そして、今年の年末
妻と一緒に台湾へ行く予定です。

他の友人たちと再会するほか、
彼のお墓にも立ち寄るつもりです。

その時には、胸を張って自分が達成したこと、
また今後の目標なども報告してこようと思っています。


日本財託 マーケティング部インサイドセールス課 
大西 泰行(おおにしやすゆき)


◆ スタッフプロフィール ◆

埼玉県狭山市出身の30歳。

今年の4月法人営業部からマーケティング部に異動し、
インサイドセールス課で資産形成をご検討中のお客様に
投資のノウハウをご紹介しています。

普段の休日では、7月に結婚した妻と
旅行や買い物に行くことが多いです。
8月は福島の会津、千葉の銚子などへ旅行に行きました。


◆ ≪フェイスブックでも公開中!≫
毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

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【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F・10F
【担 当】坂元 寛和

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