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不動産投資お役立ちコラム

[2018/12/20] 97.4%の満足度を達成!収益最大化を目指した入居者募集の取り組み

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.578 ―――――――――
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◆――――――――― 平成30年11月末現在 ――――――――――◆

 オーナー様数  7,682名

 管理戸数    20,804戸

 全体入居率   98.98%(20,804戸)
 ※当社販売物件および管理受託物件の入居率

 販売分入居率  99.26%(12,750戸)
 ※当社販売物件の入居率

 【入居率の算定方法】
 (1-※空室数/管理戸数)×100
 ※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 1. 97.4%の満足度を達成!収益最大化を目指した入居者募集の取り組み
 
 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
 3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
 
 4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
 5. 編集後記

 
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 ■ 97.4%の満足度を達成!収益最大化を目指した入居者募集の取り組み

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当社では2012年4月から
オーナー様に対してアンケート調査を実施しています。

コンサルタントの購入後のフォローや、
内装工事、設備交換時の対応、
また、保険や法人化など当社の取り組みについて
貴重なご意見をいただいています。

アンケート経過に基づいて、興味関心のある内容や
ご満足いただけていない部分については
担当よりご連絡差し上げて対応しています。

アンケートには、
入居者募集時の当社の対応に関する
質問項目もあります。

11月分の全アンケート返信数に対して、
97.4%のオーナー様が、
「大変満足」「満足」と回答されました。

この結果は、非常に喜ばしいものですが、
アンケート調査を実施した当初、
募集に関する質問に対して、
「大変満足」「満足」と回答されるオーナー様は
6割程度しかいませんでした。

今回のコラムでは、
オーナー様のアンケート結果をもとに、
賃貸募集の取り組み方を改善し、
オーナー様の収益最大化を目指した取り組みについて
ご紹介したいと思います。


不動産投資の最大のリスクは、
空室の長期化です。

空室期間が長くなればなるほど、
その分だけ家賃収入が手に入らなくなります。

そのため、オーナー様の収益を最大化するために、
空室の早期解消に努めてきました。


ただその一方で、

『途中経過の連絡が遅い。空室を抱えるオーナーの立場で対応してほしい』
『安易に家賃の値下げを提案しないでほしい』

このようなご指摘をいただくこともありました。

空室を抱えるオーナー様にとって、
仲介会社からの問い合わせ数や室内見学の結果など
募集中の物件の状況は気になるところです。

いまでこそ、オーナー様の専用ページ上で、
仲介会社からの反響数や内見履歴数は確認できますが、
当時はこうした機能はありませんでした。

そこで、まずはオーナー様との
コミュニケーションの改善に取り組みました。

募集が始まる際には、
必ずオーナー様にご連絡しています。

募集状況の連絡は進展がなかったとしても、
2週間程度に一度は必ずオーナー様にご連絡するようにしました。

また、一定期間連絡が取れなかったオーナー様がいた場合、
スタッフ全員がひと目でわかるように社内のシステムを改修。
連絡洩れがないよう対応しました。


さらに、募集スタッフの意識改革にも取り組みました。

「1日でも早く空室を埋め、
 1日分でも多く日割り家賃をお届けすること」
 
これが入居者募集に携わるスタッフの使命です。

今年の3月からは、募集に携わるスタッフの名称を
『賃貸コンシェルジュ』と変更。
名実ともに意識の改革を促しました。

賃貸コンシェルジュは、上記のスローガンを含めた
15個の役割を日々実践し、
「オーナー様の収益の最大化」に努めています。


そして、募集満足度をより向上させるため、
賃料の維持・アップ施策にも取り組みました。


外部の経済環境が変わらなければ、
築年数が経過すると家賃も下がる傾向にあります。

また、長く住み続けていただいた結果、
周辺相場と比べて、現在の家賃が高くなっている場合には、
家賃を下げざるを得ない場合もあります。

たとえば、周辺相場が73,000円のエリアで、
現状の家賃が75,000円の部屋が
退去になったケースを考えてみましょう。

通常であれば、1カ月以内には次の入居者が決まりますが、
相場よりも高く募集した場合、空室が長引くことも考えられます。

仮に空室期間が50日に伸びてしまった場合、
長引いた20日分の逸失利益は50,000円にもなります。

閑散期など、空室が発生する時期によっては、
相場家賃よりも高く設定してしまうと、
さらに空室が長引く可能性も考えられます。

そのため、募集にあたってはキャッシュフローの最大化を考え、
空室期間の最小に食いとどめることを大前提に考えています。


ただ、築年数が経過しているからといっても、
一律に家賃が下がるわけではありません。

景気が良くなったり、物件の所在するエリアの人気が高まるなど、
外部環境が変化することによって、
家賃を維持、アップさせられる事例も出てきています。


そこで、入居者の退去時には、
まず周辺の家賃相場と比較を行います。

現状の家賃よりも高く設定できると想定できる物件については、
過去の入退去の履歴や反響数、内見数を可視化し、
家賃の引き上げをご提案します。


実際、練馬区の築24年の物件では、
家賃をアップしてお申し込みをいただくことができました。

この物件には4年間、63,000円の家賃で
入居者が住んでいました。

しかし、退去の申し込みが入り、
周辺相場と比較したところ、増額できる可能性がありました。

2000円の家賃アップをさせたうえで、
入居者の募集を開始すると
およそ1か月ほどで新しい入居者の申し込みがありました。


このような取り組みを続けてきた結果、
2017年10月から2018年9月までの1年間で
およそ4戸に1戸が家賃のアップにつながりました。


業務改善の手法として、
「PDCAサイクル」があります。

Plan(計画)し、Do(実行)し、
Check(評価)し、Action(改善)する。

入居者募集についても、
オーナー様の評価を受け止め、試行錯誤してきた結果、
満足度向上や家賃の維持・向上につながりました。

しかし、単純にPDCAサイクルを回していただけでは、
達成できていなかったかもしれません。

私たちはAの後に、『責任(Responsibility)』を加え、
次に計画する施策に責任をもって、取り組んでまいりました。

もちろん、まだまだ至らない点は
多いかもしれません。

これから繁忙期がやってきますが、
1つひとつの物件に目を離さず、細やかな対応を心がけ、
オーナー様の資産を最大化できるよう、
賃貸営業部一丸となって取り組んでいきたいと思います。


日本財託管理サービス 賃貸営業部 田中 芳之(たなかよしゆき)


◆ スタッフプロフィール ◆

賃貸営業部の責任者として、1日でも早く空室を埋められるよう、
日々、新たな取り組みを推進している。
 
18歳のときにサッカーの本場イギリスにサッカー留学。
地元のサッカーチーム『ダラム・シティFC』にて腕を磨く。


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 ■ 2.≪オーナー様の生の声 合計608話 HP掲載中≫
    マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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【 老後の年金を作る No.290 】

 『7年越しで実現できた不動産投資』

 S・K様(男性) 44歳 埼玉県在住
 日本財託を知ったきっかけ:書籍「東京の中古ワンルームを3戸持ちなさい」
 ご購入日:平成27年8月
 ご購入物件:板橋区(都営地下鉄三田線「板橋本町」駅徒歩3分)
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 どのように不動産投資を始めればよいのか、
 調べ始め、手にしたのが日本財託の重吉社長の著書です。
 
 一通り読み終えて、セミナーに申し込み、
 不動産投資の説明を受けました。
 
 とはいえ、当時34歳の私は4000万円近いマイホームの
 ローンを抱えており、貯金もほとんどない状況でした。
 
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 ■ 5. 編集後記 

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『高校は、私のわがままで
 私立の高校へ行かせてくれたこと、
 感謝しております』

結婚式の終盤。

新婦である友人から両親へ
思いの丈を込めた手紙が読み上げられます。

手紙は彼女と一緒に困難に立ち向かった
高校時代の話が中心でした。

私と友人の出会いは小学校時代、
ミニバスの試合会場です。

それ以降、試合会場で会う程度でしたが、
偶然同じ高校に通うことになり、
一気に距離が縮まっていきました。

親友との出会いに加え、憧れの先輩がいたこと、
さらに、少人数制が気に入り進学した高校のバスケ部は
県大会の上位に食い込む実力校。

練習も試合もハイレベルで、
刺激的で楽しい時間が過ぎていきました。

しかし、私たちの次の代からは方針転換し、
全国から有望な選手を集め始めたのです。

それにより、試合に出るメンバーは
徐々に後輩たちが中心になり、
いつしか私や友人はベンチで見守る時間が増えていきました。

『少人数制の学校を選んだのにね』

私たちの両親は、毎試合観戦を楽しみにしていましたが、
試合に出る機会が減り、
がっかりさせてしまうことも多くなっていきました。


『ふたりに部長と副部長を任せたい』

そんな中、引退するひとつ上の先輩から
大役を引き受けて欲しいとの打診がありました。

スタメンではない私たちに部をまとめられるのか、
迷いがあったものの、数日間ふたりで悩んだ末、
引き受けることにしました。

友人が部長、私が副部長の新体制のスタートです。

バスケの技術について、
レベルの高い後輩たちに伝えられることは
あまり多くはありません。

しかし、我の強いメンバーが集まっているからこそ、
精神的なサポートは欠かせません。

調子の悪い後輩がいたとしても、声をかけるべきかどうか、
どのような言葉をかけてあげるのがいいのか、
相手の性格などを考えたうえで対応しました。

もちろんバスケでも後輩に負けるつもりはなく、
学校の方針で朝練ができない代わりに、
昼休みや練習後、オフの日は地元の体育館を借りて練習。

このような姿が後輩の目に留まり、
徐々に後輩の方から相談を受けたり、
頼られることが増えていったのです。

残念ながら、最後までスタメンを
取り返すことはできませんでした。

それでも、ふたりで諦めることなく努力を続け、
部長、副部長として最後の1年間をまっとうしました。


『最後の年には部長となり、
 たくさん、たくさん心配をかけ、
 悲しませてしまったこと、本当にごめんなさい』

マイクを通して聞こえてくる彼女の言葉に耳を傾けていると、
はっきり見えていたはずの新郎新婦の姿が、
徐々にかすんでいきます。

悩み苦しみながらふたりで乗り越えた
当時の情景が次々に頭に浮かび、
涙が止まらなくなってしまいました。

彼女とは今でも、
3か月に1度ほどのペースで近況報告をしています。

また、当時の後輩たちとも
仕事の相談を受けたり、
今でも交流が続いています。

当時、悩みながらも真摯に向き合ったからこそ、
関係が途切れることなく、継続しているのだと感じます。

こういった関係がこれからも築けるよう、
仕事でも、それ以外でも一期一会の出会いを大切に
していきたいと思います。


日本財託管理サービス 債権管理部 松井 結花(まついゆいか)

◆ スタッフプロフィール ◆

埼玉県松伏町出身。

債権管理部にて、入居後のトラブルを防ぐため
厳格な入居審査をおこなっています。

最近は兄と一緒にミニバス(小学生男の子)のコーチをしています。
やんちゃな子が多いですが、吸収率が高いので教えた事をすぐ習得し
どんどんうまくなっていく姿をみるのがとても楽しいです。


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毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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【担 当】坂元 寛和

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