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不動産投資お役立ちコラム

[2019/01/31] 『マイナス収支が普通』は誤り!キャッシュフローから見るマンション投資の失敗しない始め方

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.583 ―――――――――
☆☆    ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
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◆――――――――― 平成30年12月末現在 ――――――――――◆

 オーナー様数  7,715名

 管理戸数    20,931戸

 全体入居率   99.12%(20,931戸)
 ※当社販売物件および管理受託物件の入居率

 販売分入居率  99.42%(12,845戸)
 ※当社販売物件の入居率

 【入居率の算定方法】
 (1-※空室数/管理戸数)×100
 ※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 1. 『マイナス収支が普通』は誤り!キャッシュフローから見るマンション投資の失敗しない始め方
 
 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
 3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
 
 4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
 5. 編集後記
 
 
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 ■ 『マイナス収支が普通』は誤り!キャッシュフローから見るマンション投資の失敗しない始め方
 
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先週24日から3日間、
「第2回 資産運用EXPO」に出展しました。

会場は連日、資産運用に関心がある数千人の熱気に包まれ、
当社のブースにお立ち寄りいただいた方も、
200名以上にのぼりました。

その中で一つ、気になるお話がありました。

『マンション投資は、月々のキャッシュフローが
 4000~5000円マイナスになるのが普通ですよね。』

他のブースでこのような説明を受けたと、
複数のお客様が口にしていたのです。

いずれも、不動産投資は未経験の方でした。


結論からいえば、これは誤りであり、
『普通』ではありません。

買った瞬間から月々の収支が
赤字になるようなマンション投資は、
始め方が根本的に間違っています。

当社では毎月キャッシュフローがプラスになる形で
マンション投資を始めることをお勧めしていますし、
自己資金10万円からでも、それは可能です。

そこで今回は、
マンション投資を始める時点でつまずかないために、
キャッシュフローの基本的な考え方をご紹介します。

加えて、何故買った瞬間から月々の収支が
赤字になってしまうのか、
3つの主な理由を解説します。

マンション投資は、不動産賃貸事業です。

人に家を貸して、家賃を受け取り、
そこから借入金の返済や経費を引いて、
手元にお金が残る。

これが、事業として
正しいキャッシュフローのあり方です。

お金が残らないどころか、
減っていく一方なのであれば、
事業が成立しているとはいえません。

買った瞬間から収支が赤字のマンション投資は、
設立当初から35年間、確実に赤字が続く予定の
会社のようなものです。

赤字でも『節税で戻ってくる』という
説明を受けることも多いと思います。

かなりの高所得者であれば、
たしかに節税効果が見込める場合もあります。

ただ、多くのサラリーマンにとっては、
メリットよりデメリットのほうが大きいでしょう。

わずかな節税効果を得たいがために、
新築マンションを購入し、月々の赤字と売却損で、
数百万円単位の損失を被ってしまった。

そんな失敗事例は、珍しい話ではありません。

買った瞬間からマンション投資の
キャッシュフローがマイナスになってしまう
主な理由は3つです。


1つ目は、金利が高い場合です。

得られる家賃収入に対して借入金利が高ければ、
ローン返済の負担は膨らみます。

たとえば2000万円を期間35年で借りると、
毎月返済額は、金利2.0%なら66252円、
金利1.8%なら64218円です。

わずか2000円程度と思うかもしれませんが、
35年=420か月の累積では、
84万円にものぼります。


適正な借入金利の目安となるのは、
手取り利回りと借入金利の差である、
イールドギャップです。

これが2%以上取れているなら、
望ましい状態です。

家賃収入からランニングコストである
建物管理費、修繕積立金、管理代行手数料を差し引き、
手取り家賃収入と手取り利回りを算出します。

この数値から借入金利を引いて、
差を計算します。

たとえば手取り利回り4.2%、
借入金利1.8%であれば、

4.2-1.8
=2.4%がイールドギャップです。


2つ目は、借入期間の長さです。

借入期間が長ければ長いほど、月々のローン返済額は
少なくなります。

先ほどの金利1.8%・35年・2000万円
のケースで、期間を25年にすると
毎月返済額は82837円に上がります。

物件の築年数によって短い期間しか、
ローンを組めない金融機関もあるので注意が必要です。


ローン期間は30年以上を目安とし、
できる限り長く組むのがベストです。

繰り上げ返済で期間を短縮することはできますが、
返済負担が大きいからと言って、
期間を延長することはできないからです。

なお、支払い開始当初は金利支払い分が
大きくなりますので、
定期的な繰り上げ返済も併せて行いましょう。

3つ目は、価格が高すぎることです。

得られる家賃収入に対して、高い価格で購入してしまえば、
その分ローンの金額は増え、月々の収支も苦しくなります。

本来2000万円の物件を、
300万円割高に買ってしまうと
ローン返済額は月1万円近く変わってきます。


購入価格は、収益物件のポータルサイトなどで
同エリアの物件をチェックしてみてください。

できるなら、複数社から物件資料を取り寄せて、
見比べることで、割高な物件を掴んでしまうリスクを
減らせるでしょう。

ちなみに当社でご紹介している都心の築年数の浅い
中古ワンルーム物件なら、家賃収入から管理費などを除いた
手取り利回りでも4%前後を見込めます。


これらに加えて、修繕積立金の増額や家賃の下落など、
購入後にもキャッシュフローを圧迫する要素は多くあります。

一方で返済額軽減型の繰り上げ返済を行えれば、
毎月のキャッシュフローを改善することも可能です。

キャッシュフローが変動することを見込んで
余裕のある収支計画を立てておくことが大切です。


当社では、購入額のほぼ全額をローンで賄っても、
長期の借り入れを利用すれば
月々のキャッシュフローがプラスになるような
中古物件をご紹介しています。

もちろん地方郊外の物件ではなく、
東京都心、駅徒歩10分圏内のマンションです。

マンション投資の成功と失敗の大きな分岐点は、
「始め方」にあります。

営業トークに惑わされることなく、
自身の視点で判断できるよう、しっかり情報を集めた上で、
マンション投資を始めましょう。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
横尾 幸則(よこおゆきのり)

◆ スタッフプロフィール ◆
 
埼玉県大宮市出身の31歳。
 
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやHPの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
1日1万歩目標のウォーキングキャンペーンを
1人実施中だが、体重になかなか変化が見られない。


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/


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 ■ 2.≪オーナー様の生の声 合計613話 HP掲載中≫
    マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》
【 充実した管理システム No.70 】               

 『ストレスから解放された日本財託の管理』

 U・K様(男性) 59歳 東京都在住
 日本財託を知ったきっかけ:ご紹介
 管理委託日:平成29年5月
 管理委託物件:葛飾区(総武線「新小岩」駅徒歩9分)
        平成16年築 1棟4室

 不動産投資を始めたのは、
 10年以上の前のことです。

 高齢の母親が気がかりだったこともあり、
 母親の住居と兼用で、
 上階は賃貸ができるアパートを自宅の近くに建てました。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/post-460.html
 
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 ■ 3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください

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 ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

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 2.ご自宅の購入・売却のご相談

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 居住用不動産(リノベーション物件)のご紹介、ご自宅の売却のお手伝いも承っております。
 
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 ■ 5. 編集後記 

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不動産業に携わる父を見て育った影響からか、
小さいころから不動産の世界に入るのだろうと
当たり前のように考えていました。

そのため、いち早く不動産全体の知識を学ぶべく、
地域密着の不動産屋さんへの就職を考えました。

「来春卒業予定の大学生ですが、
 採用を検討していただけないでしょうか...?」

自分が住んでみたいという街に降り立って、
その街の不動産屋へ片っ端から電話をかけていきます。

ただ、なかなか良い返事はいただけません。

『堀川さんは大学生だよね。
 本当に新卒のチャンスをうちの会社に使っていいの?』

そんな中、唯一話を聞いてくれたのは
パートを含め、社員数名の不動産屋さんの社長。

大手の不動産会社を2社経験したのち、
社長として家業を継いだベテランでした。

ここでならば1年目から大手のノウハウを学びつつ、
お客様との距離も近い環境で、不動産業全般の流れを学べそう!

私は迷うことなく、入社を決意しました。


ただ、わかってはいたことですが、
マニュアルや研修などは用意されてはいません。

入社直後から現場に出て、オーナー様への挨拶周りを行い、
2週目には、いきなり来店されたお客様の
駐車場の契約に携わりました。

さらに物件のご案内から鍵交換、蛇口の取り換え、
ときには地元の工務店さんに付き添い、
修繕工事のアシスタントもこなします。

目まぐるしく組まれる仕事の予定に
「訳が分からない!」と思いながらも
立ち止まることは許されません。

入社当初は緊張感をもって臨んでいたものの、
半年ほど経ったある日、
膨大な仕事量を前に緊張の糸がプッツリと切れてしまいました。

その日、
私はお客様へのご連絡を諦めて、
次の日に回してしまったのです。

『情報というのは鮮度が命だ。
 少しでも古くなったら見向きもされないんだぞ』

社長からお叱りを受けながらも、
対処しきれなくなった現状を伝えると、

「だったら、それを早く相談すべきなのではないのか?」

はっと目が覚め、
まさにその通りだと思いました。

お客様に寄り添える環境で働きたかったはずが、
『私なりに精一杯やっている!』と、いつの間にか
自分本位になってしまっていることに気付かされたのです。

手が回らなくなる前に、どうしたら改善できるか考えよう!

この出来事をきっかけに、
お客様にご迷惑をかけてしまわないように、
前もって手を打っていくことを学びました。


「いつかこの日がくるとは思っていたけど...」

入社から丸2年が経過したころ、
より不動産売買に関われる職場への思いが高まり、
勇気を振り絞って転職の意向を社長に告げました。

すると社長は
「うちで働いてくれてありがとう」と
温かい言葉で送り出してくれたのです。

そして現在、日本財託では、
流通アドバイザリー課に所属し、
念願の不動産売買に携わり経験を積んでいます。

『考えてから走るのではない。
 走ってから考えるのでもない。
 考えながら走れ!』

これは社長が良く口にしていた言葉で、
今でもふと思い出します。

社長から教わった初心を忘れることなく、
お客様に寄り添う気持ちを忘れずに、
これからも大好きな不動産の世界で
精一杯精進していきたいと思います。


日本財託 事業部流通アドバイザリー課 
堀川 祥子(ほりかわしょうこ)


◆ スタッフプロフィール ◆

新潟県三条市出身。

流通アドバイザリー課にて、
売買契約書類の作成や決済に向けての準備を行っています。

幅広い知識を備えるべくFP2級取得に向けて勉強中です。
プライベートでは都内の美味しいお店をさがすことが大好きで、
今後探索したいエリアは神楽坂です。


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毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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   【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F・10F
   【担 当】坂元 寛和

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