『マイナス収支が普通』は誤り!キャッシュフローから見るマンション投資の失敗しない始め方

2019/01/31

先週24日から3日間、

「第2回 資産運用EXPO」に出展しました。

会場は連日、資産運用に関心がある数千人の熱気に包まれ、
当社のブースにお立ち寄りいただいた方も、
200名以上にのぼりました。

その中で一つ、気になるお話がありました。

『マンション投資は、月々のキャッシュフローが
 4000~5000円マイナスになるのが普通ですよね。』

他のブースでこのような説明を受けたと、
複数のお客様が口にしていたのです。

いずれも、不動産投資は未経験の方でした。


結論からいえば、これは誤りであり、
『普通』ではありません。

買った瞬間から月々の収支が
赤字になるようなマンション投資は、
始め方が根本的に間違っています。

当社では毎月キャッシュフローがプラスになる形で
マンション投資を始めることをお勧めしていますし、
自己資金10万円からでも、それは可能です。

そこで今回は、
マンション投資を始める時点でつまずかないために、
キャッシュフローの基本的な考え方をご紹介します。

加えて、何故買った瞬間から月々の収支が
赤字になってしまうのか、
3つの主な理由を解説します。

マンション投資は、不動産賃貸事業です。

人に家を貸して、家賃を受け取り、
そこから借入金の返済や経費を引いて、
手元にお金が残る。

これが、事業として
正しいキャッシュフローのあり方です。

お金が残らないどころか、
減っていく一方なのであれば、
事業が成立しているとはいえません。

買った瞬間から収支が赤字のマンション投資は、
設立当初から35年間、確実に赤字が続く予定の
会社のようなものです。

赤字でも『節税で戻ってくる』という
説明を受けることも多いと思います。

かなりの高所得者であれば、
たしかに節税効果が見込める場合もあります。

ただ、多くのサラリーマンにとっては、
メリットよりデメリットのほうが大きいでしょう。

わずかな節税効果を得たいがために、
新築マンションを購入し、月々の赤字と売却損で、
数百万円単位の損失を被ってしまった。

そんな失敗事例は、珍しい話ではありません。

買った瞬間からマンション投資の
キャッシュフローがマイナスになってしまう
主な理由は3つです。


1つ目は、金利が高い場合です。

得られる家賃収入に対して借入金利が高ければ、
ローン返済の負担は膨らみます。

たとえば2000万円を期間35年で借りると、
毎月返済額は、金利2.0%なら66252円、
金利1.8%なら64218円です。

わずか2000円程度と思うかもしれませんが、
35年=420か月の累積では、
84万円にものぼります。


適正な借入金利の目安となるのは、
手取り利回りと借入金利の差である、
イールドギャップです。

これが2%以上取れているなら、
望ましい状態です。

家賃収入からランニングコストである
建物管理費、修繕積立金、管理代行手数料を差し引き、
手取り家賃収入と手取り利回りを算出します。

この数値から借入金利を引いて、
差を計算します。

たとえば手取り利回り4.2%、
借入金利1.8%であれば、

4.2-1.8
=2.4%がイールドギャップです。


2つ目は、借入期間の長さです。

借入期間が長ければ長いほど、月々のローン返済額は
少なくなります。

先ほどの金利1.8%・35年・2000万円
のケースで、期間を25年にすると
毎月返済額は82837円に上がります。

物件の築年数によって短い期間しか、
ローンを組めない金融機関もあるので注意が必要です。


ローン期間は30年以上を目安とし、
できる限り長く組むのがベストです。

繰り上げ返済で期間を短縮することはできますが、
返済負担が大きいからと言って、
期間を延長することはできないからです。

なお、支払い開始当初は金利支払い分が
大きくなりますので、
定期的な繰り上げ返済も併せて行いましょう。

3つ目は、価格が高すぎることです。

得られる家賃収入に対して、高い価格で購入してしまえば、
その分ローンの金額は増え、月々の収支も苦しくなります。

本来2000万円の物件を、
300万円割高に買ってしまうと
ローン返済額は月1万円近く変わってきます。


購入価格は、収益物件のポータルサイトなどで
同エリアの物件をチェックしてみてください。

できるなら、複数社から物件資料を取り寄せて、
見比べることで、割高な物件を掴んでしまうリスクを
減らせるでしょう。

ちなみに当社でご紹介している都心の築年数の浅い
中古ワンルーム物件なら、家賃収入から管理費などを除いた
手取り利回りでも4%前後を見込めます。


これらに加えて、修繕積立金の増額や家賃の下落など、
購入後にもキャッシュフローを圧迫する要素は多くあります。

一方で返済額軽減型の繰り上げ返済を行えれば、
毎月のキャッシュフローを改善することも可能です。

キャッシュフローが変動することを見込んで
余裕のある収支計画を立てておくことが大切です。


当社では、購入額のほぼ全額をローンで賄っても、
長期の借り入れを利用すれば
月々のキャッシュフローがプラスになるような
中古物件をご紹介しています。

もちろん地方郊外の物件ではなく、
東京都心、駅徒歩10分圏内のマンションです。

マンション投資の成功と失敗の大きな分岐点は、
「始め方」にあります。

営業トークに惑わされることなく、
自身の視点で判断できるよう、しっかり情報を集めた上で、
マンション投資を始めましょう。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
横尾 幸則(よこおゆきのり)

◆ スタッフプロフィール ◆
 
埼玉県大宮市出身の31歳。
 
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやHPの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
1日1万歩目標のウォーキングキャンペーンを
1人実施中だが、体重になかなか変化が見られない。

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