「同じような物件が、ネットでは安く出ているようですが、

　どうしてですか？」

投資用の不動産をご案内するなかで、
たびたびこのような質問を受けることがあります。

確かにインターネット上で紹介されている物件は、
不動産会社が紹介する物件よりも、
価格が安く設定されていることがあります。

しかし、販売形態が「仲介」なのか、「売主」なのかによって
購入にかかる諸費用は異なりますし、リスクも異なります。

目先の価格だけで選んでしまうと、
安定収益を得られないことにもなりかねません。

そこで、今回のコラムでは、
２つの販売形態「仲介」と「売主」の違いを明らかにし、
物件を選ぶ際の注意点についてお伝えします。

不動産を購入する方法は２つあります。

ひとつは、「売主」から購入する方法と、
「仲介」で購入する方法です。

売主とは、所有者である不動産会社から
直接不動産を購入する手法です。

一方、「仲介」では売主と買主の間に、
不動産会社がはいって契約を取り持ち、
条件面などの交渉も行います。

販売形態が「売主」である場合、
紹介された物件には不動産会社の利益が含まれています。

「仲介」では物件には
不動産会社の利益が含まれていないため、
一見すると価格が安く見えるのです。

ただし、仲介で物件を購入する際には、
仲介手数料が必要になります。

不動産価格が４００万円を超える場合、
仲介手数料は売買価格の３％＋６万円が
上限とされます。

例えば、「売主」から２，０００万円であるマンションが紹介されており、
ネットで検索すると同じマンションの別の部屋が
「仲介」で１，９００万円の価格で紹介されていたケースで考えてみましょう。

この場合の仲介手数料は６３万円となり、
さらに消費税がかかりますので
手数料と消費税を含めると
実売価格はおよそ１，９６８万円となります。

このように仲介手数料を加味すると、
両者の価格差はほぼ変わらなくなります。

ただ、仲介手数料を加味しても、
明らかに仲介のほうが手ごろな価格で物件を購入できる場合、
価格だけで選ぶべきなのでしょうか。

金額だけを見れば、仲介で購入することに
メリットを感じる人も多いと思います。

しかし、冒頭にお伝えした通り、
投資用の不動産には金額だけでは測れない
リスクが潜んでいるのです。

では、どのようなリスクが
潜んでいるのでしょうか。

まず、「瑕疵（かし）担保責任」についてです。

瑕疵とは、雨漏りやシロアリ被害などの
物件の欠陥や傷のことを指します。

この物件の瑕疵について、
不動産会社が売主で中古物件を販売する場合は、
２年間保証する義務があるのが瑕疵担保責任です。

一方「仲介」の場合、瑕疵担保責任は
３か月程度とすることが一般的で、
期間は大変短くなっています。

それ以降に不具合が見つかっても
保証はされないので注意が必要です。

また、前オーナーによる
管理費や修繕積立金の滞納があった場合も注意が必要です。

不動産が売買される際の大原則は、
売主が滞納金を清算する義務があります。

ただし、滞納金が清算されない場合もあります。

例えば、売主が破産してしまった場合です。

この場合、前オーナーの滞納金は、
購入者が支払い義務を引き継ぐことになります。

当社では、物件を仕入れたのち、
管理費や修繕積立金の滞納、問題のある入居者など
物件が抱えるリスクをすべてクリアにしたうえで、
お客様にご紹介しています。

そのほかにも、
事前に入居者の詳細な情報を確認できたり、
定期メンテナンスや大規模修繕の有無などを知ることができるなど、
売主である不動産会社から購入することで
得られるメリットはたくさんあります。

不動産投資は株式投資などと比べて
投資額が高額になります。

だからこそ、目先の価格だけで選んでしまうと、
将来の安心を作り出してくれるはずの不動産が
「負」動産となりかねません。

価格だけではなく、
その背後に隠れているリスクやコストなども
十分に考慮して物件を選ぶことが大切です。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
村嶋　直樹（むらしまなおき）

◆　スタッフプロフィール　◆
　
静岡県御殿場市出身の３２歳。
　
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやＨＰの運営、 メールマガジンやＦＢの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。
　
２週間前、日本三大桜のひとつ「三春滝桜」を観に行きました。
当初、満開予定日に観に行けるはずだったのですが、
その２日前に季節外れの雪が降ってしまい、開花が遅れ、
結果的にはまだ蕾の桜を眺めるだけになってしまいました。