都心を襲う巨大台風に負けない!<実録>1棟物件のライフライン防衛戦線

2019/11/07

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今年は例年にも増して、台風が猛威を振るった一年となりました。

被害にあわれた方々にお見舞い申し上げると共に、被災地の一日も早い復旧を願っています。

当社の管理物件でも1棟アパート・マンションを中心に、漏水や漏電、強風による設備破損といった被害がありました。

このような時こそ、一刻も早く対応し、入居者の方々の安全な生活を取り戻すことが、私たち賃貸管理会社の使命です。

今回は、1棟物件における台風被害対応の現場から、今後ますます増えるとも言われる風水害への備え方を考えていきたいと思います。


「ブーッ、ブーッ、ブーッ」

台風が通過する夜は、枕元に置いた携帯が何度も鳴り響きます。

当社では24時間365日対応の入居者向けコールセンターを設けています。

今年の二度にわたる台風直撃時は、合計で100本以上の電話を受け付けました。

深夜の時間帯でも、緊急の対応が必要な場合には、管理スタッフの携帯電話にいつでも転送される仕組みです。


私の部署が担当する1棟物件では、9月の台風15号の際に被害が多く、一晩で20棟以上から報告がありました。

『電気が付きません!』
『ベランダの板が壊れました』
『敷地内の木が倒れてます!』

お電話を頂きましたが、危険を伴う復旧作業をすぐには行えないため、台風通過までできることは限られます。

一つは、「危険なので壊れた箇所には近づかないでください」とお伝えし、安心していただくこと。

そしてもう一つは、復旧に向けた手配を、電話を受けた時から、速やかに進めることです。

被害があった物件にいち早く駆け付けられる協力会社に連絡を取り、復旧の段取りを組みます。

そして翌日の朝一番から現場検証と復旧工事に取り掛かっていただけます。


たとえば、目黒区の1棟アパートでは、『テレビが映らない』『電気が使えない』と入居者から連絡が入っていました。

一刻も早くライフラインを復旧しなければなりません。

そこで朝から電気工事会社に急行していただき、現地調査を開始したところ、漏電によりブレーカーが落ちていました。

雨水が劣化したコーキング剤の隙間から、電気系統のボックス内に浸入して、漏電してしまっていたのです。

水が入った箇所を拭き取って乾かし、コーキングも補修して、無事、電気を復旧させることができました。


当社が管理する1棟管理物件において、生活に必須のライフライン復旧は、発生から24時間以内に完了しています。

困難な状況でも電気工事、水道工事を速やかに完了していただいている協力会社の方々には、本当に頭が下がる思いです。

また、漏水や共用部の設備破損などは、応急措置を翌日には完了し、二次被害が出ないように対応しています。

復旧が遅れるほど、入居者も不安に思うでしょうし、最悪の場合、退去につながる恐れがあります。

そのため、当社ではこうした被害が発生したときでも速やかに復旧ができるような体制を整えています。


ではこのような風水害に対して、不動産オーナーとしてはどのように備えておけばよいのでしょうか。

ポイントは3つです。

一つ目は、日常からの設備点検、修繕工事です。

年に1回は建築士など専門家の目を入れた設備点検を行い、特にライフラインに関わる設備の劣化箇所の修繕や、必要な設備交換を進めましょう。

植栽がある場合は倒木対策として、シーズン前にしっかり剪定を済ませておくことも大切です。

二つ目は、適切な損害保険への加入です。

適切な補償内容の保険に入っていれば、保険金の範囲内で復旧を完了することは十分可能です。

一方、割安な保険料だからと損害保険を選んだばかりに、修繕費用を全額賄えなかった事例もあります。

損害保険の見直しについては先日のコラムに取り上げていますので、あわせてご覧ください。

三つ目は、迅速な対応ができる賃貸管理会社を選ぶことです。

どんなに備えていても災害はやってきます。

あなたの物件に「万が一」があったということは、同じエリアの他の物件も、同時多発で被害にあっている可能性が高いです。

そんな状況で限られた管理会社のスタッフだけで、復旧にあたるのは、不可能といっても良いでしょう。

日常から多くの協力会社と関係性を築き、いざという時に、迅速に出動をお願いできる体制がなければ、入居者を生活困難な状況でお待たせすることになってしまいます。


なお、10月の台風19号の接近時には、一部の管理スタッフが会社近辺に泊まり込む緊急体制を取りました。

翌朝、万が一出社できなければ、次々に飛び込んでくるお困りごとを解決する、司令塔としての機能を十分に果たせないからです。

多摩川沿いの物件で一部床上浸水が発生しましたが、その他には幸いにして大規模な被害はありませんでした。

増える異常気象から入居者の生活とオーナー様の財産をしっかりと守るべく、今後も体制を整えていきます。


日本財託管理サービス 管理部一棟建物管理課
森 厚博(もりあつひろ)
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
千葉県四街道市出身の42歳。
 
管理部一棟建物管理課に所属し、建物の資産価値の維持・向上を目指している。
 
わざわざレンタカーを借りてサービスエリアに行きその土地の特産物を食べるのが何よりも楽しみ。

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