新型コロナウイルスの感染拡大を受けて、全国７都府県で５月６日まで緊急事態宣言が出されました。

外出自粛を始め、映画館やホテルなどに対する休業要請などにより、大きく消費が落ち込み、経済に大きな打撃を与えています。

このような状況を受けて、お客様から『都内のワンルームマンションの価格は下がるのか』といった声を頂くことがありました。

世界各国の経済に大きな影響を及ぼし、株価は乱高下を繰り返していることから、心配される方も多いのだと思います。

この点、現状では大きく不動産価格が下落することはないと考えています。
なぜなら、不動産の資産価値は、その物件の『収益力』によって決定されるからです。

今回は、不動産価格の決定の仕組みから、未曽有の経済危機が起こった場合でも、安心して資産形成ができる不動産投資についてご紹介します。

収益不動産の資産価値を決定する収益力とは、『家賃収入』のことです。
不動産から期待できる家賃収入が大きければ、大きいほど、そして、家賃収入に継続性があればあるほど、不動産の価値も高くなるということです。

家賃は物件が所在する立地の需要によって決定されます。
例えば、同じ広さ、同じ築年数のワンルームマンションでも、人口が集まる都心と年々人口が減少している地方とでは数万円もの開きがあります。

賃貸需要の少ない地方で行うより、人が集まり続ける東京で行うことで、家賃収入は安定しますし、家賃収入の絶対額も大きくなります。

また現状では、新型コロナウイルスは都心の家賃に大きな影響を与えていません。

過去にも大きな経済の落ち込みがありましたが、家賃に与える影響は軽微でした。

例えば、２００８年に発生したリーマンショックや２０１１年の東日本大震災などが起きたときでも、都心のワンルームの家賃は安定していました。

不動産専門のデータ会社『東京カンテイ』によると、２０１９年における首都圏ワンルームの平米あたりの家賃は２，８８６円。
これと比べて、リーマンショックの２００８年は、２，５７８円、東日本大震災の２０１１年では、２，５８８円であり、大きな差はありません。

対して日経平均株価は、リーマンショック時はひと月で約４０％、東日本大震災時には、発生前日の終値から土日を挟んで、約２０％も値を下げたのです。

さらに、今年は１月１７日に約２４，０００円の最高値を付けていましたが、コロナウイルスの感染が本格化した３月１９日には約１６，０００円台まで値を下げました。

このように、株価は世界情勢に対し過剰な反応を繰り返すことに対し、都心のワンルームの家賃相場は大きな影響を受けていないのです。

仮に、家賃は変わらずに、収益不動産の価格が下がった場合には、利回りが上がることになるので、投資家からの人気が高まることになります。

価格２０００万円、毎月の手取り家賃は７万円、手取り利回りが４.２％の都心の中古ワンルームを所有していたとします。

ここで、不動産の価格が１０％下落したとすると、１８００万円の価格に対し、手取り家賃は変わらず７万円なので、手取り利回りは４.７％と上昇します。

このように利回りが上昇すれば、さらに投資家の注目も集まり、人気も高まるので、急に価格が下がることは考えづらいのです。

ただ、すべての物件で家賃が下がらないわけではありません。

市場相場よりも高い強気の家賃設定をしている物件や新築プレミアムで高い家賃設定をしている場合、次の入居者を募集する際には、家賃は下がる可能性があります。

あくまでも、入居者の可処分所得に見合った水準であることが大切です。

そもそも不動産投資の目的は、長期安定収入を得ることにあります。

そのため、すでに物件を所有して安定的に収益を得ているのであれば、目先の価格変動に心配することもありません。
株式投資と違って安心していられます。

いつ収束するともわからない未曽有の経済危機。

本業とは別の安定した収入源の重要性がさらに高まりました。

そして、その別の収入源として最適なのが、都内の中古ワンルームマンション投資から得られる家賃収入です。

『衣食住』のひとつでもある不動産は、どのような状況になっても手放せない要素です。

老後不安と同時に、経済危機にも安心して資産形成ができる不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課　村嶋　直樹（むらしまなおき）

◆　スタッフプロフィール　◆

静岡県御殿場市出身の３３歳。

セミナーやHP・Facebookの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて、東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

コロナウイルスの影響で、外の桜を楽しめなかった代わりに、室内で育てられる小さな桜を買いました。
１週間ほど前に満開を迎え、自宅でちょっとした花見を楽しむことができました。