マンション寿命を左右する要素とは!?

2010/09/30

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.189 ―――――――――
☆☆    ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆     〜あなたの老後、本当に大丈夫!?〜
☆☆☆★   日本財託HP http://www.nihonzaitaku.co.jp
★☆☆☆☆―――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
  録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
  ます。

◆―――――――― 平成22年8月末現在の管理実績 ―――――――◆

 オーナー様数3,504名、管理戸数8,438戸、入居率98.46%

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 1. 営業マンが今日も行く!豆のマークの営業日誌
   マンション寿命を左右する要素とは!?

 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

 3.「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
         〜参加者募集のお知らせ〜

4.『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

5. 賃貸管理会社はどこも同じとおもっていませんか?
        賃貸管理実績20年のノウハウで、あなたの期待に応えます。

 6. 編集後記

======================================================================

 ■ 1. 営業マンが今日も行く!豆のマークの営業日誌

      マンション寿命を左右する要素とは!?

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

 こんにちは。

 日本財託営業部の下川です!


 昨年4月に新卒で入社した、社会人2年生です。

 入社前は、不動産投資にまったく縁のない生活を送ってきましたが、
 いまではすっかり不動産投資が生活の一部となっています。

 なんだか不思議ですね。
 
 この一年でたくさんお客様とお会いし、
 投資に関するご質問を色々と頂いてきました。

 投資を検討されるお客様は、年齢も職業も様々ですが、
 不動産投資で疑問に思われる点や不安に感じられる点は同じようで、
 似たようなご質問も頂きます。
 
 その中でも、よくご質問を受けるのが、
 マンションの寿命に関するものです。

 先日も、
 
 「下川さん、マンションって一体どれくらいもつものなんですかねぇ。」

 と聞かれました。


 しかし、正直なところコンクリート造のマンションが
 どの程度寿命があるか、はっきりとはいえません。

 民間で初めて分譲されたマンションは1956年の
 『四谷コーポラス』です。
 築50年たった今でも、現役のマンションとして稼動しています。
 
 民間初の分譲マンションが建てられたのが約50年前ですから、
 本格的にマンションの分譲が始められてから、
 実際にマンションの寿命が尽きて、建物が朽ち果ててしまったという
 事例がないので、正確な寿命が分からないのです。
 

 一ついえることは、築50年以上経っている物件でも
 入居者がつき、建物自体の商業的な価値が維持されているということです。
 
 また、いまではコンクリート造の建物の耐用年数は47年と定められていますが、
 以前までは60年と設定されていました。

 ですから、マンションの寿命は60年というのが、
 ひとつの目安となってきます。
 
 ただし、60年というマンションの寿命も
 しっかりとした管理が行われているという前提が
 あってこそです。

 
 管理がしっかりしていれば長持ちしますし、
 反対に、管理が不十分ならばマンション寿命が尽きるまえに、
 建物が朽ち果ててしまいます。
 
 
 みなさんも、郊外で廃墟のようになったアパートを
 一度は見たことがあるのではないでしょうか。
 
 木造とコンクリートの違いはあれ、
 きっと建てられてから、それほど年数は経っていないはずです。


 新築時は満室で順調に経営していたのかもしれません。
 しかし、数年が経過すると空室が目立ち始め、修繕の必要も出てきます。
 
 そうなると、修繕負担がおおきくなり、修理はまた今度、また今度と
 あと伸ばしにされていき、今度は入居者も付かなくなるといった
 マイナスのスパイラルに入ってしまうのです。

 その結果が、建物の廃墟化です。


 また、マンションの寿命というと建物部分、
 ハード面の寿命ばかり目が行きますが、
 実は、マンションを取り巻く環境が変わったことが原因で
 寿命が尽きる時もあります。


 たとえば、都市の人口減少、高齢化。

 利回りの高さや価格の安さに惹かれて
 地方や郊外でマンション経営を行った場合、
 賃貸の需要が安定していればよいのですが、
 日本の人口が減少、高齢化していくなかで、
 同じような賃貸需要を望むことは難しいでしょう。

 2005年時点の人口と比べて、2035年時点で人口を維持できているの
 都道府県は、わずか5都県しかないという調査結果もあります。
 (出展:国立社会保障・人口研究所)

 もっと局地的なことを言えば、
 せっかく建てたアパートの横に新しいマンションが建った、
 また、近くにあった大学が移転してしまうなどして、
 それまであった賃貸の需要が激減してしまうことも考えられます。

 
 マンション経営で長期安定収入を得るには、
 管理がしっかりとしたマンションを選ぶことが大切です。

 また、いくら管理が行き届いていても
 周辺環境の変化でマンションの賃貸需要が尽きないよう、
 賃貸需要が安定した『立地』を選ぶことも同じように大切です。


 冒頭でご紹介した、
 四谷コーポラスは、『管理』そして『立地』
 二つの要素がしっかりとかみ合ったからこそ、
 50年経過した今でも、現役のマンションとして稼動しているのです。

 『管理』と『立地』。
 
 二つの要素を考えて、ぜひマンション経営をはじめて頂ければと思います。
 

 日本財託 営業部 下川智史

 ◆ このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
                  
    mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

 ■ 2.マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》

【充実した管理システム No.22】

  『管理を任せるには日本財託しかない』

  http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/index.html

《動画版》オーナーのナマの声 HPにて公開中!

  オーナーインタビュー動画はこちらから!

  http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/movie.html

======================================================================

 ■3.【延べセミナー参加者7,000名以上の実績!】
    『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』             
  第71回 2010年11月6日(土)PM1:00〜3:20
           
            〜 参加無料 〜  

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 このセミナーでは、
 バブル崩壊を経験してどん底を味わい、
 賃貸管理会社として20年歩んできたからこそ語ることの出来る

  『失敗しない不動産投資の方法』を

 セミナーに参加された方だけに
 【 無料 】でお伝えします!


 ◆ 不動産投資で失敗しないための投資法が身につく ◆  

 不動産投資の目的は

『 長期的・安定的に家賃収入を得る 』

という、とてもシンプルなものです。

 もちろん、そうはいっても

  「不動産投資が有効なのは知っているが、なかなか決断できない」

  「具体的にどうしてよいのか分からない」

 という方もたくさんいらっしゃるかもしれません。

 実際、20年前バブル時代には、
 正しい不動産投資の方法を知らなかった方の多くが失敗しました。
 その借金で、いまもなお苦しんでいる方もいらっしゃいます。

 不動産投資で大切なのは、
 なにより『失敗』しないことです。

 株式投資と違って、不動産は金額の大きい投資です。
 いざ物件を購入してから、失敗しましたでは済まされません。
 
 セミナーでは、バブルのときと同じ危ないと思う7つの特徴をご紹介し、
 失敗から学んだ、
 『長期・安定収入を実現する不動産投資の方法』をご紹介します。


 そのほかにも、
 『なぜ、中古ワンルームなのか?』
 『なぜ、東京なのか?』
 『一棟アパート経営との違い』
 『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か?』
 『投資物件の見分け方 失敗しない3つのポイント』
 『出口戦略(物件は最後まで持ったほうが良いのか、途中で売るべきか?)』

 など、
 最新の不動産市況を読み解きながら、
 『なぜ、いまが買いどきなのか』
 客観的なデータを交えながら、詳しくご説明いたします。


 セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)

  http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

 

 ◆ どうすれば60歳定年時に毎月30万円の不労収入を作れるか ◆ 

 また、第2部の「あなたにあったマンション投資の実践法」では、
 資産が資産を産んでいくマンション投資法をご紹介。
 
 過去のセミナー参加者からは、
 目からウロコの内容と評判の講演です!

 本当の意味でレバレッジを聞かせた不動産投資の方法、
 そして、ローンを活用して効果的に不動産を増やしていく方法を
 分かりやすく解説!

 実際に数字を用いたシミュレーションを交えながら、
 資産から得られる収入だけで60歳までに毎月30万円の不労収入を
 作る方法をご紹介します。


 ◆ 《セミナー参加者限定》
      入居率98%の管理会社が選んだ物件のご紹介
 
 また、セミナーでは《物件》のご紹介もしております。

 当社では、毎月約70戸の中古ワンルームマンションを
 ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

 こうした、表に出ない物件の情報も、
 セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

 物件情報に興味がある方も、
 ぜひこの機会にセミナーにご参加ください!


 セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)

  http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

 
 セミナー終了後には、
 専門スタッフによる無料個別相談も開催!
 あなたの疑問にすべてお答えします。

 このセミナーを通じて、
 あなたが経済的自由への第一歩を踏み出していただければ幸いです。 

 それでは、会場でお待ちしております!

 セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)

  http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/


======================================================================

 ■4.『お仕事帰り・休日の無料個別相談』申込受付中! ■

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

〜★平日のお仕事帰りや休日に、気軽に相談できるサービス★〜

  不動産投資について、物件探しについてなど、あなたのお仕事帰りや休日
  の空いた時間にあわせて、お気軽にご相談できるサービスです。

  不動産投資だけにこだわらず、日頃感じているあなたの疑問など、
  どんなことでも、気軽にご相談ください。


 ◆相談者の声は、こちらから

⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/voice.html

 ◆完全予約制となっていますので、事前のお申込みをお願いいたします。

   ※個別相談の予約お申し込みはこちらから
     ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
   http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/

======================================================================

 ■5.賃貸管理会社はどこも同じとおもっていませんか?

    賃貸管理実績20年のノウハウで、あなたの期待に応えます。■

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

 ★ 賃貸管理会社選びはどこも同じとおもっていませんか?

 物件を選ぶときには、
 駅までの距離や周辺環境、間取り、
 さらに価格やコンマ1%の利回りにも目を光らせるのに、
 賃貸管理会社は購入会社のいうがまま・・
 
 こういう方は決して珍しくありません。

 いいかげんな賃貸管理会社を選んでしまうと、
 マンション経営で得られる収入や管理コストが
 大きく変わってしまいます。
 
 例えば、

  空室が長期間埋まらない、

  滞納家賃がいつまでたっても回収されない、

  入居者トラブルが頻発する、

  更新時期がきても更新業務を忘れてしまう、

  いくら連絡しても連絡が取れず、折り返しの連絡もない。

  内装費用が工事会社のいいなりで、高額の工事費用を請求される


 など、いいかげんな管理を行っている会社は決して少なくありません。

 マンション経営は長期的・安定的に収益をあげることが目的です。
 
 そのためには、マンション経営で信頼のおけるパートナーを
 見つけることが、なにより大切です。
 

空室、滞納、入居者トラブル・・・
 賃貸のことなら、なんでもご相談ください!
  
 年間平均入居率98%以上を誇る賃貸管理会社である
 私たちがあなたの悩みを解決します。


 ★ 空室・滞納、管理に関するご相談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/kanri/consultation/

 ★ 管理を委託したオーナー様の声はこちらから

  ⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/kanri/about/report/index.html

======================================================================

 ■6.編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
 駅前の不動産屋さんの壁一面張られた物件図面。

 誰もが一度は、足を止めて
 図面を見た経験をお持ちではないでしょうか。
 
 
 私は埼玉県の南部に住んでいるのですが、
 帰宅途中の帰り道にある不動産屋を覗いてみると、
 3LDKの新築物件が家賃8万円台で出ておりました。

 新築のファミリーが8万円台ですから、
 まさに破格の値段です。

 都内であれば、場所にもよりますが、
 ワンルームでもこれくらいの家賃はします。

 なかには、ファミリータイプのマンションを
 投資用に購入される方もいらっしゃいます。

 しかし、価格がワンルームの倍以上するからといって
 このように家賃も倍とれるというわけではありません。

 また、入居者が退去した後に
 新しい入居者を付けるのにも時間がかかります。


 ましてや地方では入居者をつけるために、
 1〜2ヶ月のフリーレント(最初の1、2ヶ月は家賃無料)という
 試みをしているところもあるようです。
 
 街の不動産屋さんを見ていると、
 賃貸市場の現況がよく見えてきます。

 みなさんも店舗の前を通りかかった際には、
 定期的に図面を覗いてみてはいかがでしょうか。

 冒頭のような目玉物件の価格や賃料の変化から
 不動産市場のいまが見えてきますよ。
 
 日本財託 営業部 S・M
 
 
----------------------------------------------------------------------

 ◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
  構です。ご意見をお聞かせください。
  お待ちしています。

  ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

 ▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
   【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
   【URL】http://www.nihonzaitaku.co.jp
   【発 行】株式会社 日本財託
        TEL:03‐3347‐2411 FAX:03‐3347‐2300
【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
        TEL:03-3347-2414  FAX:03-3347-2420
   【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F
   【担 当】坂元 寛和
======================================================================

SEMINAR・CONSULTATION

セミナー・相談会 開催中

あなたに合った方法で学べるから「不動産投資」のことが良くわかる!
日本財託でしか聞けない 不動産投資セミナー
こんな方にはセミナーがおすすめ!
  • 不動産投資をはじめて学ぶ方
  • 不動産投資の未経験者
  • 基本から応用まで幅広く知りたい方
  • なにから勉強したらよいかわからない方

当社オーナーの7人に1人がFIREを実現!
実践に基づく【鉄板ノウハウ】が学べます

  • 毎週変わる、セミナーテーマと特別講師!
    1億を稼ぐ資産家や現役サラリーマンオーナーが限定登壇
  • 普通のサラリーマンでも
    10年で経済的自由が目指せるテクニックを大公開
  • 値上がり、節税のようなうまい話ではなく
    長期的、安定的に家賃収入を得る方法が学べる
  • メリットからリスク、家賃収入の増やし方まで
    不動産投資がイチからわかる
※セミナー終了後に個別相談会も行っています!
しつこい電話や強引な営業一切なし 無料個別相談会
こんな方には相談会がおすすめ!
  • まず何から検討するべきか分からない
  • 投資用ローンを組めるか知りたい
  • 投資物件の情報が知りたい
  • 区分と一棟どっちで始めるべき?

他社からすでにご提案を受けている案件の
アドバイスも大歓迎です!

  • お好きな日時、オンラインで気軽に相談OK
  • いつまでに、どれぐらいの収入を作れるのか
    お伝えします
  • セミナーで伝えきれない投資の注意点もわかる
  • 資産を効率的に増やすローンの使い方、
    提携ローン、自己資金
    の活用法をご紹介
  • 投資のご質問やご不安な点を全てお答えします
※参加者には不動産投資の書籍をプレゼント!

当社はしつこい電話・強引な勧誘は一切行っておりません。
安心してお問い合わせください。

お電話でのお問い合わせ

営業時間/平日9:00~18:00

  • ご質問だけでもOK
  • 資料請求も承ります