★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.190 ―――――――――
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　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
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　オーナー様数３，５５８名、管理戸数８，５７２戸、入居率９８．５１％

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　１.　賃貸管理会社選びの目安『入居率』のカラクリ

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

５． 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？
　　　
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　６． 編集後記

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　■ １.　賃貸管理会社の目安『入居率』のカラクリとは！？

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　賃貸管理会社を選ぶ基準である『入居率』。

　日本財託グループでは、
　おかげさまで年間平均入居率９８％以上を維持しています。

　前期（２００９年１０月〜２０１０年９月）の平均入居率は、
　９８．４５％でした。

　前期中、最も入居率が高かったのが３月末の９９.０４％、
　そして最も入居率が低かったのが１０月末の９７.３１％でした。

　さて、賃貸管理会社選びの重要な基準となる『入居率』ですが、
　いったいどのように計算されているかご存知ですか？

　入居率というくらいですから、

　『入居中の部屋』を『全管理戸数』で割って計算したり、
　『空室の部屋』を『全管理戸数』で割り、いったん空室率を出してから、
　入居率を算出するはずです。

　しかし、実際の入居率はこのように
　単純な計算式では算出されていません。

　各社独自の解釈で入居率を計算しているのです。

　つまり、入居率という見た目は同じでも、
　意味が異なっているということです。

　例えば、ある不動産会社の場合。

　空室を『１ヶ月間空室が続いた部屋』と定義しているのです。
　つまり、空室が１ヶ月未満であれば、『空室』とカウントしないのです。

　これでは、正しい入居率とはいえませんよね。

　別の不動産会社の場合、
　入居率９９％とうたっていても、実は１年で最も高かった入居率を
　表示　している場合もあります。

　これでは通年でどれだけの空室が発生しているかわからないので、
　正しい表示　の仕方とはいえないでしょう。

　また、サブリース契約をしている不動産会社の場合、
　家賃をベースにして入居率の算定をしているところがあります。

　『空室物件の借上げ家賃支払額』を『実際の家賃総額』で割って空室率を
　算出し、入居率を出すといったものです。
　
　部屋が空いているという事実よりも、
　実際の家賃額、借上げ家賃額に入居率が左右されるということです。

　ここで、分子部分である『空室物件の借上げ家賃支払額』に
　注目してみます。

　
　空室物件の借上げ家賃支払額が仮に１００万円だとします。
　そして、実際の家賃総額は１０００万円の場合、空室率は１０％。
　入居率は９０％になります。

　問題は１００万円の内訳です。
　空室が１０室で１００万円（１室１０万円）の場合もあれば、
　空室が２０室で１００万円（１室５万円）の場合もあるはずです。

　仮に全管理物件が１００室あるとすると、
　空室が２０室の場合は実際の入居率は８０％。
　
　家賃ベースの入居率とは１０％も開きがあります。

　家賃が安い部屋は、地方や郊外にあったり、
　築年数が古くなっている物件です。
　
　こうした物件が増えれば増えるほど、
　実際の入居率と計算上の入居率の差が開いてくるのです。

　この計算方法も正しい入居率の出し方とはいえないでしょう。

　ちなみに、当社の場合、
　空室を『内装工事が終わって即入居できる部屋』と定義しています。

　これは、いくら入居者が住みたいといっても、
　内装工事が完了しなければ部屋に住むことができないからです。
　また、工事も７日以内に完了させることを目標にしています。

賃貸管理会社選びは、
　物件選びと同じくらい重要です。

　その賃貸管理会社選びの重要な目安となる『入居率』は、
　見た目の数値に惑わされず、

　どのような計算方法で入居率を算出しているのか、
　いつの時点の入居率を表示　しているのかを、
　しっかりと確かめることが大切です。

　日本財託　マーケティング部　坂元　寛和

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　■５．賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？

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　★ 賃貸管理会社選びはどこも同じと思っていませんか？

　物件を選ぶときには、
　駅までの距離や周辺環境、間取り、
　さらに価格やコンマ１％の利回りにも目を光らせるのに、
　賃貸管理会社は購入会社のいうがまま・・
　
　こういう方は決して珍しくありません。

　いいかげんな賃貸管理会社を選んでしまうと、
　マンション経営で得られる収入や管理コストが
　大きく変わってしまいます。
　
　例えば、

　　空室が長期間埋まらない、

　　滞納家賃がいつまでたっても回収されない、

　　入居者トラブルが頻発する、

　　更新時期がきても更新業務を忘れてしまう、

　　いくら連絡しても連絡が取れず、折り返しの連絡もない。

　　内装費用が工事会社のいいなりで、高額の工事費用を請求される

　など、いいかげんな管理を行っている会社は決して少なくありません。

　マンション経営は長期的・安定的に収益をあげることが目的です。
　
　そのためには、マンション経営で信頼のおけるパートナーを
　見つけることが、なにより大切です。
　

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　■６．編集後記

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　会社を定年まで勤めあげて、無事に退職。

　ようやくゆっくり出来ると思ったら、時間を持て余し、
　行く当てもなくデパートのネクタイ売り場や図書館を巡り、
　財布の紐は奥さんに握られているので、お金も自由に使えない。
　良かれと思って、たまに食事を作ってあげると、後片付けがいい加減で、
　妻と大ゲンカ。

　理解者は愛犬だけ・・・
　
　切ないですよねぇ。
　
　実はこれ、失楽園で有名な渡辺淳一氏の
　新作『孤舟』の小説の一節です。
　
　定年を迎えた男性が会社時代の自分を忘れられず、
　定年後の生活とのギャップに苦しむ姿が鮮明に描写されています。

　仕事をやめて、膨大な時間ができたら何に使うのか。

　ぱっと思いつくのは、旅行でしょうか。

　ただ、旅行といっても忙しい毎日を過ごしている中で
　行くからこそ楽しめる部分が大きいでしょうし、
　なによりお金がかかります。
　
　やはり、小説の主人公のように
　時間を持て余してしまうかもしれません。
　

　それこそ、不動産投資で経済的自由を獲得したとしても、
　『生きがい』がなければ真に豊かな生活を送ることは出来ないでしょう。

　働けるいまのうちに、仕事以外の『生きがい』を見つけることが、
　老後のお金の準備をすることと同じくらい、
　きっと重要なのではないでしょうか。　

　日本財託　マーケティング部　S・H
　
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　　構です。ご意見をお聞かせください。
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