『攻め』と『守り』。2つの管理で収益を最大化する

2010/11/11

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.194 ―――――――――
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  録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
  ます。

◆―――――――― 平成22年10月末現在の管理実績 ―――――――◆

 オーナー様数3,597名、管理戸数8,679戸、入居率98.13%

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 1. 賃貸管理会社社員のよもやま話

  『攻め』と『守り』。2つの管理で収益を最大化する

 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

 3.「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
         〜参加者募集のお知らせ〜

4.『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

5. 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか?
   
    長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開!
                   【賃貸管理セミナー】開催中!

 6. 編集後記

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 日時は12月11日(日)13:00〜15:20
 名古屋での開催は今回で5回目。
 
 今年最後の名古屋セミナーとなります。

 お席は先着順ですので、
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 ■ 1. 賃貸管理会社社員のよもやま話

   『攻め』と『守り』。2つの管理で収益を最大化する

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 こんにちは!

 今回のコラムは1棟建物管理課の重吉が担当させていただきます!


 当社では、区分所有の管理だけではなく、
 1棟アパート・マンションの管理も行っています。

 現在では、114棟のアパート・マンションの
 管理を頂戴しています。

 今回のコラムでは、
 1棟建物管理の視点から、
 『攻め』と『守り』の2つの管理についてご紹介します。


 管理には2種類の管理があります。

 ひとつは『攻め』の管理。

 これは空室が発生したときに、すばやく空室を埋めて。
 空室期間を最小限にするものです。


 もうひとつは『守り』の管理。

 入居者に住み心地のよい住環境を提供して、
 できるだけ長くお部屋に住んでもらうというものです。
 
 この2つの管理が機能してはじめて、 
 マンション経営で安定した収益をあげることができます。

 
 2つの管理のうち、
 どちらかというと大半の方が興味を持つのが、
 『攻め』の管理、空室の早期解消ではないでしょうか。
 
 
 空室が生じれば、当然家賃収入が入ってこなくなります。
 ローンで物件を購入している方にとっては、
 まさに死活問題です。

 私たちも空室が生じた際には、
 4000社を超える賃貸仲介会社に情報を発信したり、
 仲介会社へのまめな訪問、独自のポイント会員制度により
 仲介会社の営業マンにインセンティブをつけたり、
 様々な工夫や努力をして一日でも早く空室を埋めるために
 全力を尽くしています。
 
 
 そのほかにも、外国籍の方を積極的に受け入れたり、
 内見機会を逃さないために内装工事を退去後7日間以内したり
 空室を埋めるために、全力を尽くしています。


 このように、攻めの管理が空室の早期解消なら、
 守りの管理の目的は、建物の資産価値を維持すること。
 そして、入居者に快適な住環境を提供することで、
 空室を未然に防ぐことです。


 転勤や結婚など止むを得ない理由による解約は仕方がないとしても、
 それ以外の理由による解約を抑えることが大切です。

 つまり、「解約率を下げて、更新率をあげること」。

 これを主眼において、私たち1棟建物管理課は業務に取り組んでいます。
 
 例えば、入居者に快適に生活してもらい、少しでも長く契約してもらうように、
 
 『ゴミ置場新設』
 『駐輪場増設』
 『防犯カメラ新設』
 『鍵をダブルロックに変える』

 また、細かいところでは、
 『フロアーマットの設置』
 『年間数回の専門業者による定期清掃』
 『植栽のライトアップ』
 『自動販売機設置』
 『光ファイバー導入』
 
 などをオーナー様に提案し、実施して頂いています。

 
 さらに、最近では入居者専用のホームページも開設して、
 ホームページ上で、

 『ブレーカーが落ちたときの対応』
 『排水溝のつまりの防ぎ方』
 『蛇口からの水漏れ』
 『トイレ詰まりの解消法』

 など、様々な生活トラブルの対応方法についての
 マニュアルが閲覧できるようになっています。

 また今後、入居者専用ページでは、
 生活に役立つプレゼント情報を掲載したり、
 日本財託の部屋に喜んで住んでいただけるようなコンテンツを
 盛り込んでいく予定です。
 
 

 『私たちは、入居者様から選ばれる管理会社になります。

  私たちは、オーナー様から選ばれる管理会社になります。

  そして、
  私たちは、東京都で最も信頼される管理会社になります。』

 これが私たち日本財託グループの経営目標です。

 入居者が当社の管理物件を選んでいただけるよう、
 また、住み続けていただけるよう、これからも様々な工夫をして
 いきたいと考えています。

 それが、オーナー様がマンション経営で安定した収益に得ることに
 つながると考え、日々業務に取り組んでいます。

 日本財託管理サービス 一棟建物管理課 重吉 宏平

 ◆ このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
                  
  mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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 いいかげんな賃貸管理会社を選んでしまうと、
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  空室が長期間埋まらない、

  滞納家賃がいつまでたっても回収されない、

  入居者トラブルが頻発する、

  更新時期がきても更新業務を忘れてしまう、

  いくら連絡しても連絡が取れず、折り返しの連絡もない。

  内装費用が工事会社のいいなりで、高額の工事費用を請求される


 など、いいかげんな管理を行っている会社は決して少なくありません。

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               (開場18:30)
 開催場所:日本財託 会議室
      東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル10F

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 ■6.編集後記

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 みなさんは、家に帰るとくしゃみや鼻水、
 または、体がかゆくなった経験はありませんか
 
 その原因は室内のダニやホコリなどの
 ハウスダストによるアレルギーの可能性があります。

 先日、私も体に発疹が目立ち始めて
 病院に行ってお医者様に症状を診ていただくと、
 アレルギーによるじんましんと診断されました。

 診断結果は『そば』アレルギー。
  
 しかし、診断されて以降、そばに気をつけていても、
 帰宅して部屋に入ると皮膚がむず痒くなってきます。
 
 なにかおかしい・・

 もう一度病院にいってみると、
 ハウスダストもじんましんの原因とのことでした。
 
 布団やカーペット、家のホコリをはじめ、
 人やペットの毛などをエサとして繁殖するダニの死骸が
 ハウスダストとなり、アレルギー症状を引き起こす
 最大の原因となる様です。

 ハウスダストの予防法としては、できるだけ毎日掃除すること。
 特に、カーペットは念入りに掃除をすることが基本だと言われました。

 そうはいっても、全面カーペットの部屋に掃除機をかけ、
 さらに粘着テープのローラーを使って髪の毛まで取るのは骨が折れます。

 そんな時に思うのは、
 この床材がフローリングだったらどれだけ掃除が楽かということ・・・

 仕事柄、カーペットからフローリングへの張り替えの提案を
 オーナーの皆様に行っているので、
 フローリングの利点は良く分かっているつもりでした。

 それが、実際に自分自身がアレルギーになってはじめて、
 フローリングがハウスダスト対策にも有効だということが
 身をもって分かりました。
 
 見た目や退去ごとの内装費用の軽減だけでははなく
 入居者にとってもやさしいフローリング。

 カーペットのお部屋をお持ちの方は、
 こうした視点からもフローリングの張替えを検討されてはいかがでしょうか。
 

 日本財託管理サービス 管理部 業務課  U・K
 
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 ◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
  構です。ご意見をお聞かせください。
  お待ちしています。

  ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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   【担 当】坂元 寛和
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