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【メルマガのサンプル】 ~法人を活かして効率的な大規模修繕の資金づくり!意外な保険の活用術?~

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.548 ―――――――――
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録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
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◆――――――――― 平成30年4月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,940名

管理戸数    19,117戸

全体入居率   99.23%(19,117戸)
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.60%(12,171戸)
※当社販売物件の入居率

【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 法人を活かして効率的な大規模修繕の資金づくり!意外な保険の活用術
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記
  

======================================================================

■ 法人を活かして効率的な大規模修繕の資金づくり!意外な保険の活用術
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

家賃収入が増えると、所得税率も上がり、
より多くの税金が課されることになります。

特にローンを完済したり、相続で無借金の不動産を引き継いだ場合、
支払利息が経費として計上されませんので、税金負担も大きくなりがちです。

このような時、個人と法人の税率差を利用して、
節税目的で資産管理法人を設立するオーナー様も
いらっしゃいます。

ただ、資産管理法人のメリットは、
税率差を利用した節税だけではありません。

資産管理法人のメリットをさらに活かせるのが、
『法人保険の活用』です。

たとえば、保険を活用すれば、手元に残る資金を増やし、
より多くのお金を、資産価値を維持するための
計画的な修繕工事に充てることも可能です。

今回のコラムでは、
実際にオーナー様にご提案した事例から、
法人保険の活用術を紹介します。


築10年、全13戸の都内1棟マンションを
法人名義でご所有のオーナー様の事例です。

借入はなく、
年間の家賃収入は800万円超。

年にもよりますが、管理費や修繕などの
経費を差し引いても600万円以上が利益として手元に残ります。

大規模修繕工事に備え、
利益をそのまま残すこともできますが、
気になるのは税金です。

このままであれば、
毎年130万円以上を法人税として支払う計算です。

この状況を受けて、もっと効率的に将来の修繕資金を
確保する方法として私たちがご提案したのが、
法人保険の活用でした。


具体的には、
法人を契約者、役員を被保険者、
そして、保険金の受取人を法人とする生命保険に加入します。

そして、毎年払う保険料を経費として計上します。

経費が増えた分、利益額が減り、
結果として法人税額が下がるわけです。

いざ修繕費が必要になった時期に、
保険を一部または全部解約します。

解約時に受け取れる所定の額の解約返戻金を、
修繕資金として活用するという仕組みです。


今回の事例では、全損型と呼ばれる
全額経費で計上可能な法人保険2つを組み合わせました。

合計で300万円を年間の保険料として支払い、
経費とすることができます。

年齢の違う2人の役員が1つずつ、
生命保険に加入する形です。

これは支払額に対して戻ってくる金額の割合である
解約返戻率のピークの時期をずらすためです。

解約時に受け取れる返戻金の額は
年によって変動します。

1つ目の保険は年間約200万円の保険料で、
3年目~10年目くらいに
解約返戻率は80%を超えます。

これは比較的近い時期に想定される
修繕工事費用を見据えたものです。

たとえば3年目に解約すると、
483万円の解約返戻金を受け取り、
修繕の資金として活用することができます。


2つ目の保険は年間100万円の保険料で
7年~15年後に解約返戻金の額がピークとなります。

解約返戻率は最高で90%を超えます。

10年後以降の大きな修繕に
対応するための設計です。

たとえば10年後に解約すれば、
約900万円の解約返戻金を受け取り、
大規模修繕工事の原資とすることが可能です。


解約返戻率が100%以下ということは、
支払い額よりも受取り額のほうが少ないから、
損ではないのか?

そう思われた方もいらっしゃるかもしれません。

実は、節税効果もあわせて考えることで、
より多くの資金を手元に残すことが可能になっています。

仮に10年間、年300万円の利益を積み立てた場合と、
2つの法人保険を10年後に解約した場合で比較してみましょう。


積立額は10年で3,000万円ですが、
実際は、丸々利益額として法人税が課されています。

この法人の場合、実効税率はおよそ22%なので、
税額は660万円。

実質の手残り額は2,340万円です。


一方、2つの法人保険の年300万円の保険料は、
全額経費として計上され、課税所得から差し引かれます。

2つの保険から10年後に受け取れる解約返戻金は、
合計で約2,584万円です。

このように、
利益としてそのまま積み立てるよりも、
保険に加入して経費計上したほうが、

最終的な手取り額をおよそ10%、
約244万円が増えたことになります。

なお、解約返戻金を受け取った年に
大規模修繕工事や退職金の支払いなどで
同額の経費を計上しないと、
課税対象となるので注意が必要です。

また、大規模修繕工事の場合、
資産価値を向上させるような工事は資産計上され、、
減価償却費として毎年分割して経費計上されますので、
利用の際には専門家に相談しましょう。


ちなみに実効税率がこの法人よりも高いケースでは、
節税効果はより高まります。


また、生命保険は
万が一の際の保障としても有効です。

この事例で加入した保険では、死亡時はもちろん、
がんや脳卒中、心筋梗塞といった病気が深刻化して、
回復する見込みがない場合にも保険金が支払われます。


このようにメリットが多い法人保険を活用できるとはいえ、
不動産で収益が上がったら、とりあえず法人化すればよい
と考えるのは早計です。

メリットもありますが、法人の設立や維持には
ある程度コストもかかるため、運用や資産状況から、
総合的に考える必要があります。

特に法人保険は、全損型、半損型などと商品が分かれていて、
どれが適切かは法人の状況によって異なります。

税金が絡み、複雑な要素がある話ですので、
専門家への相談が不可欠です。

私たち日本財託グループでは、
満室経営そして収益力の強化に尽力するのはもちろん、
長い目で賃貸経営を見据えたご提案が可能です。

法人化のお手伝いや、大規模修繕計画の立案、そして保険の活用法まで、
専門家のネットワークも活用しながら、
最適なご提案をさせていただきますので、
まずはお気軽にご相談ください。


日本財託管理サービス 管理受託部 渡邊 菜月(わたなべなつき)


◆ スタッフプロフィール ◆
 
神奈川県平塚市出身。
 
管理受託部で、賃貸管理のご相談窓口として、
物件オーナーに信頼のできる賃貸管理会社の大切さを
お伝えしている。
 
アメフト観戦にハマっている。
試合後に輝く汗が眩しいイケメン選手と
写真を撮ったりして交流するのが楽しみ。

先週末は富士通対オービックの試合を観戦。
応援するオービックが2年半ぶりに勝って
テンションが上がりました!


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/


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■ 2.≪オーナー様の生の声 合計578話 HP掲載中≫   
   マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫  

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》
【 充実した管理システム No.65 】  

『不動産投資・相続・保険の三位一体のコンサルティング』 

M・K様(男性) 54歳 東京都在住
日本財託を知ったきっかけ:紹介
ご購入日:平成28年8月
ご購入物件:北区(都営三田線「西巣鴨」徒歩3分)
      平成24年築 他2戸

私が、日本財託と出会ったのは、
友人との食事の席でふと話した、
 「定年後の生活費をどうしていくか」という話しがきっかけでした。

私と同い歳の友人は、定年後も現役時代と同様に、
お金を気にせず、自由に使える収入を確保しておきたい思いで、
若いころから不動産投資をはじめました。

その友人は、ワンルームマンションをいつくか所有し、
不動産投資の知識や経験を持っていました。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/post-427.html
 

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■ 3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

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日本財託グループでは、東京23区内の中古ワンルームマンションの
ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

創業28年、これまで1万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
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メリット1 スピード査定
 翌営業日までに査定金額をお伝えします。

メリット2 仲介手数料不要
 日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。

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 買主は日本財託になるので、売却後のトラブルも一切心配ありません。

メリット4 手続きは簡単
 マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。

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客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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■ 5. 編集後記 

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

「本当におなかいっぱいなの?」

『もう満足だよ』

お父さん、お酒好きなはずなのに、
あまり飲んでないんじゃないかな?

お母さんもまだ、
メインもデザートも頼んでいないのに・・・

いつになく、
遠慮しがちな2人の雰囲気。

父と母に何度も聞き返すも、
2人からは同じ答えが返ってきました。


実家で一緒に暮らしている両親とは
友人に近いような間柄です。

母とはよく買い物や食事に出かけ、
ファッションやドラマなど"ガールズトーク"に
花を咲かせています。

父とも、父の趣味の釣りを一緒に楽しむため、
船に乗って海に出ることもあります。

反抗期もなく、仲が良いからこそ
普段の生活で遠慮をすることはありません。

進路や仕事、人間関係など
良いことも悪いことも言いたいことは
隠すことなく伝え合ってきました。


「この日休みなんだけど、2人は仕事?」

両親は、歳は違うものの、
4月の同じ日が誕生日です。

前々からお祝いしたい気持ちはありましたが、
近すぎる関係から照れくささもあり、
これまで特に何をすることもなく過ごしてきました。

それでも社会人2年目になり、仕事にも慣れ、
プライベートにも余裕が生まれてきたことをきっかけに、
両親の誕生日に食事へ誘ってみたのです。


そして、誕生日当日。

お店に着き、食事をしながら
普段と変わらず会話を楽しんでいました。

しかし、途中から
2人の箸が止まったのです。

「お母さん、気を使ってるでしょ」

父が母に話を振るも、
その父のグラスも空いたままで、
次のお酒を頼もうとしません。

私が何度メニューを向けても
「もう大丈夫」の一点張りです。

(きっと2人ともお会計に気を使ってるんだろう)

結局その後も注文せず、
ひとしきり会話を楽しんでからお店を出ました。

私の運転で家に帰る途中、

「ちょっとコンビニ寄ってくれる?」

ほろ酔いになったお父さんが
お酒とおつまみを買うために、
助手席から声をかけてきました。

祝ってくれることに喜んでいたものの、
やはり気を使ってお店では
頼みづらかったようです。

「だから言ったじゃん!」

毒づきながらも父の優しさに
思わず笑みがこぼれてしまいました。

母からも誕生日に食事へ誘ってくれたことに対して、
「亜里紗も大人になったね」

そのように言われ、社会人であること、
大人の階段を少しずつ上っていることを
実感したのです。

仕事では昨年1年間、
部署の方々に支えられながら
半期業績表彰での『チーム賞』をいただくことができました。

去年の今頃と比べて
できることは増えてきたと感じています。

しかし、一番身近な両親から「大人になった」と伝えられると
嬉しさもあり、気恥ずかしさもあり、
また身の引き締まる思いも感じました。

まだまだ始まったばかりの社会人ですが、
自分の成長を喜んでくれる両親のためにも
この1年間を飛躍の年にしていきたいと思います。


日本財託 マーケティング部インサイドセールス課
増田 亜里紗 (ますだありさ)
  

 ◆ スタッフプロフィール ◆
  
千葉県我孫子市出身。

マーケティング部のインサイドセールス課に所属し、
不動産投資に興味を持たれたお客様と
電話やメールを通して、長期的な関係性を築き、
コンサルタントへとつなぐサポートをしています。

UFOキャッチャーが得意で、
先日も40cmを超えるスヌーピーのぬいぐるみをゲットしました。
ただ、増えすぎたぬいぐるみの置き場所に困っているのが最近の悩みです。

◆ ≪フェイスブックでも公開中!≫
毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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