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オーナー様数  6,412名

管理戸数    17,198戸

全体入居率   98.98%(17,198戸)
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

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2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. 「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
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5. 編集後記

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レバレッジの黄金率で3戸のワンルームを持つ!

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(発刊にあたって)

空前の低金利で不動産投資がいまブームになっています。
日経新聞には毎日のように不動産投資セミナーの広告が掲載され、
ビジネス誌やテレビでも特集が組まれる程です。

多くの方に、不動産投資に興味を持ってもらえることは
大変喜ばしいことですが、一方で強い不安も感じています。

なぜなら、取り上げられる情報の多くが
わずか数年で3億円の資産を作るといった話や
家賃収入が数千万円になったという
過度に期待をあおるような内容だからです。

不動産投資はそんなに簡単に
儲かる話・うまい話ではありません。

多額の借金をして、地方や郊外のアパートに
投資をすることは大変危険な手法です。

本来、サラリーマンが将来にむけて資産を作るには、
リスクは可能な限り抑えて、
長期的な視点で資産形成することが欠かせません。

この書籍では、低金利下だからこそ押さえたいレバレッジの活用法や
東京中古ワンルームマンション投資の特長、
また賃貸管理の重要性から、赤裸々なコストの話まで、
低金利時代のいま不動産投資で成功するためのポイントをまとめました。

ぜひこの機会にご一読頂き、資産形成にお役立て頂ければ幸いです。
 
(目次)
 
第1章  低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人

第2章  低リスクで大きな投資ができる 不動産投資のレバレッジの力
 
第3章  金利上昇に負けずに資産を増やす! レバレッジの黄金率

第4章  最も手堅い不動産投資! 東京・中古・ワンルームマンション投資

第5章  成功する大家は知っている! 賃貸管理・建物管理の重要性

第6章  不動産でシッカリ・ガッツリ稼ぐ!購入後にかかる費用と出口戦略


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■ 1室1万円のたたき売り!?リゾートマンションから分かる『負動産』の見抜き方

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先月、朝日新聞で越後湯沢のリゾートマンションの
現状を伝える記事が連載されていました。
 
多くは1990年前後のバブル期に建てられ、
1戸数千万円の価格で売られたリゾートマンションが、
今では、競売で1室1万円という激安物件まであるというのです。
 
それでも買い手がつかないほどに
成り果てている現状が克明にレポートされていました。
 
バブルから30年後のリゾートマンションの姿が、
私たちに気づかせてくれることがあります。
 
ひとつは立地の重要性です。
 
特定のレジャー需要やいっときの賃貸を見込んで購入すると、
30年後には貸すにも、売るにも困ることになります。
 
もうひとつはランニングコストの見積もりです。
 
所有している限り、住んでいなくても、
賃貸に出していなくても、
管理費や修繕積立金は払い続ける義務があります。
 
収益が見込めず、コストだけがかかる不動産は、
『負動産』に他なりません。
 
そこで今回のコラムは、リゾートマンションの事例から、
購入してはいけない『負動産』と、
その見抜き方について考えていきたいと思います。
 
 
まずは賃貸需要の観点からみていきましょう。
 
湯沢町だけで、バブル期に建設されたリゾートマンションは
約15000戸です。
 
スキーブームもあり、その当時は冬場の別荘として、
多くの人が利用しました。
しかし、バブルは弾けスキーブームも去りました。
 
湯沢町へ訪れるスキー客は、
最盛期の3分の1の250万人にまで落ち込んでいます。
 
また、湯沢町の人口は約8,000人ですが、
近年、高齢者がリゾートマンションに住民票を移し、
定住事例が増えてきているとはいえ、
その数は10年間で約500人が1000人になった程度です。
 
レジャーはもちろん、
賃貸にしても、自己所有で住むにしても、
需要が豊富にあるとは言い難い状況にあります。
 
 
一方、所有者に重くのしかかるのが、
管理費や修繕積立金、固定資産税といったコストです。
 
リゾートマンションの多くが、
共用部に豪華な設備を有しています。
 
温泉、大浴場、プール、サウナ、スキーロッカー、
レクリエーションルーム、カラオケルームなど、
 
これらの施設を維持管理するだけでも、
多額のコストがかかります。
 
中には、管理費や共益費などを合わせて、
月5万円ほどになる物件もあります。
 
なにも使わず、所有しているだけでも、
年間にして60万円のコストを負担しなければなりません。
 
さらに固定資産税もかかります。
 
建物に高価な建築資材が使われていたり、 
豪華な設備を有するリゾートマンションでは、
固定資産税額も高くなります。
 
約30年を経た現在でも、
1LDKファミリータイプの物件で、
固定資産税額が年6万円というケースがあります。
 
これらの費用負担に耐え切れず、
管理費や固定資産税を滞納する所有者も多くなっています。
 
 
こういった事情から、
リゾートマンションの流通市場は酷い状況です。
 
「湯沢町 マンション」といった条件で
不動産情報サイトを探せば、10万円、20万円といった
価格の物件がごろごろと出てきます。
 
家賃ではありません。販売価格の話しです。
 
逆にいえば、これだけ価格を下げても、
売れない状況にあります。
 
なぜなら、自分で住む需要も賃貸需要もない上に、
コストばかりがかかるからです。
 
さらに、オーナーは滞納分の管理費や修繕積立金という、
負の遺産まで引き継がなければなりません。
 
物件に紐づく負担費用は、オーナーチェンジした場合にも
原則として新たなオーナーがそれまでの分も、
払う必要が出てきます。
 
管理組合は前オーナーに請求することができますが、
すでに滞納を抱えて、手放さなければいけないほどですので、
回収の見込みはほとんどありません。
 
競売で「1万円」の物件が出てきた理由がここにあります。
 
該当物件の評価額は、
評価額を管理費などの滞納額が上回るため、
本来はマイナス額です。
 
価格をつけられなかったので、
裁判所は便宜上、1万円という価格を付けたのです。
 
 
こういった話は、
実はリゾートマンションだけの話ではありません。
 
今後、人口が減少する日本では、
特に地方郊外で増えていく可能性が高いのです。
 
『負動産』を見抜くポイントは、
賃貸需要とランニングコストを見極めることです。
 
人口が多いところで投資をするのが、
賃貸経営の鉄則です。
 
例えば、1000万人の人口を抱える
東京23区の賃貸需要は他の都市と比べて圧倒的です。
 
入居者が途絶えず、家賃が安定的に入ってくるのであれば、
毎月のランニングコストは怖くはありません。
 
ただ、共用設備が充実しているマンションは、
注意が必要です。
 
都心のタワーマンションでも、
豪華な設備を売りにしている物件が多くあります。
 
自分で住んで、利用しているならまだしも、
投資という観点では、
後から管理費や修繕積立金の負担が重くのしかかり、
収益を圧迫することが考えられます。

当社で実際にあった事例をご紹介します。

タワーマンションに住むある入居者から、
当社に「エアコンの効きが悪い」とクレームが入ったことがありました。
 
修理交換が必要と分かり、見積もりを取ると、
なんと150万円もかかるといいます。
 
ビルトインタイプのもので、指定のメーカーのものしか使用できず、
さらに養生費用もかかるせいで、
大変高額な出費となってしまいました。
 
設備交換の費用も含めて、ランニングコストを
事前にしっかり見積もっておきましょう。
 
 
また、出口戦略の面でも、
2つのポイントは大切です。
 
高い賃貸需要があり、コストを賄える収益性が確保できていることが、
売りたいときに売れる不動産の条件です。
 
地方や郊外の1棟アパートでは売れるまで
半年以上かかることも珍しくありません。
 
しかし、東京の中古ワンルームは需要が高く、
急ぐのであれば1週間程度で現金化することも可能です。
 
さらに建て替え需要など、
出口戦略にも豊富な選択肢があります。
 
 
リゾートマンションの事例からもわかるように、
不動産の価格は利用価値で決まります。
 
将来にわたって安定した収益を見込むことができ、
コストも抑えられるのであれば、
資産価値を長期に渡って維持することができます。
 
株や投資信託と比べれば、
不動産は一度購入してしまうと、
買い替えることは難しい投資です。
 
資産価値を維持し、収益を上げ続けるためにも、
賃貸需要の確かな東京23区の駅から10分以内の物件がお勧めです。
 
 
日本財託 マーケティング部 横尾 幸則(よこおゆきのり)
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
埼玉県大宮市出身の29歳。
 
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、
メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
先月末に結婚。結婚指輪は式後一週間で指が痩せ細ったのか、
指からスルスル抜けるようになってしまい、
危ないので自宅に大切にしまってある。
 
 
◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
   
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

 
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■ 2.≪オーナー様の生の声 合計518話 HP掲載中≫
   マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》        
【充実した管理システム No.55】

『オーナー生活10年で感じる不動産投資の魅力』

T・G様 46歳 東京都在住
日本財託を知ったきっかけ:書籍「中古ワンルームマンションで収益を上げる!」
ご購入日:平成20年9月
ご購入物件:板橋区(東京メトロ有楽町線「要町」徒歩7分) 他1戸
      受託物件1戸
 
私は団体職員です。
地方出身で賃貸住宅暮らしでしたので給料から家賃で消える割合が高く、
20代の頃はなかなか貯金もたまりませんでした。
 
そのため、若い時から資産運用の必要性は人並み以上に感じていました。
 
資産運用の一つとして不動産投資に興味を持ったのは、
今から10年程前、30代半ばの頃です。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/post-368.html

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客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。


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■ 5. 編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
父が前立腺がんの手術をしてから、2年が経ちました。

術後の経過も良好で、
毎日、元気に過ごしています。


今では仕事を引退した父ですが、
現役時代は、午前様がほぼ毎日続くほど、
仕事漬けの生活を送っていました。

「少し休んだらどうですか。疲れがたまっているでしょう。」

父の体調を心配した母の声にも聞く耳を持たず、
『俺はいつでも元気一杯だ!150歳まで生きるから大丈夫!』
などと言ってはばかりません。
 
そんな父にがんが見つかったことを知ったのは、
私の結婚式が10ヵ月後に迫った時のことでした。

心配をかけまいと考えたのか、手術の直前まで、
病気の事を教えてくれませんでした。


手術の当日、病院の待合室で母親から
1枚のSDカードを手渡されました。

「お父さんから、渡して欲しいと頼まれたのよ。」

手渡されたSDカードの中身は、
私が生まれてから成人式を迎えるまでに取り溜めた、
20年分の写真データでした。

当時はデジタルカメラもありませんから、
ほとんど写真はスチールカメラで撮ったはずでした。

わざわざ専用の機械を購入して、
ネガからデータに撮り込んでくれていたのです。


どの写真も初めて目にするものばかりでした。

看護師さんに抱きかかえられた写真は、
おそらく私が父と初めて対面した時のもの。

今は亡くなってしまった祖父母と一緒にいる
お宮参りにいった時の写真。

真っ赤な着物を着て、
ちょっと不機嫌そうに写る七五三の写真。

仕事で来てもらえなかったとばかり思っていた
運動会の写真もありました。
 
頭にハチマキを巻いて、ソーラン節を踊っている写真は、
忙しいなか駆けつけてくれたことを物語るように、
フェンス越しから写したものでした。


1000枚以上の初めて目にする写真を通じて、
こんなにも父から愛されていたのかと知り、
ポロポロと涙がこぼれました。

幸いにも手術は無事に成功し、
結婚式には、一緒にバージンロードを歩けるほど、
体調も回復してくれました。

この父が渡してくれた1000枚以上の写真データを使って、
披露宴で流すプロフィールムービーを作ることにしました。

写真の一つ一つに撮影時の状況を書いていきます。
 
父が1番のお気に入りという1枚には、
これまでの感謝の気持ちを込めて、
メッセージを添えました。

「お父さん本当にありがとう」

2歳の頃の私が、台所の椅子にちょこんと座って、
はにかんでいる写真は、
いまでも実家のリビングに飾られています。

披露宴で流した私のプロフィールムービーは、
父との思い出が詰まった世界に1つだけの宝物となりました。


後日、母から聞いたのですが、親戚が来るたび、
プロフィールムービーを見せているそうです。

父が渡してくれた1000以上の写真データは、
これからも大切にしていきたいと思います。


株式会社日本財託 ライフプランニング部 渡邉 知世(わたなべともよ)

◆ スタッフプロフィール ◆

東京都国分寺市出身。

ライフプランニング部で、保険の見直しから運用、
相続まで幅広くコンサルティングを行っている。

最近は寝る前のYOUTUBE鑑賞でぐっすり快眠。
おすすめのユーチューバーは、RisaSekineさん。
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

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     TEL:03‐3347‐2414 FAX:03‐3347‐2420
【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F・10F
【担 当】坂元 寛和

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